本问题主要是关于如何妥善处理由于房地产政策调整而产生的开发商、二手房业主、购房人之间已经签订的房屋买卖合同的履行、解除等纠纷问题。 

审判指导

审判实践中，在国家对房地产市场实行宏观调控背景之下，由于政府限购、限贷措施引发房屋买卖合同产生的纠纷，人民应当区分具体情况，作出妥善处理。审理相关案件时，需要注意以下几个方面的问题：

一、人民法院审理相关纠纷时，应当首先对当事人的合同约定进行审查，只有就相关问题没有约定或者约定不明的，才涉及适用本文所述的处理方法，应当充分尊重双方当事人的合意，当事人对相关问题有明确约定时，要严格按照约定内容审查双方合同义务的履行情况。由于国家对房地产市场进行调控已经持续了一段时期，双方当事人在进行房屋买卖时，有的对于政策早有预期，事先已经考虑到政策变动等因素，在签订合同时对于未来一些诸如贷款不能如期获批、购房资格未获通过等，合同后续如何处理，都进行明确约定。比如，2013年初，“国五条”出台后，各地细则尚未推出前，由于涉及严格执行售房差额部分征收20%所得税及购房资格从紧，各地纷纷掀起了赶在新政实行前买卖、过户。当时，许多当事人在合同中明确约定，因政府或银行政策等发生变化，购房人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金缴纳房款，否则按已交房款(房屋总价)的一定比例承担违约责任。那么，房产新政的实施就无法成为当事人解除合同、免除约定义务的事由。还有的双方当事人约定，如果双方未能在新政实施前办理完过户手续，合同自动解除，互不追究违约责任，等等。对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的，我们认为，本着民有所约、视同法律的理念，应当优先按照合同约定处理双方的纠纷。而实践中，有一些地方的法院不对双方合同的具体内容详细审查就作出支持解除的判决，有欠妥当。

二、在审理涉及限贷产生的纠纷时，应注意平衡买卖双方当事人的利益，加大调解的工作力度，尽可能地维护原合同的效力和原法律关系的持续，调解不成的，再作出判决。为维护市场交易秩序的平稳，应尽量促成当事人之间继续履行合同。在合同解除与合同变更二者均有可能的情形下，可倾向于首先考虑变更合同。第一，因首付比例、贷款利率以及税负提高而要求解除买卖合同所产生的纠纷时，如当事人因无力支付首付或无法办理贷款而不履行合同，系其对于自身履约能力的预见不足。严格说来，合同中约定违约责任的，应当按约定；未约定的，违约一方应赔偿因其违约给对方所造成的损失。但是如果有可能继续履行的话，法院可以积极促成双方当事人就购房款的支付进行协商，对合同的部分内容加以变更，减轻买房人因首付和利率上调而造成的履约压力。第二，对于合同未明确规定以按揭贷款方式付款或者约定购房人如未能取得按揭贷款则应在约定期限内一次性付清全部房款等情形，合同双方均对各自履约之能力相互信任，双方亦应承担合同义务。故对于无法支付房款的购房人，应判令其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三，对于合同约定以按揭贷款方式付款的情形，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，即“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。同时，此类纠纷中，买房人应举证证明其确因不能办理按揭贷款而无法继续履行，但该证明责任标准不宜过高，否则将过分加重购房人的义务。如果出卖人有相反证据证明购房人有足够的支付能力，则法院应该依法判令继续履行合同或允许双方当事人变更合同。

三、对因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷，人民法院应当判令合同解除。经审查发现由于交易主体受到国家宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的，人民法院只能判令解除合同。这是因为，限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，新政实施前签订的房屋买卖合同赖以存在的基础已发生根本动摇，买房人因不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同，合同目的已经无法实现。人民法院在此类纠纷中能够做到的，是对于合同无法继续履行产生的原因、责任进行准确认定，如认定宏观调控政策构成“不可归责于当事人双方的事由”，对购房人解除合同的请求予以支持，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给购房人。同时，当事人请求对方承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，法院亦可酌情予以支持。如果由于当事人履行过程中有违约行为造成遭遇限购的，应当支持守约方关于违约金、赔偿损失等的合理主张。实务中，购房人在诉请解除合同的同时，还要求出卖人支付中介费。前文已经介绍过，如果中介机构的居间服务已经完成且不存在恶意情形的，中介机构有权按照合同约定获得报酬，此时，购房人向中介机构主张返还的，人民法院不予支持。那么，购房人在诉请合同解除时，将已经支付的中介费作为损失向对方主张赔偿的，是否应予支持？多数观点认为，该中介费属于实际损失，是否应予赔偿以及如何赔偿，需要结合案件情况作出公平、妥善的处理。

四、从目前情况看，全国并非所有地区和城市都在实行房地产调控措施。有些三线、四线城市房价稳定，需求不多，政府并不限购。即使实行限购、限贷的地方，对于购买首套自住房且面积小于90平方米的房屋，也不属于政策调控的范围。对上述地区从事房屋买卖交易行为的当事人以限购、限贷等为由主张合同解除等的，需要区别对待，不能适用本文中探讨的观点和处理原则。

最高人民法院民一庭意见

要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。

转自：民事审判第一辑 主编：奚晓明