关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要

买卖合同就买卖房屋的意思表示达成一致即可有效成立。有效成立的合同对买卖双方都具有约束力，合同确定的双方权利义务受法律保护，任何一方未按合同约定履行义务，应承担违约责任。

王某在商品房买卖合同签订后，房屋所有权转移给购房者之前，又将该房屋作为抵押物抵押给银行而获取贷款。王某对房屋进行抵押，只要房屋所有权没有转移给购房者，依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立。这样，在同一房屋之上，就同时设立存在着购房者的债权和银行的抵押权。

　  根据《民法通则》第八十九条、《担保法》第三十三条规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权担保的行为。在债务人不履 行债务时，债权人依照法律规定：可以对债务人或者第三人提供的作为债权担保的物定财产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，这就是抵押权。抵押权作为一 种担保物权，依据物权优先于债权的原则，在王某不 履行偿还贷款义务时，可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而购房者因其房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，也不能请 求免除设定于房屋之上的抵押负担。这种情况下，购房者的债权处于一种极为不稳定的地位，只要开发商不履行到期贷款债务，银行就可对该抵押物的房屋行使抵押 权，而买受人的债权无法实现，只能依据《合同法》请求违约赔偿或者解除合同。

　　王某将出卖给购房者的房屋另行抵押给第三人，往往会导致购房者取得房屋的目的不能实现，严重损害了购房者的合法权益。这种行为属于恶意违约，应予制裁。根据最高 人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合 同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任