房屋买卖合同双方虚假买卖套取银行贷款

[摘要]买卖合同签订后，买方没有支付首付款，房屋贷款也由出卖人归还，且出卖人继续占用系争房屋，故买卖双方签订房屋买卖合同的目的是以房屋买卖的形式套取银行贷款，买卖合同应属无效。 

[关键词] 房屋买卖，购房行为不真实，套取银行贷款，合同无效，虚假买卖 

[案件当事人]  上诉人(原审第三人)袁甲、上诉人(原审被告)上海合海物流有限公司、被上诉人(原审原告)施某某、被上诉人(原审被告)谈某某、被上诉人(原审被告)冯某某、原审第三人李某某。　　

[基本案情]

上诉人袁甲、上海合海物流有限公司(以下简称合海公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2012)杨民四(民)初字第2636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：施某某与谈某某是母子关系。上海市邯郸路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积59.34平方米，以下简称系争房屋)系由施某某原住房动迁安置而来，本系承租公房，2001年购得售后产权，产权登记在施某某与谈某某名下，二人居住并落户于此。

　　冯某某于本案审理期间未到庭应诉，但曾在法院(2012)杨民四(民)初字第2003号施某某诉谈某某、冯某某房屋买卖合同纠纷案的审理中到庭(该案后于2012年7月6日撤诉结案)。结合该案的审理查明：2009年4月8日，施某某、谈某某、冯某某三人共同来到上海市杨浦区房地产交易中心，亲自签署《上海市房地产买卖合同》，约定：施某某、谈某某(甲方)向冯某某(乙方)转让系争房屋，转让价为人民币(以下币种均为人民币)65万元，2009年4月20日前申请过户，乙方应于2009年4月6日前支付定金9万元、于次日支付房款20万元、于2009年5月31日前支付房款30万元，于2009年6月2日前支付房款6万元。2009年4月24日，系争房屋产权变更登记在冯某某名下，该房并登记他项权利人为上海市住房置业担保有限公司，公积金贷款数额为30万元。此后，冯某某未向施某某及谈某某交付其他房款，谈某某收讫上述30万元公积金贷款，冯某某按月归还贷款本息，谈某某于2009年5月至2011年10月期间按月向冯某某女儿冯丹的账户存入2300元，双方未实际交接房屋，系争房屋持续由施某某及谈某某居住。2012年3月30日，冯某某签署便条一张，主要内容：系争房屋通过假买卖的方式过户至冯某某名下，谈某某获得公积金贷款30万元，贷款由谈某某偿还，谈某某共计支付冯某某44,000元等内容。同日冯某某还曾签署收条一张，明确收到谈某某偿还公积金贷款的5,000元。

　　2011年11月17日，冯某某向袁甲出具《借据》及《承诺书》各一份，言明向袁甲借款60万元，于2012年1月16日归还，逾期归还的承担日千分之三违约金，并承担催讨费用6万元。同日，冯某某(乙方)与袁甲(甲方)签署《抵押借款合同》一份，主要内容：乙方向甲方借款60万元，利息为1.5%，借期自当日至2012年1月16日，逾期还款的违约金为20万元且以每天千分之五计息，以系争房屋剩余价值抵押上述借款等内容。冯某某与袁甲并于2011年11月17日当日共同至上海市杨浦区房地产交易中心就系争房屋办理抵押登记，明确抵押权人为袁甲，债权金额为60万元。同日，冯某某向李某某出具《委托书》，全权委托李某某以不低于90万元的价格办理系争房屋出售的一切事宜，委托期限自2012年1月23日至2012年7月23日止等内容。上海市宝山公证处后于2011年11月28日出具(2011)沪宝证字第4981号公证书，证明上述委托。2011年11月17日，袁甲通过中国工商银行向冯某某转账支付60万元。同日，冯某某分别自中国工商银行黄兴路支行及江苏路支行现金支取钱款，各30万元共60万元。

　　合海公司的法定代表人是袁乙，袁甲与袁乙系兄弟关系，袁甲亦是合海公司股东。2012年5月袁甲向袁乙介绍系争房屋。2012年6月6日，李某某代表冯某某(甲方)与合海公司(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方向乙方转让系争房屋，转让价为103万元，2012年8月1日前申请过户，乙方应于2012年5月31日支付首付款263,850元、于2012年6月4日支付房款38万元、于2012年6月15日前支付尾款386,150元。该合同落款甲方处的签字由李某某签署“李某某代冯某某”。

　　合海公司通过上海浦东发展银行大连路支行分三次向李某某转账：2012年5月31日转入263,850元、2012年6月4日转入38万元、2012年6月7日转入386,150元。李某某分别于收到上述三笔钱款的当日，通过上海浦东发展银行网上银行向平安银行袁甲账户转账：2012年5月31日转入六笔钱款共计263,850元、2012年6月4日转入八笔钱款共计38万元、2012年6月7日转入八笔钱款共计386,150元。此外，2012年5月31日袁甲通过平安银行上海分行黄浦支行账户向李某某上海农村商业银行普陀支行转入263,850元。李某某于2012年5月31日向冯某某公积金贷款账户存入借款本息余额共计252,934.18元，又向冯某某还款账户存入罚息等共计7027.89元，共计259,962.07元，还清贷款本息。李某某并于2012年6月6日代冯某某支付营业税51,500元、教育费附加收入税6,695元、个人所得税10,300元、手续费148元。2012年6月7日李某某出具《收条》一份，明确收到代理冯某某的售房报酬2万元。2012年6月9日袁甲出具《收条》一份，明确收到李某某代冯某某用售房款归还的借款及利息共计68万元。2012年6月11日原设于系争房屋上的银行抵押及60万元抵押登记注销。2012年6月15日系争房屋产权变更登记在合海公司名下。

　　2012年7月4日，合海公司派员至系争房屋处，强行将施某某、谈某某赶出房屋，并将屋内家具杂物等一并搬出，搬入其另行租借的上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室，并于当日将该房钥匙交于谈某某。施某某当日曾报警，民警未作其他处理。此后至今，施某某与谈某某另住他处，系争房屋由合海公司占用。

　　施某某诉至法院，要求：1、确认施某某、谈某某、冯某某于2009年4月8日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认冯某某与合海公司于2012年6月6日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、要求谈某某、冯某某、合海公司共同恢复系争房屋产权登记，将产权登记至施某某、谈某某名下；4、要求合海公司立即将系争房屋返还于施某某与谈某某。

　　原审审理中，原审法院就系争房屋于2009年9月及2012年6月期间的市场售价作价格征询，价格分别为63万元左右及115万元左右，各方对上述结论均无异议。

　　另，李某某于庭审时陈述，收到合海公司转账支付的103万元后，大部分钱款往来均系转账，只有自己获得的2万元报酬是从账户内提现。此后，李某某于审理闭庭之后向原审法院递交“关于代理冯某某卖房中的情况说明”一份，称：2012年5月31日李某某上海浦东发展银行账户收到合海公司转账支付的263,850元后，为避免跨行手续费，将该款转入袁甲平安银行账户，再转入李某某上海农村商业银行账户。李某某使用该款归还贷款及罚息共计259,962.07元，余3,887.93元现留于账户内。2012年6月4日李某某收到合海公司转账支付的38万元后，即转给袁甲用于替冯某某还债。2012年6月6日李某某与合海公司以及袁甲一同办理房产交易手续时，因未带足钱款，故当日须支付的各种税、费共计68,643元，系由李某某支付35,000元税款及148元手续费，由袁甲垫付税款23,195元及10,300元。之所以将合海公司支付的房款余款386,150元全部转于袁甲，是因为袁甲答应帮忙将上述垫付款35,148元及劳务费16,112元共计51,260元，转至李某某平时做股票用的工商银行账户，这样又可省去跨行手续费，袁甲还保证冯某某承诺的2万元报酬可一并交付。为保证不吃亏且能优先得到报酬，故同意袁甲关于“冯某某欠款利息拿多少是多少以后不再追究冯某某责任”的要求。2012年6月11日袁甲自平安银行划入李某某工行账户5万元并现金交付1,260元。至于此后袁甲与李某某账户之间9万元的往来，系其借自己账户转账，与本案争议无关。

　　[一审法院判决]

原审法院认为，施某某、谈某某、冯某某就系争房屋签订房屋买卖合同后，冯某某不交付首期房款、施某某与谈某某不交付房屋继续占用，冯某某申请的公积金贷款由谈某某负责归还本息，并且谈某某与冯某某出具便条明确双方系虚假买卖，故相关事实证明三人签订的合同系名为房屋买卖，实质是利用买卖的方式套取公积金贷款，即双方没有房屋转让的真实意思，系以合法形式掩盖非法目的，故该房屋买卖合同应当认定为无效。施某某到达房产交易中心并签署合同，作为房屋产权人未尽普通谨慎义务。因此应当认定买卖双方对系争合同的无效均有过错，由此产生的后果由当事人自行承担。

　　冯某某明知自己并非房屋真正权利人，却仍以该房作押向袁甲借款60万元，并在施某某对房屋买卖合同提起无效主张之后，另行转让房屋产权，冯某某上述无权处分的行为有违诚信，应当认定系恶意。在此前提下合海公司作为房屋买受方必须证明自己购买该房系善意，否则无法受到保护。

　　李某某持公证委托书以冯某某之名与合海公司签订房屋买卖合同，形式要件虽已具备，但考察双方的履行，包括：合海公司购房前未实地看房，其与袁甲均称因屋内无人故只看了周边环境与同类型房屋，合海公司称购房目的系用作宿舍，却不实地了解房屋是否适合用作宿舍、能安置几个床铺等，其疏于看房急于购买系争房屋的行为有违常理；整个交易过程冯某某均未出现，而冯某某与袁甲有债权债务关系，袁甲与袁乙系兄弟关系，又与李某某系朋友关系，袁甲还是合海公司的股东之一，当事人之间的人物关系较寻常买卖尤为特殊；合海公司分期转账103万元，而每一次转账后李某某均即时将钱款全部转入袁甲账户，其二人关于节省跨行手续费之称没有说服力，亦未提供证据证明或向原审法院说明该103万钱款在几个账户内往复的合理缘由。李某某于庭后提供书面意见，试图补充说明钱款转账的过程与原因，但究其所述的细节与数额，系多处存疑。而李某某对自己获得的2万元报酬先称是从账户内提现，后又称来自于袁甲的转账，其陈述前后不一；合海公司对系争房屋的占用采用的是强行的方式，不顾屋内施某某的实际居住，有违公序良俗。综上，不能因为合海公司与李某某之间存有103万元的转账、合海公司已实际占用房屋，即认定合海公司购买系争房屋系出于善意。相反，上述买卖在合同缔结与签订、款项支付、房屋转移占有等环节均与正常的房屋买卖行为相异，系与常规不符，且所涉人员关系特殊，故应认定合海公司的购房行为不真实，李某某代冯某某与合海公司签订的买卖合同仅系形式上的买卖，合同应为无效。

　　因无效合同取得的财产应予返还。系争房屋产权应当恢复登记至施某某与谈某某二人名下。合海公司现实占用系争房屋，故应负迁出并返还房屋之责，将房屋返还于施某某与谈某某。谈某某藉无效合同取得的30万元，理应返还冯某某，扣除其按月归还的部分本息，实际偿还数额以提前归还银行的本息数额为准。李某某系冯某某代理人，代理范围内的代理行为所产生的后果当由被代理人承担，故合海公司支付的103万元虽转至李某某名下但权属冯某某，故冯某某应向合海公司负该款返还之责。而李某某自认收讫的2万元报酬、留于李某某处的103万元扣除各类支出的余款，以及袁甲收到的68万元均应一并返还于冯某某。因无效房屋买卖合同履行产生的交易税、费等费用则由双方各自承担。合同无效后，原审法院仅就因买卖行为实际发生的款项作出处理，冯某某与李某某之间的代理法律关系，以及冯某某与袁甲之间的借款法律关系，均非本案买卖合同无效的处理范围。

　　此外，冯某某经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，法院依法缺席审判。冯某某不到庭视为放弃举证质证等诉讼权利与义务，由此产生的不利后果当由其本人承担。据此，原审判决如下：一、施某某与谈某某及冯某某于2009年4月8日就上海市邯郸路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、谈某某应于判决生效之日起十日内返还冯某某人民币259,962.07元；三、冯某某与上海合海物流有限公司于2012年6月6日就上海市邯郸路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；四、冯某某应于判决生效之日起十日内返还上海合海物流有限公司人民币1,030,000元；五、李某某应于判决生效之日起十日内返还冯某某人民币21,394.93元；六、袁甲应于判决生效之日起十日内返还冯某某人民币680,000元；七、冯某某、上海合海物流有限公司应于判决生效之日起十日内配合施某某与谈某某，将上海市邯郸路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至施某某与谈某某名下；八、上海合海物流有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市邯郸路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房返还于施某某与谈某某。

　　上诉人袁甲不服原审判决，向本院提起上诉称，袁甲获得的68万元，是李某某代理冯某某归还的借款，袁甲无须返还。在冯某某没有提出诉讼请求的情况下，原审判决袁甲向冯某某返还款项，不符合“不告不理”的基本民事诉讼原则。原审判决导致袁甲原本为债权设定的抵押担保灭失，显失公平。袁甲请求撤销原审判决，改判驳回施某某的原审诉讼请求。

　　上诉人合海公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院要求合海公司证明其善意购房的举证义务分配错误。合海公司因系争房屋内无人，查看同类型房屋，并无不妥。原审法院以冯某某、袁甲、袁乙、李某某、合海公司关系特殊以及钱款账户反复往来作为合海公司非善意购房人的判断因素，没有依据。原审法院认为合海公司强占系争房屋有违公序良俗，作为合海公司非善意购房人的判断因素之一也是错误的。合海公司与冯某某签订的《上海市房地产买卖合同》并不违反法律，应为有效。合海公司请求撤销原审判决，改判驳回施某某的原审诉请。

　　被上诉人施某某辩称，合海公司不看房就买房，有违常理。合海公司支付房款后，袁甲、李某某之间钱款反复往来，不正常。合海公司只有4名社保人员，没有外来务工人员，合海公司称买房作为职工宿舍，不符常理。施某某请求驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人谈某某辩称，同意施某某意见。

　　被上诉人冯某某、原审第三人李某某均未作答辩。

　　本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。

[二审法院判决]

本院认为，施某某、谈某某、冯某某签订房屋买卖合同后，冯某某没有支付首付款，冯某某所申请的贷款也由谈某某归还，且施某某与谈某某继续占用系争房屋，故谈某某方与冯某某签订房屋买卖合同以房屋买卖的形式套取银行贷款，应属无效。冯某某非房屋的真正权利人，但是仍将房屋抵押、转让，系恶意的无权处分。袁甲借给冯某某大额钱款，并将自己的朋友李某某作为冯某某售房的代理人，在李某某作为冯某某的代理人将系争房屋出售给合海公司后实现了自己的债权，袁甲因合海公司买房而得益。合海公司的法定代表人袁乙与袁甲为兄弟关系，袁甲还是合海公司的股东，故合海公司与袁甲关系特殊。合海公司虽称购房作为员工宿舍，但合海公司购房前没有到系争房屋看房，有违常理。合海公司分期支付房款103万元给李某某，之后李某某与袁甲之间账户钱款反复往来，亦有悖常理。原审法院认为合海公司的购房在合同缔结与签订、款项支付、房屋转移占有等环节均不合常规，认定合海公司购房行为不真实，本院认同，不再赘述。合海公司、袁甲上诉要求确认房屋买卖合同有效之意见，依据不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。