【调研报告】婚姻家庭案件中涉农村房分割疑难问题研究（二）

农村房屋与农村宅基地的权属关系问题

1.存在的问题——以“房地一体”如何落实为切入点。房屋和土地是两个相互独立的不动产客体，房依地而建，房屋在物理上不可能离开土地单独存在，否则无疑将成为“空中楼阁”而不具备任何价值；同样，对土地的转让、抵押、使用等，也必须考虑其上的房屋的价值。正是由于房屋和土地的这种紧密依赖性，我国立法采纳“房地一体”的基本立法例[1]，其内涵是土地权利处分时，该土地之上的房屋一并处分；地上房屋处分时，该房屋占用范围内的土地一并处分。

根据农村宅基地的“一户一宅”的原则，在宅基地使用权人与房屋所有权人发生背离，如通过继承或者家庭成员共同建房等方式获得房屋所有权，而宅基地使用权人另有其人。如上所述，在“房地一体”基本原则的指导下，在农村房屋的产权可分割的前提下，应当承认宅基地使用权也是可分的。质言之，宅基地使用权人之外的主体，可因获得农村房屋所有权而获得部分宅基地使用权，即贯彻“地随房走”的基本原则。然而实务中就房地关系，同案不同判的情况普遍存在。

我们以几个案例为例。在离婚后财产纠纷的案例中，三个案例都是婚后夫妻双方共同参与了房屋的建设，在离婚时一方获得了全部或部分房屋所有权，而该方是否对另外一方在结婚前就已经取得的宅基地使用权享有份额，存在着很大的差别。案例一[3]中，女方离婚时获得院落中一半的房屋，但对女方是否获得一半的宅基地使用权，法院论述“我国法律规定了一户一宅的原则，宅基地作为一个完整的用益物权，不具备分割的条件。故福x的该项诉讼请求，法院不予支持。”案例二、三涉及拆迁。案例二[4]中，夫妻解除婚姻关系后一方获得了房屋份额，就其是否获得宅基地的相关利益，法院这样论述：“刘x(妻子)系x屯村村民，在该村与王x共同建有房屋，根据房地一体原则，刘x对其应得的房屋所占用范围内的宅基地享有使用权”。而在案例三[5]中，尽管宅基地系男方父亲为男方在婚前申请，在离婚时双方约定房屋全部归女方所有，法院认定“根据房地一体的原则，该房屋所在的宅基地使用权亦应当为朱x享有，因此基于该房屋所产生的区位补偿价及搬家补助费应归朱x所有”。

从上述案例中可以看出，法院对一方婚前取得宅基地、婚后夫妻共同建房，离婚后另一方分得房屋的同时是否享有以及在多大程度内享有宅基地使用权，裁判尺度并不统一。案例一完全否定了另一方因获得房屋所有权从而享有宅基地使用权的机会，是地不随房走的典型；案例二、三则肯定了因获得房屋所有权而享有宅基地的使用权，是地随房走的体现。但在多大程度上获得宅基地使用权，则存有分歧：案例二中法院仅支持另一方获得房屋所占用范围内的宅基地使用权获得的利益；而案例三中，因另一方获得所有房屋，法院将整个院落宅基地使用权的利益均判给了该方。

在分家析产、继承类纠纷中，也存在同案不同判的问题。我们同样以案例为例进行分析。三个案例都涉及拆迁。在“房地一体”的基本原则下，家庭成员因继承或共同建房行为获得房屋所有权，但是据此获得的宅基地使用权的拆迁利益的边界，司法裁判标准不一：案例一[6]中，家庭成员依据协议获得了建房权利，因此享有房屋所有权，拆迁时就宅基地使用权的区位补偿款，法院认为“在房屋拆迁时，权利人有权获得房屋重置成新价补偿款（房屋补偿款）和相关宅基地区位补偿款（宅基地补偿款）等，但鉴于秦x非集体经济组织成员，故不应享有其所建房屋占用的宅基地以外宅基地区位补偿款。”案例二[7]中，当事人因建房行为享有房屋所有权份额，就宅基地区位补偿价款的权利归属，法院论述为“因无其他合理方式确定5间北房对应的除房屋重置成新价外的其他拆迁补偿数额，法院认为应以5间北房的建筑面积在诉争院落房屋总建筑面积中所占比例来确定5间北房的其他拆迁补偿数额。”案例三[8]中，当事人因继承父母老房 ，要求获得安置房和未置换宅基地的空地补偿款，因安置房尚未交付不予处理的同时，就空地补偿款，二审法院认为“未置换房屋的宅基地补偿仅针对生活于该院落的家庭成员，安xx自成家后并未在此居住，且历次建房审批表中，安xx也未作为家庭成员，故安xx不应分得未置换房屋的宅基地补偿。”

上述案例中亦不难看出，获得农村房屋的同时，相应的宅基地使用权的利益如何界定存在争议。案例一中仅认可房屋所对应的宅基地的区位补偿价款，案例二则按照房屋占所有建筑面积的比例，来确定其享有的宅基地区位补偿价的比例；案例三则明确否定了房屋之外的宅基地区位补偿利益，而对是否享有房屋对应的宅基地的补偿，则未予涉及。

2.问题的分析。（1）立法层面。 相关法律法规的的缺位。尽管我们承认我国立法例中选择“房地一体”，但是针对农村房屋和宅基地之间的权属关系，相关法律法规尚付阙如，案件的处理需要更多地考虑土地政策、行政管理以及具体的拆迁方案等。就农村房屋与农村宅基地使用权之间的关系，目今并无明确的规定。有关“房地一体”的规则，基本上均见诸于讨论调整城市房地产的法律关系[9]之中，农村宅基地使用权与农村房屋的关系，是否可以准用城镇房地产相关规定、通过类推适用的方式适用“房地一体”的规则，值得商榷。同时，由于农村房屋和宅基地固有的特点，如历史原因、缺乏监管、审批并不严格等，造成厘清该问题的难度加大。（2）理论层面。首先，就“房地一体”和“房地分离”，在不同法系和国家，两种观点都有各自的拥趸。“房”与“地”是否应为一体而存在，不同处理方式有各自的优势和劣势[10]。从我国的目前的状况看来，根据《担保法》、《土地管理法》等相关规定，农村宅基地使用权不能转让、抵押、任意让渡，但是地上房屋因是农民的私产，其流转则并未被禁止，当地上房屋的物权流转而与宅基地使用权发生分离时，一系列法律风险、权利争议等则应运而生。

在理论上拥护“房地一体”的观点中，有人认为土地使用权和房屋所有权在交易中发生权利分离以后，可以根据登记制度消除两种权利的冲突[11]；这仅为解决房地分离的问题提供一种可供探讨的解决方式，其实也并未对宅基地使用权应当在多大程度上与房屋一并流转进行讨论。事实上，理论层面亦鲜少有人涉及，该问题存在立法和理论研究层面的双重空白。

3.问题的解决。（1）宅基地使用权可随房屋的所有权分割而分割。通过分析，我们承认可以通过继承、共建房屋等手段，获得宅基地上相应房屋的所有权。而根据“房地一体”的原则，宅基地使用权人之外的主体，可因获得农村房屋所有权而获得部分宅基地使用权。（2）宅基地使用权如何分割。在“地随房走”的指导原则下，获得房屋所有权的同时多大程度上取得宅基地使用权，值得我们思考。无论是离婚后财产纠纷还是析产继承纠纷，处理此类纠纷一般有三种裁判模式：第一种是随房屋将院落的全部宅基地使用权一并予以支持；第二种是根据房屋的建筑面积在诉争院落房屋总建筑面积中所占比例，来确定房屋所有权人所应享有的宅基地的相关利益；第三种是仅仅认定享有房屋所占宅基地的使用权，其他土地的使用权与房屋所有权人无关。其中以第二种和第三种的处理方式较为普遍。

我们不赞同第一种裁判模式。当然，该案例是在一个特殊情形下，离婚时夫妻以协议的方式约定将院内所有房屋归女方所有，即使宅基地系男方婚前申请，但因院落房屋全部归与女方而丧失了宅基地使用权的相关利益[12]。一般说来，因建房或继承取得房屋，而宅基地使用权已经另属他人的情况下，建房或继承等行为，绝不可能对抗村集体经济组织所确认的宅基地使用权主体。因此第一种裁判模式并不可取。

而通过对第二种和第三种相对合理的裁判模式进行对比后，我们认为第三种处理方式，即房屋所有权人享有的宅基地使用权仅应限于房屋对应的宅基地，相较之下更为妥当。仔细分析两种裁判路径，我们发现二者的最大区别在于对房屋对应的宅基地以外的宅基地使用权的归属，存在差异：按照第二种裁判的思路，房屋的所有权人还可以获得未建房屋的空地的部分宅基地使用权，其大小取决于房屋占所有建筑面积的比例；而第三种裁判则杜绝了房屋所有权人获得除房屋所对应的宅基地之外的一切宅基地使用权及相关利益。

根据我国宅基地使用权的相关政策，宅基地具有特殊的保障功能，承担着为农村集体经济组织成员提供基本居所的职能。在当今严峻的宅基地使用形势下，对宅基地使用权的认定应采取严谨审慎的态度，而不宜随意扩大。

如前所述，按照村集体经济组织的审批，一方获得了宅基地使用权，而他人因继承或建房获得该宅基地上部分房屋时，其因此获得的宅基地使用权也是有限度的；该种限度在于，除与房屋对应的宅基地密不可分外，其余空地的使用权，不应随之一并获得，质言之，即房屋所有权人获得空地使用权缺乏权利来源基础：继承的情况下，当院落宅基地使用权已经被村集体经济组织重新分配时，继承并不可对抗宅基地的合法审批；在家庭成员共建房屋的情况下，宅基地使用权人让渡的，亦仅是房屋所对应的宅基地，而并不包括空地的使用权。进一步说，尽管村民私下让渡家庭成员部分宅基地使用权不为法律明文禁止，但该种让渡必须在有限的限度内进行。

因此我们认为，解决农村房屋和宅基地的权属关系，应当按照“地随房走”的准则，因建房或继承获取农村房屋的所有权人，仅应享有房屋所对应的宅基地使用权及相关利益。

[1]从比较法的视野看，“房地一体”模式主张转让建筑物时需要依法同时转让土地权利，否则流转无效，从世界范围看，欧陆英美皆实行结合主义模式，尤以德国法为代表，实行“房地一体”主义；“房地分离”模式允许独立移转建筑物价值，当建筑物受让人存在无权占用土地的风险时，法律强制安排租赁权或地上权以补差漏。日本和台湾特定设立法定租赁权和法定地上权，以保障建筑物价值与土地分开独立移转，是“房地分离”模式的代表。

[2]参见高圣平：《土地与建筑物之间的物权利用关系辨析》，《法学》2012年第9期。

[3]（2011）一中民终字第10985号

[4](2012）一中民终字第08957号

[5]（2010）一中民终字第03594号

[6]（2015）一中民终字第302号

[7]（2011）一中民终字第05554号

[8]（2014）一中民终字第10041号

[9]如1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、第24条、第33条首次在行政法规层面上将“房地一致原则”定为明文；1994年《城市房地产管理法》第31条、第41条、第47条第1款、第51条首次在法律层面上规定了“房地一致原则”；1995年《担保法》第36条、第55条确立了抵押交易领域的“房地一致原则”；及至2007年的《物权法》，更是从基本法律的角度强化了“房地一致原则”——转引自高圣平：“土地与建筑物之间的物权利用关系辨析”，载《法学》2012年第9期。

[10]就“房地一体”原则，其优势在于土地权利和地上房屋所有权的权利主体一致，防止引发权利冲突；避免有房无地的空中楼阁的尴尬；遵循房地物理上不可分割的事实；其缺点在于相当程度上损害了当事人的交易自由；“房地分离”原则的优点在于彰显财产的特殊性，尽财物最大的效用，尊重当事人意志和财产的自由，缺点在于财产安全风险加大，极易出现权利的冲突和纠纷。

[11]参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版。

[12]女方也是该村集体经济组织成员。

（来源：北京一中团河法庭）