开发商虚假宣传被处罚，买受人能否以存在欺诈为由撤销合同？

以欺诈为由主张撤销合同的，应考察一方是否因另一方的欺诈而违背真实意思订立合同。商品房销售过程中，开发商的相关行为被认定为虚假宣传、价格欺诈等行政违法行为，并不必然构成合同法上的欺诈而导致商品房买卖合同被撤销。

【案情简介】

原告刘俊。被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司。2013年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的靖江碧桂园xxxx房屋。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。后经人举报，靖江市工商局认定被告在销售商品房前后，虚构“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“3小时狂销14亿”等广告词，构成虚假宣传，对被告进行了处罚。原告认为被告的上述欺诈，使原告违背了真实意思与之签订了《商品房买卖合同》。故请求依法撤销原、被告于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还原告购房款，赔偿利息损失。

一审法院认为：

我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件：一是欺诈方具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生；二是欺诈方实施欺诈行为，即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识；欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等。三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系。四是相对方因错误认识而作出意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。

本案争议的主要焦点是:被告碧桂园公司与原告签订商品房买卖合同中是否实施了欺诈，从而导致原告陷入错误认识，在违背其真实意思的情况下作出了签订商品房买卖合同的意思表示。

碧桂园公司广告宣称“中国房地产10强”、“3小时狂销14亿”等，虽然违反了相关法律、部门规章的规定，且该夸大宣传对购房者的购买意向有一定程度的影响，但购房者作出是否购房的真实意思表示的主要决定因素并不在于是否属于“中国房地产10强”、“3小时狂销14亿”等，而在于所购商品房的地理位置、结构、质量和价格等等。综合上述分析及因欺诈导致合同被撤销应具备的要件，本院不能认定原告主张的其因被告的虚假宣传而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。判决驳回原告诉讼请求。

二审法院认为：

靖江碧桂园公司在房屋销售过程中实施的广告宣传行为已经有权的行政管理部门依法认定为违法行为并作出了相应行政处罚，且对于上诉人刘俊的购房意向有一定程度的影响和误导，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，应认定为欺诈行为。然而对于合同撤销的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。上述法律规定虽赋予了相对方撤销合同的权利，但并非意味着凡是一方当事人存在欺诈行为，相对方一律可主张予以撤销合同。相对方只有在因为欺诈产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示，其才有权主张撤销或变更合同。

本案中，首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。虽然靖江碧桂园公司在广告宣传上有欺诈行为，对上诉人刘俊购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响刘俊决定是否购买的关键性因素；其次，案涉合同中对与上诉人刘俊签订合同的出卖方为靖江碧桂园公司是明确的，对上诉人刘俊所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等关键内容也是明确的，且系双方平等协商后达成的，也无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，靖江碧桂园公司的上述行为并未使上诉人刘俊对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。原审对上诉人刘俊要求撤销合同、返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求未予支持，并无不当。二审判决维持原判。

【律师法评】

构成合同欺诈应当包括四个要件，即欺诈方有欺诈的故意、欺诈方实施了欺诈行为、相对人因欺诈行为而陷于错误认识、相对方因错误认识而作出意思表示。满足上述四要件，才能认定合同中存在欺诈情形，受损害方才有权主张撤销或变更合同。

对应实践中，影响订立合同与否的因素有很多种，我们判定欺诈行为是否符合撤销合同的条件，要根据欺诈行为的程度、欺诈对另一方真实意思表示作用力的大小、受损害方的损害程度等综合因素进行考量。

（来源：兰台房地产法评  作者：张森伟）