民间借贷履行期限届满后，因资金周转困难等情形，常致借款人无法按期归还借款或丧失偿债能力，在此情形下，借款人或提出以名下房产抵偿借款本息之请求，即以房抵债（债即借款本息）。出借人在没有其他更优的实现债权方案下，或许会同意以房抵债，那么，在双方达成以房抵债合意基础上，出借人如何操作以顺利实现以房抵债目的，便是摆在出借人面前的现实问题。

当前，由于社会信用的缺失、房地产政策调控等因素产生的虚假诉讼等新情况、新问题，最高院及地方法院在处理此类以房抵债案件上审查较为严格、谨慎，但又未明确否定以房抵债效力，基于此，现本文立足于达成以房抵债的时间节点（即民间借贷履行期限届满后），结合我国法律法规、司法解释及有关司法政策，就以房抵债约定之法律性质及风险作分析，并相应提出操作要点，以供参考。

一、以房抵债约定之法律性质

民间借贷双方关于以房抵债约定，本质上可从两个方面剖析：一方面，双方债权债务事实的基础法律关系为民间借贷法律关系，这点应明确；另一方面，在借贷履行期限届满后，以房产抵偿借款的约定，此约定的法律性质应为重点，民间借贷项下，借款人履行债务的方式为偿还借款本息，即金钱债务，现变更为房产，即非金钱债务，应属债务履行方式的变更，基础法律关系仍为民间借贷法律关系。

此外，也须注意，双方或可能存在房屋买卖合同关系，以房屋买卖价款同借款本息进行抵销，则涉及借贷和房产买卖两个合同法律关系，互负债务进行债的抵销。个人认为，双方是否存在房屋买卖关系，有赖于双方的真实意思表示，最直接的判断在于双方是否有房屋买卖的合意，而双方关于以房抵偿借款本息的约定并未真正体现房屋买卖合意。因此，该约定并未涉及房屋买卖合同法律关系，同时亦未涉及实现担保物权特别程序的内容。

就以房抵债约定的法律效力，从内容上而言，只要双方当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该约定即为有效。实务操作中，以房抵债约定的履行，受制于当事人主客观因素等综合因素，其中，仅就借款人违约的风险而言，若借款方能恪守诚实信用原则履行约定义务，实现约定的以房抵债目的，则将终结双方既有的债权债务关系。作为出借方，应认识到以房抵债协议即是为明确双方权利、义务、责任，本身是作为一种手段，作为履行依据，而非目的。因此，更须有效、有约束力、有执行力的协议来防范借款人违约风险，即出借人只有在协议中就履约的相关节点、义务等予以明确，并设定违约责任等条款，才能有效保护自身权益，进而保证最大限度地实现债权。

二、以房抵债操作要点

正如前文所述，若出借人同意借款人提出的以房抵债请求，则在后续的以房抵债（即借款本息）操作程序上，须合理设定节点，全程把控所涉风险，优化设计并拟定较为完善的以房抵债协议。以房抵债协议应根据实际情况拟定，且协议至少须考虑以下重要内容：

1、明确债务金额及抵债房产价值。借款本息以及其他费用，应在协议订立时明确，同时就抵债的房产，确定抵债价值，房产价值可通过协商或通过房地产价格评估机构评估等方式确定。

2、明确房产权属。该事项或涉及合同效力，并可能构成后续履行障碍。

3、明确房产自然状况及质量状况。该事项或涉及所有权转移后所有权权能是否完全、顺利实现。

4、明确房产否存权利瑕疵，即是否存未办证、查封、抵押等所有权瑕疵。其中就房产是否设定抵押，可分两个层面，若未设定抵押，后续转移履行较为便捷；若房产已设定抵押（一般为银行等金融机构），且在借款人无法自行解押情况下，后续转移存在实质障碍，考虑到房产价值、债务金额及剩余抵押款项的实际状况，在此仅就分析债务金额加剩余抵押款项与房产价值相当且剩余抵押款项属借款人可承受范围内的情况。

若借款人同意先行支付解押款，则存支付解押款后的风险及房产解押后至房产所有权转移这段期间的真空，出借人的权益无法保证，尤其是借款人与第三人的诉讼或恶意诉讼等引发的房产权利受限，借款人无法把控。因此，在解押环节上，须更为谨慎。

从实务操作看，该环节涉及银行、房屋登记部门，如何能最大限度减少风险，须引进公证程序，其中，办理银行提前解押环节，建议作不可撤销委托公证，包括递交提前解押申请、还款、领取解押证明等手续；办理转移房产所有权环节，亦建议做不可撤销委托公证，包括房产证、土地证的过户手续、权证领取等。同时在上述事项办理过程中，可根据房屋登记部门的材料要求，申请冻结房产过户手续，防止借款人擅自转移房产，同时建议协议签订后立即转移房产的占有、使用，此举也是作为借款人履约的诚意。建议出借人提前向相关部门了解办理程序及材料要求。

5、明确公证费、房产过户税费及律师费等费用的承担。

6、明确违约责任。该事项作为借款人履约的拘束力条款，通过陈述及保证条款，让借款人慎重考量违约成本。

7、明确纠纷解决方式。该事项涉及诉讼或仲裁，从纠纷解决效率及成本考虑，确定有利于借款人的纠纷解决方式，以保证尽快处理纠纷，减少不必要的损失。

8、其他须把握的合同条款，如文书送达等也应完善

（作者：罗超英）