房山法院以案说法为您的“购房”之路护驾保航

[摘要]

    据统计，从4月份至今，房山法院受理的有关二手房买卖合同纠纷案件比去年同期增长了55.2%左右。在卖方市场强势、买方需求较大的情况下，确保买卖合同有效，合同如期履行是每个买房人的愿望。可是，除了可得利益高于违约成本导致卖房人屡屡违约以外，中介机构的不规范也是二手房买卖中买房者居于弱势地位一个重要表现。二手房买卖标的物属于房屋，标的额大，交易手续比较繁琐、专业，买卖双方存在一定的交易风险。为降低交易风险，房屋中介机构作为房屋买卖的专业机构应运而生。然而，房屋中介机构服务不规范、问题比比皆是，在一定程度上非但没有降低买房人的购买风险，反而使买房者面临重重隐患，引发更多纠纷。

 [关键词] 房屋中介，佣金，居间服务，房地产中介资质，信赖利息, 二手房买卖合同纠纷, 二手房买卖合同纠纷案例，二手房买卖合同纠纷律师

    案例一：工作人员资质不够 合同内容问题百出

　　案情回放：90年的小艳原本购置新房作为婚房，可是没想到从五月订立合同之后，卖房人就以各种理由推脱不协助办理过户，且无故多次提高房屋价格。为了婚礼的如期举行，小艳只好一忍再忍，多次想找卖房人张先生协商处理买房事宜，可是张先生多次拒绝。无奈，小艳只好起诉到法院，要求解除买卖合同，并要求张先生承担违约责任及赔偿履行合同的可得利益损失。本以为自己无责，胜券在握的小艳万万没想到中介机构帮助订立的合同漏洞百出，导致自己的维权之路“堪比蜀道难”。当初，小艳在中介工作人员的指示下，签订了合同，约定小艳在30日内办好贷款事宜，并在张先生持有女儿委托书（因为房屋的产权人为张先生的女儿）、公证书、购房合同等手续时交付首付，张先生办理房屋买卖事宜。合同订立之后，张先生称必须在30日内将全款打入账户。小艳在实际办理过程中发现，因为涉及的其他因素太多，30日只能准备好贷款所需的材料，而且自己在没有看到张先生女儿的委托书、房产证书及商品房购买合同下支付首付存在风险，因此拒绝支付首付，而张先生也因此拒绝交付房屋。在小艳以张先生不履行合同约定为由要求支付违约金及信赖利益时，张先生提出反诉，以小艳不支付首付为由要求赔偿违约金。法院在审查的过程中发现，当时指导签订买卖合同的中介工作人员对法律法规和调控政策极其不熟，也不了解房屋买卖办理所需的手续及时间，根本不具备经纪工作人员的资质，其合同内容不合理之处特别多。最终，法院以双方在合同条款的理解有误差为由驳回小艳的诉讼请求和张先生的反诉请求。

　　法官提示：在签订房屋买卖合同的过程中，买卖双方对合同大部分内容都不存异议的情况下，也不能忽视房屋中介工作人员的资质审查这一环节。合同履行的过程中涉及非买卖双方的第三人，虽合同内容是双方合意的结果，但合同约定的履行期限以及履行方式是否可行等，需要专业的人员予以指导。根据《房地产经纪管理办法》第九条规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。”《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》规定，“通过房地产经纪机构成交的房地产交易，办理交易过户时要提交房地产经纪人员签名的房地产经纪服务合同；未取得房地产经纪人员职业资格的，不得在房地产经纪服务合同上签字。”然而，因房地产买卖不断攀升，中介机构人员的资质不能完全保证，部分中介机构的工作人员并非拥有资格证书，只是借用他人资质或名义进行指导房屋交易。此情况容易导致合同中出现约定履行期限、履行方式不可行，或者合同条款发生歧义，造成卖房者易借此要求解除合同，并反要违约金，买房者却无能为力被迫处于劣势。因此在房价猛涨的情势下，买房者注意审查工作人员资质，确保合同可履行性。

　　案例二：居间服务不全面 房屋权属成隐患

　　案情回放：创业五年的小琦，攒了一笔钱，想购买一套房屋定居北京。今年1月份，他苦苦找了好久，终于寻到了价格和地理位置都合适的一套房屋，于是在中介的联系下找到了房主小张的爱人。出于生意人的谨慎，小琦一再要求中介机构工作人员安排自己与房屋所有权人小张见面，当面确认委托合同是否真实。在中介机构工作人员协助下小琦通过视频确认了该委托合同的真实性的前提下，缴纳了购房款。可是等到收房时，小张父母拒绝交付房屋，小琦被迫打110求救。然而，没过一星期，小琦却接到法院传票，原来小张称自己是在妻子的胁迫下卖房，现要求确认买卖合同无效，且自己所卖的房屋是小产权房，不能买卖。后经法院审查，该涉案房屋系属小产权，房屋未取得产权证书，而且小张不具备购买北京房屋的资格。因此法院判决小琦与小张的房屋买卖合同无效。虽然拿到了购房款，可是短短几个月房价已涨了很多，原来的那些钱根本付不起首付了，小琦懊恼不已。

　　法官提示：房屋中介机构作为专业的机构，并收取一定比例的佣金，其应当负有高注意义务，对于房屋权属状况及当事人的订约能力应当积极调查并据实报告，比如房屋所有权人是否具备房屋权属证书，购房人是否具备购房资格，房屋买卖有无违反法律规定等。《合同法》第425条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”然而现二手房买卖市场不健全，法律规范繁多，国家及地方政府的调控政策不断出台，导致二手房买卖中中介机构对法律规范也一知半解。因此，买卖双方在签订房屋买卖合同时，除了向中介机构咨询房屋过户的手续、所需材料、法律规范及调控政策以外，买卖双方应当自己提前做好功课，了解房屋买卖相关事项及法律政策等，防止中介机构疏忽导致房屋买卖无效或者合同无法继续履行。

　　案例三：中介明知存“猫腻” 买卖无效要担责

　　案情回放：曹女士拿出存了大半辈子的积蓄，想购置一套房屋。于是在中介机构的帮助下，她物色到了一套合适的商品房。但是，在办理房屋买卖相关手续时，房屋产权人一直未出现，由一个叫小张的人代办。出于谨慎，曹女士要求卖房人的委托手续进行公证。公证后，她才在中介的服务下与小张签订了合同并按照合同约定交付了首付。出乎意料的是，在办理房屋过户时，曹女士发现该房屋竟被查封，无法过户。后经法院审理，原来小张通过该中介机构已购买了涉案的房屋，因过户时发现房屋已被查封，想通过同一中介机构将其以产权证书中所有权人的名义卖给曹女士。据此，法院判决小张和中介机构连带赔偿曹女士违约金，中介机构退还曹女士居间佣金。

　　法官提示：中介机构明知房屋买卖存猫腻，仍继续提供居间服务，并向买房人隐瞒房屋权属情况及房屋状态的，属于严重违反居间义务。中介机构违反忠实居间义务时，严重损害了委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用，委托人有损失的，中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。在现实生活中，一些中介机构对法律及政策存在侥幸心理，不顾委托人的利益和二手房交易市场的风险，以及对法律理解错误等提供损害委托人利益的居间服务。因此，在二手房市场不规范、房价猛涨的情况下，买房人尽量选择正规的中介机构提供居间服务，从而减少买卖的风险及无形的损失。

来源：北京法院网 曾慧   原标题：中介服务不规范 二手房交易隐患重重