房屋买卖合同解除后，中介公司要求支付全额佣金及滞纳金未获法院支持 

[摘要]涉讼房屋买卖合同的解除系因购买方的违约行为及上诉人的欠妥行为所致，而并非作为居间方的被上诉人之瑕疵服务所引起，但中介公司要求上诉人支付全额佣金违背了合同法的公平原则。

[关键词]  房屋买卖合同纠纷，居间服务合同纠纷，居间佣金纠纷，居间服务纠纷律师，中介服务纠纷，居间合同纠纷，房地产出售居间协议

[案件当事人]

上诉人（原审被告、反诉原告）某1、被上诉人（原审原告、反诉被告）某房地产公司。

[基本案情]

　　原审法院查明，2011年11月14日，某1、某2签署《委托书》，委托某丙自其签署委托书之日起至2012年12月31日止，代某1、某2办理出售关于上海市某区XX路2XX号XXX室房屋（以下简称涉讼房屋）的相关事宜。同日，上海市东方公证处就某1、某2在委托书上签名的事项出具《公证书》。

　　2012年1月29日，某丙代某1、某2与某房地产公司签订了一份《房地产出售居间协议》，《房地产出售居间协议》约定某房地产公司居间出售涉讼房屋，佣金为所交易的房地产实际成交价款的1%（如本协议与佣金确认书金额不一致，以佣金确认书为准），某1、某2如未能按时将佣金给付某房地产公司，逾期每日加收滞纳金为佣金的万分之五。同日，某丙代某1、某2（出卖方、1方）与某房地产公司（居间方、丙方）、某丁（买受方、2方）共同签订了一份《房地产买卖居间协议》，《房地产买卖居间协议》约定：1方应在签收定金同时将房地产权证等权属证明原件、发票等文件交由丙方保管至双方办理产权过户手续当日，在上述权证保管期间，1方不得对该权属证明进行挂失补办；在1、2双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议第三条约定的房屋总价的1%或佣金确认书等约定向丙方支付居间佣金。同日，某丙代某1、某2与某房地产公司签订了一份《佣金确认书》，《佣金确认书》约定：成交物业为涉讼房屋，成交金额人民币（以下币种相同）770万元，佣金金额77,000元，支付日期为签订买卖合同当日支付佣金38,500元，交房之时支付38,500元。

　　2012年2月10日，某丙代某1、某2（卖售人）与某丁（买受人）签订了一份《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同约定：某丁向某1、某2购买涉讼房屋，转让价款为7,700,000元……。同日，某丙代某1、某2向某房地产公司支付了佣金38,500元。之后，某1、某2与某丁就买卖合同的履行产生了纠纷。2012年6月15日，某1到某房地产公司营业场所要求归还房屋产权证，民警现场予以了处理。2012年7月3日，某1、某2向上海市某区人民法院提起诉讼，提出买卖合同解除，并要求追究某丁的违约责任。上海市某区人民法院判决后，某1提出上诉，二审终审结果为：一、维持上海市某区人民法院（2012）X民三(民)初字第1074号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销上海市某区人民法院（2012）X民三(民)初字第1074号民事判决第五项；三、被上诉人某丁于本判决生效之日起十日内支付上诉人某1、原审原告某2逾期付款违约金、解除合同赔偿金共计人民币100,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币18,805.50元，由某1、某2负担17,597.50元，某丁负担1,208元。反诉案件受理费人民币18,827.70元，由某1、某2负担人民币11,276元，某丁负担7,551.70元。二审案件受理费人民币18,805.50元，由上诉人某1负担17,597.50元，被上诉人某丁负担1,208元。

　　某房地产公司诉至原审法院称，其已促成某1、某2与某丁签订涉讼房屋的买卖合同，并协同办理后续手续，已经完成所有居间义务，然某1、某2未按约定支付佣金，两人的行为构成违约，故请求：1、判令某1、某2支付某房地产公司剩余佣金38,500元整；2、判令某1、某2支付因延迟支付佣金产生的滞纳金1,155元整。审理中，某1表示愿意独自承担本案合同责任，某房地产公司因此撤回了对某2的起诉，只请求法院判决某1履行上述诉讼请求。

　　某1本诉辩称及反诉诉称，某1与某丁签订的《上海市房地产买卖合同》，因某丁的违约，法院已经判决解除，故某房地产公司、某1居间合同目的并未真正实现；某房地产公司居间行为存在瑕疵，某房地产公司在未审查购买人的资信情况下就虚假承诺代某丁办理银行按揭贷款，最终未能取得银行贷款导致合同无法履行。某房地产公司疏于履行居间义务，某1多次向其询问购房人是否备齐房款，均未及时答复，后又在未能确认能否付款的情况下，要求某1协助缴纳税款，致使某158.5万元的税款至今仍未退回。某房地产公司执意扣留某1房地产权证，诉讼之日房地产抵押手续仍未能解封，导致法院认定某1对合同解除负有责任，且某房地产公司庭上陈述不实，导致某1取得的合同解除违约金远不能弥补自身损失；根据《佣金确认书》，剩余佣金在交房之时支付，因《上海市房地产买卖合同》解除，未办理过户和交房手续，佣金支付条件未成就；某房地产公司已从购房人处收取全额佣金，再向某1收取全额7.7万元佣金，有违诚信公平，故不同意某房地产公司的本诉请求。因《上海市房地产买卖合同》已依法解除，双方的居间目的未予实现，且由于某房地产公司为拖延时间要求某1交纳税款及其消极履行合同义务的行为，给某1造成较大的经济损失，故某1提出如下反诉请求：判令某房地产公司返还已付佣金38,500元。

　　某房地产公司反诉辩称，其在居间服务中已尽到了相关义务。某房地产公司收取某177,000元佣金，未超过物价局对佣金的规定，故不同意某1的反诉请求。

原审审理中，某房地产公司表示涉讼房屋的产权证已经归还给某1，某1对此予以确认，同时表示正在房地产交易中心办理涉讼房屋的退税手续。某1还自认，其与某2原系夫妻关系，在本案诉讼前已解除婚姻关系，涉讼房屋的权利归某1所有。

【一审判决】

　　原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。本案中，某房地产公司作为居间方提供了相应的服务，促成了某1与购买方签订买卖合同，故某房地产公司要求某1支付佣金的诉请，于法有据，予以支持。因某1在履行买卖合同中的欠妥行为以及购买方的违约行为，致买卖合同未及时履行，后经法院判决予以解除。因此，某房地产公司未能履行后续协助交易过户、交房等居间义务的过错虽然不能归咎于某房地产公司，但某房地产公司要求某1支付全额佣金违背了合同法的公平原则，酌定予以消减为某1还应支付某房地产公司剩余佣金22,000元。某房地产公司要求全额收取佣金的理由不足，故某房地产公司提出要求某1承担滞纳金的诉请，不予支持。

　　 关于某1提出某房地产公司居间行为存在瑕疵的辩称意见。原审认为，购买人资信的审查、银行的贷款、支付税费等事宜，并非是某房地产公司作为居间方应当承担的义务，某1亦未能提供相关证据证明某房地产公司对此作出过承诺由某房地产公司履行或者协助履行，故某1的相关辩称意见不予采纳。根据《房地产买卖居间协议》的约定，某房地产公司有义务保管涉讼房屋的产权证，前案终审判决后，某房地产公司已向某1归还了房屋产权证，故某房地产公司的上述行为不属于居间行为的瑕疵。

　　关于《佣金确认书》中佣金支付条款的表述是支付“条件”还是“时间”。原审认为，《佣金确认书》中记载的是“支付日期”，而非“支付条件”，况且，《佣金确认书》中对于佣金的金额已经予以确定，为77,000元，故某1的相关辩称意见不予采纳。

　　原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，于二〇一三年七月十五日判决如下：一、某1应于判决生效之日起十日内支付某房地产公司佣金人民币22,000元；二、驳回某房地产公司其他诉讼请求；三、驳回某1的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费791.40元，因本案适用简易程序审理，减半收取计395.70元，由某房地产公司负担12元，某1负担383.70元。反诉案件受理费381.25元，由某1负担。

　　判决后，某1不服，上诉至本院称，双方在《佣金确认书》中对第二笔佣金支付约定为“交房之时”，应认定佣金支付为附生效条件的约定，而非附期限的约定，现涉讼房屋因购房人违约未能交房，条件未成就，故上诉人无需支付第二笔佣金。上诉人之所以同意支付被上诉人高额佣金，正是因为看中被上诉人可以提供一整套居间服务，使交易顺利完成，现被上诉人未能完成居间服务，故上诉人不应支付第二笔佣金。且被上诉人在购买人资信审查、注销抵押、税费支付等方面存在严重的居间瑕疵，在被上诉人已收取了违约方佣金的情况下，不应再收取上诉人的佣金，故被上诉人应返还上诉人支付的第一笔佣金。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审反诉请求，驳回被上诉人的原审所有诉请。

　　被上诉人某房地产公司辩称，原审事实查明清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

[二审判决]

本院认为，本案的争议焦点为：1、双方关于佣金支付的约定是否为附条件；2、被上诉人在居间过程中是否存在瑕疵从而应返还上诉人所支付的佣金。

　　对于第一个争议焦点，首先，双方关于佣金的支付金额不仅于《佣金确认书》中予以约定，并且在双方同日签订的《房地产出售居间协议》及《房地产买卖居间协议》中均对上诉人应支付的佣金金额予以了确认，在上述两份合同中并没有对佣金的支付作出附条件的约定；其次，双方所争议的“签订买卖合同当日支付佣金38,500元，交房之时支付38,500元”的表述记载于《佣金确认书》“支付日期”一栏，从该表述的字面意思来看，也仅是对佣金支付时间的约定，而非对佣金支付条件的约定；再次，《佣金确认书》的作用只是对上诉人应支付居间佣金金额的确定，所收取的佣金比例也符合房地产居间的惯例，上诉人以被上诉人收取高额佣金为由反证双方对佣金支付约定为附条件，依据不足，本院无法采信。综上，本院认为双方关于佣金支付的相关约定既非附生效条件，亦非附始期，而仅是对支付时间的约定。

　　关于第二个争议焦点，生效判决已确认涉讼房屋买卖合同的解除系因购买方的违约行为及上诉人的欠妥行为所致，而并非作为居间方的被上诉人之瑕疵服务所引起。被上诉人已促成上诉人与案外人就涉讼房屋签订了房屋买卖合同，被上诉人作为居间方的主要义务已完成，上诉人理应按约支付被上诉人相应的佣金。原审考虑到被上诉人未能履行后续协助交易过户、交房等义务，酌情将上诉人还应支付的剩余佣金予以扣减，于法不悖，本院予以维持。上诉人称被上诉人在购买人资信审查、注销抵押、税费支付等方面存在严重的居间瑕疵，但未能提供相关证据予以证明，故本院对其要求被上诉人退还已支付佣金的主张，不予支持。

　　综上所述，上诉人某1的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。