夫妻单方卖房引发房屋买卖合同纠纷案件特点、原因及对策建议

近年来，房地产市场持续繁荣，二手房交易也随之增多，与之相伴随的房屋买卖合同纠纷案件也接踵而至，从早前的一线大城市蔓延到中小城市。今年以来，潜江法院新收房屋买卖合同纠纷案件 21 件，比去年增加9 件，增长率为42.8%。其中，因夫妻单方卖房引发的房屋买卖合同纠纷案件12 件，占房屋买卖合同纠纷案件的 57%。可见，夫妻单方卖房后反悔的房屋买卖合同纠纷日益突出，如何平衡共有权人和善意买房人的合法权益，引导诚实守信市场风气的形成，值得探讨。
一、 案件特点：
1、涉诉房屋均为二手房，房屋共有人以第三人参加诉讼。夫妻单方卖房引发的房屋买卖合同纠纷所涉房屋均为二手房，且原告方多为买房一方，被告方多为卖方。同时，卖房一方的配偶作为房屋共有人通常以房屋买卖合同未经其同意、配偶无权单方处分、合同双方侵犯其房屋共有权为由，申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并要求确认房屋买卖合同无效。
2、案件争议焦点集中。夫妻单方卖房所签订的合同是否侵犯夫妻另一方共有权，是否有效，买房一方是否构成善意取得是案件的主要争议焦点。
3、处理难度大，调撤率低。因房屋关系到家庭重大利益，原、被告双方均据理力争，态度固执、情绪对立，谁都不愿让步。起诉至法院后，原、被告双方矛盾易激化，多数案件很难调解，只能判决，不利于社会和谐。此类案件调解撤诉率极低，潜江法院今年以来共受理的21 件房屋买卖合同纠纷案件中，调解结案2 件，撤诉3 2 件，调解撤诉率仅为23.8%，而因夫妻单方卖房引发的房屋买卖合同纠纷案件无一件调撤结案。
4、案件上诉率高。此类纠纷，只要是以判决结案，一审败诉的一方当事人多选择上诉，不仅增加了双方当事人诉累，耗费司法资源，也使矛盾继续激化，增加社会不稳定因素。
二、原因分析
1、利益的驱动和诚信缺失。受宏观经济形势影响，在房屋价格大幅波动的外部背景下，通常在签订房屋买卖合同后几个月时间内，房价又大幅提升，对此估计不足的卖房人，甚至在时隔几年之后宁可毁约，也要收回房屋。加之夫妻单方卖房行为存在法律上的漏洞，卖房人或其配偶通常有可趁之机提起确认合同无效之诉。
2、房屋管理部门登记漏洞。在房产证和土地证权属证书登记中，对夫妻共同房产“共有人”一栏的记载无强制要求，很多夫妻共同房产只登记一方名字，共有人一栏空白。仅从房屋产权证书上，买房人很难辨别该房屋是否属卖房人夫妻共有房产。
3、买房人法律意识淡薄。很多买房人由于购房心切，加之法律知识缺乏，在购房前对房产证及房屋买卖合同内容以外的重要信息通常不作了解，为卖方以房屋共有人不同意为由而恶意违约埋下隐患。
4、各地法院对此类纠纷的裁判尺度尚未统一，卖房人毁约成本通常不会高于房屋涨价收益。虽然目前已有一些地方的法院作出判决，责令恶意毁约方赔偿诚信守约方与房屋涨价收益相等数额的损失，以惩罚房屋买卖合同中的恶意毁约方，使其无利可图。但各地法院并未统一裁判尺度，不诚信的卖房人会选择上法院赌一把，对其而言，最坏的后果也只是无利可图，不会亏本。
 三、对策建议
此类房屋买卖合同纠纷严重扰乱了正常的市场交易秩序，对此，我们应积极采取对策，有效防范类似交易风险，保护市场交易安全：
1、买房人须增强市场风险意识，提高警惕。买房前应了解我国关于不动产买卖的法律规定，购买二手房时，对房屋的产权状况要详细了解，是否存在共有人或系夫妻共同财产。若存在共有人，则在签订买卖合同时务必要求共有人签字，杜绝隐患。在订立合同条款时，明确约定违约责任，明确约定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失，包括房屋涨跌的损失等。
2、法院须依法裁判，统一裁判尺度，倡导诚实守信，发挥法律导向作用。鉴于此类案件争执的标的较大，案情复杂多样，事关民生，对促进社会和谐影响重大，法院应当统一裁判尺度，慎重判决。法院在审理时应坚持真实意思原则、保护交易安全原则和倡导和谐至上、贯彻调解为先的原则。对符合善意取得且不存在履行不能情形的，在善意受让人尚未取得房屋所有权的情形下，以司法公权力保护有效的房屋买卖合同继续履行，以切实保护交易安全，引导诚实守信的市场秩序的形成；对夫妻单方卖房有过错导致合同无效的，应严格赔偿责任，确保无过错受让方所受损失得到充分赔偿，保护 诚实守约方的合法权益。
3、国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度，保持社会经济持续、稳定增长，避免房价大幅震荡，消除房屋买卖合同恶意违约的外部诱因。
（潜江市人民法院 谢燕临）