房屋买卖 警惕中介陷阱

随着我国房地产市场的快速发展和国家宏观调控政策的演变，房地产经纪行业蓬勃发展，经纪机构在房屋交易市场中发挥着越来越重要的作用，但也呈现出中介机构参与房屋买卖居间合同纠纷案件不断上升，以及造成案件越来越复杂的局面。

据北京市第三中级人民法院统计，自2013年8月该院正式受案以来至今已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118件，占全部居间类合同纠纷的76.62 %，涉案标的约2000万元，涉及北京多家房地产经纪公司。

虚假宣传学区房 不应给付中介费

雷某为解决子女上学问题，欲购买一套学区房。某中介公司遂向雷某宣传推荐杨某的房子属于“学区房”，并口头承诺可以上某个学校。雷某听信中 介公司的宣传，与杨某签订了买卖合同。房屋过户后，雷某发现该房并非学区房，而是紧邻学区房的房子，遂拒绝向中介公司支付居间费，中介公司将雷某诉至法 院。

法院审理认为，中介公司未履行如实告知的义务，向购房人作虚假宣传，导致其提供的居间服务有瑕疵致使合同目的无法实现，故雷某不应向其支付中介费。

■法官说法

本案中，雷某对于购买房屋存在着特定需求,中介公司在明知的情况下，为获取高额中介费,利用雷某难以判断房屋真实情况的弱势地位，将紧邻学 区房的非学区房进行虚假宣传，刻意隐瞒真实情况，并作出可以上学的虚假承诺，使得雷某在不知情、被欺骗的情况下签订合同并履行。合同法第四百二十五条规 定，居间人负有如实报告的义务。根据该规定，居间人不得隐瞒有关的重要事实、不得提供虚假情况，否则，如损害委托人利益的，则不得要求支付报酬。因此，中 介公司对其虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任。

未尽审查义务

赔偿相应损失

2012年，方某在中介公司的居间下与案外人李某签订房屋买卖合同，以420万元的价格购买了一套房屋。中介公司在未向方某出示《北京市存 量房交易结算资金账户管理暂行规定》的情况下，即让方某签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，中介公司也没有核实李某的真实身份信息。合同签订后， 该房屋进行了三次网签，中介公司均未到房屋管理局进行房屋权属信息的查询工作，方某亦陆续向李某支付了购房款393万元。在第三次网签完毕房屋尚未过户 前，方某得知所购房屋已在办理第二次网签前，被李某抵押给银行用以贷款463万元。至此，方某无法取得该房屋的所有权。因李某已因诈骗罪被判处无期徒刑， 方某亦无法全部收回已支付的款项。故方某将中介公司诉至法院，要求赔偿损失300万元。法院最终判决中介公司赔偿方某损失120万元。

■法官说法

在司法实践中，中介机构通常具备从事居间服务的专业知识，掌握获取、审查相关信息真实性的能力。因此，在委托人提供报酬的前提下，要求中介 机构尽到谨慎、合理审查义务不仅体现民法中法律主体地位平等、权利义务对等的要义，也是对房屋交易安全性、稳定性的保障。在房屋买卖过程中，中介机构的合 理审查义务对象主要包括对房屋买卖产生交易选择影响的事项及商业信息等。如房屋所有权权属是否明晰、是否设立抵押、是否“满五唯一”（“满五”指房产证从 出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”指业主在该省份内，登记在国土局系统里的只有这一套房子。通常情况下，满足“满五唯一”条件的房子可免房子 的个税和营业税）等。因此，本案的中介公司未对李某身份信息、房屋权属信息等进行审查，未履行对方某的真实信息报告义务，致使方某不能获得房屋所有权，已 构成违约，应承担相应的责任。

承诺办理购房资格

骗购房人签订合同

买房人滕某与售房人王某及某经纪公司签订居间合同。当日，滕某给付中介费5万元，与王某签订《房屋买卖合同》并给付王某定金5万元。由于滕 某系非京籍的外地人，不具备购房资格，房屋未完成网签等手续。之后，王某与滕某自行协商解除买卖合同，王某已收取的定金不予退还。滕某认为，导致其损失5 万元中介费及5万元定金的责任在某经纪公司，遂起诉要求某经纪公司返还5万元中介费并承担相应损失。

法院认为，某经纪公司未向委托人如实报告订立合同的有关事项，违反了忠实居间义务，应当退还其已收取的居间费。故依法判决解除居间合同，某经纪公司返还滕某中介费5万元并赔偿定金损失2.5万元。