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浅析集体土地流转中存在的问题与对策
         发布者:   发布时间:2014/4/7   阅读:4538次 ;分享到:
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         土地是民生之本,发展之基。我国是一个人多地少的发展中国家,土地问题仍是现代化建设进程中一个带有全局性,战略性的主要问题,保护18亿亩耕地红线,仍是国土资源管理中的首要问题。双溪桥镇李容村也属于人多地少,资源缺乏的边远山村。无论是在保护耕地方面还是在集体流转方面都还存在一些问题,如何解决这些问题,是我们当前全面推进新农村建设进程中急需调研的新课题。
  一、   基本情况
  李容村共有26个村民小组,村民945户,农村人口4026人,农业劳动力2818人,其中外出打工户175户,劳动力479人,全村版图面积十平方公里,耕地面积6057亩,其中水田面积4594亩,旱地面积1463亩,基本农田面积1568亩,建设用地面积243.2亩,农户永久耕地面积6007亩,村级集体经济面积50亩。
  二、农村集体土地流转的现状与存在的问题
      李容村地处偏僻,用地矛盾不是很突出,只是在集体土地流转上存在不规范,违法用地,非法转让土地现象不是很严重,具体表现在如下几个方面:
  (一)      农村承包土地流转不规范
  全村农村承包土地6007亩,流转面积2542亩占42.3%,
  农村承包土地流转一般有三种方式:
  一是追亲流转,就是土地承包期内,承包方将土地使用权转包给其亲属,不改变原承包方与发展方的合同关系,承包方不愿放弃其承包土地的权利和义务。
  二是追地流转,就是在土地承包期内,承包方之间为了耕作方便,将同等类型,不同田块的承包土地相互置换,按照同类,同面积,自愿的原则,进行流转。
  三是有偿流转,就是在土地承包期内,承包方将其土地租赁给其他人耕种,如李容村十三组,将其50亩干旱田租给意农司种药材,每年收租金2万元。
  集体土地流转不规范,造成事后矛盾无依据,解决问题无凭证。
  (二)      农村集体建设用地流转不规划
  农村集体建设用地包括二种,一是集体建设公共设施,企业用地。二是农村宅基地,李容村村级集体用地50亩,农村宅基地243.2亩,我们主要调查农村宅基地流转问题。
  1、农村房屋私自交易,由于农村人多房少,大部分农村家庭有三四个儿子,只有一二间房子,人大分家,就须购置房屋,出现了邻里之间互相谦让,成就他人,将相邻的房子卖给他人。
  2、农村宅基地买卖,由于原来水田建房管理严格,而且收费很高,农民建房建不起,于是,就买他人宅基地建房,如李容村一组刘其增就是购买刘华章的宅基地65平方米建房。
  三是农村承包  流转,随着改革开放进程的推进,农民生活条件改善,农村水、电话、有线电视、网络的开通,加上农村税费改革,减轻农民负担政策的落实,农民建房越来越多,而且建房屋要求越来越高,都不愿守在破烂不堪,环境不好的旧村庄,都纷纷到公路沿线,交道要道建房,有的甚至开始建房经商,出租,从而出现了空心村。这样,本身用地不紧张的局面一下子紧张了起来,就开始有人出售承包地,甚至责任田了,新一轮土地流转就出现质的飞跃,这种流转就不是单纯的土地流转,而是一种非法转让土地的行为。
  以上三种宅基地流转的行为存在如下问题:
  ①集体土地所有权得不到应有的保障,造成土地产权关系混乱,集体土地所有权归村级集体经济组织所有,农民只享有土地使用权,只有村民自治组织和村民代表大会有权处置,任何个人没有处置权。
  ②集体经济利益分配关系混乱,扰乱了土地市场健康发展,既然集体土地所有权属于村级集体经济组织,那么,处置土地所得的收益就应该按照权属实行合理分配,私自交易的结果,使个人受益,集体利益受损,国有资产流失。
  ③形成新一轮违法用地,本来,国家鼓励集体土地流转,主要是为了方便群众,鼓励农民充分盘活存量土地,合理利用闲置宅基地,而农民盲目认为土地流转就是可以随意转让土地,造成非法买卖土地。
  ④集体土地无序流转不利于土地利用总体规划的落实,更不利于乡村建设规划的实施,也给今后新农村建设造成不少的障碍。
  三、农村集体土地流转不规范的原因
      1、政策宣传不到位,造成农民法律意识淡薄,甚至出现违法行为。由于李容村属于边远山区,农民外出打工较多,法律宣传不到位,造成土地流转不规范,而且找村登记,到镇经管站备案,交迫不得,手续繁锁,农民不愿去办,特别是减轻农民负担政策落实以后,农民以为建房不收费了,就可以随意做了,村组干部没有费收,也没有人管理了。
  2、承包土地的流出方,为了保留土地承包权,不愿将土地流转出去,只是暂时流转,也不愿意办理正规流转手续,以免以后政策变了把产业也丢了。
  3、由于农村实行一户一基,农民出售房屋后,就不能再申请用地,所以农民买宅基地后,就不愿办理机关手续,就叫承受方自行办理建房申请,手续。
  4、近有些单位职工,原来承包土地、农转非、或户口迁出后,承包土地没有退还村级经济组织,也不愿将其土地退出,只是流转其亲属耕作,但其承包面积的粮种补贴,农资补贴仍归其所有。
  5、有些农民确实没有房屋住,又没有存量宅基地,买旧房又嫌面积小,只有出高价买宅基地或以好耕地置换公路沿线的耕地建房,确保一劳永逸。
  四、对集体土地流转管理的对策和建设
  (一)对农村集体承包土地流转管理的对策和建设
  1、认真落实土地承包法
  农村集体承包土地流转涉及面广,工作量大,情况复杂,利益关联多,因此,各级组织领导要高度重视,认真组织广大农民学习土地承包法,要真正把土地承包法的主要意义,主要内容,法律关系,宣传到千家万户,要使农民真正了解土地承包法,并依据维护农民土地承包经营的权利,切实保障农民的合法权益,坚持依法,自愿,有偿的原则,确保承包土地经营权流转工作规范,有序,健康发展。
  2、把握政策原则,指导土地流转正常运行
  土地承包经营权流转应遵循以下原则:一是坚持平等协商,自愿有偿的原则,任何组织和个人不得阻碍承包方进行土地经营权流转。二是不改变承包土地所有权性质和土地农用地用途的原则。三是流转期限不得超过承包期剩余期限的原则。四是坚持土地经营权流转受让上有农业经营能力的原则。五是同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权的原则。
  3、加强管理,规范土地经营权流转
  一是规范农民土地经营权流转的行为,土地流转双方当事人要签订土地经营权流转合同,报乡镇经管站和村委会备案,二是要规范村委会的行为,村委会不得强迫承包人进行土地承包经营权流转,同时要鼓励土地经营权流转,并做好相应的服务,做好土地经营权流转备案工作,三是各乡镇经管站要加强对土地经营权流转的监管和指导,切实履行好职责,首先要加强调查研究,掌握农村土地流转的动态,对已形成的稳定的流转关系要健全完善,没有合同要补订合同,尽快备案,其次要加强对已备案的合同进行审查,及时发现问题,及时纠正,第三,要建立好农村土地经营权流转档案,努力做好完事、真实。
  (二)对农村集体土地流转的对策和建议
  管理的目的在于规范,规范的依据是法律法规。《土地管理法》第63条明确规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或出租用于非农建设”,因此,集体土地流转必须注意以下几个问题。
  一是要严把集体土地流转的关口,严格执行一户一基制度,对宅基地流转注入方要必须符合条件,可以申请用地,土地用途只有是住宅,流出方必须保证以后不再申请用地。
  二是集体土地流转必须实行阳光操作,土地流转双方必须写流转申请,签订流转合同,经村组代表大会同意,报国土部门批准,办理土地使用权证,方可进行流转,不得私下交易,暗自操作。
  三是建立集体土地使用权流转的管理秩序,形成规范的申请,审批、登记、发证制度,要执照审批程序,到国土部门办理土地使用权证。
  四是加强执法检查,对集体土地使用权流转不规范,和非法转让土地使用权的行为要严格查处,严厉打击。

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