房主以抵押问题拒绝履行房屋买卖合同怎么办?

案情简介：2009年5月25日，买卖双方通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，确定了房屋买卖关系，房价￥60万元，首付款￥20万（含1万定 金），剩余￥40万以贷款方式支付。签约后，买方支付了￥20万元首付款，售房人也将房屋交付给买方使用。但在解决抵押权的问题上，双方产生了争议，房主 要求买方再拿出16万来偿还银行房主的银行贷款，买方则认为，已经支付的20万足够还银行贷款的，合同约定很明确，后40万以贷款方式支付，不贷款拿不出 16万。因协商不成，房主起诉至法院，要求解除合同，买方反诉要求继续履行合同。庭审中法院查明该房尚有银行贷款未还，银行是抵押权人，就决定给银行发 函，询问其对合同效力及及解决债权的意见，银行回复称，对合同效力不发表意见，不参加诉讼，至于未还的贷款谁还都行只要有人偿还剩余贷款就放弃抵押权。

法院判决：1、判决生效后十五日内房主配合买方办理房产过户手续；2、驳回房主诉讼请求。

律师点评：本案的关键点在抵押权的消灭。根据北京高级法院有关司法解释，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。如因抵押权未 消灭，致使无法办理过户，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房产过户的，不予支持，但买受人 同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

本案中买方同意改贷款为全款，银行也接受买方代为清偿贷款，本案的情况符合上述司法解释关于“买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的”可以继续履行合 同的规定。因此法院在存在抵押权的情况下支持了买方要求继续履行合同，出售人配合办理过户的诉讼请求。在本案中，银行表明接受代为清偿贷款的态度，及买方 同意现金支付剩余房款的意见是本案胜诉的关键。