二手房买卖纠纷不可强制过户？

2015年3月4日尹先生与章先生通过一家中介公司认识，尹先生欲将自有的一套房屋以210万的价格出售给章先生，但是由于尹先生的房屋因为有30万左右的银行按揭贷款未能及时归还被银行告上法院并将该房屋查封了，因此尹先生和章先生无法进行网签，双方签订了一份非网签版本的《房地产买卖合同》，合同中对于交易的条件进行的详细的约定，特别明确约定了章先生先行支付房款30万元用以支付给银行偿还按揭贷款以解除该房屋的查封手续，解除查封后双方进行正式的网签，合同签订后章先生如约将首期30万元房款支付给了尹先生，尹先生收到房款后也如约将房款支付给银行，遂银行撤销了该房屋的查封登记手续，查封撤消后章先生一直催促尹先生赶紧就系争房屋进行网签备案，然而此时尹先生却不紧不慢起来，一直推说自己人在外地办事，与此同时章先生却通过中介公司得知了其他的中介公司在不停代人带看他已经购买的房屋，得知这一情况后章先生数次短信以及书面发函质问尹先生，均石沉大海，最后章先生不得不到人民法院起诉要求尹先生继续履行与尹先生签订的房屋买卖合同，然而起诉至法院后才得知，系争房屋解除查封一周后尹先生就与案外人石小姐签订了网签版本的《房地产买卖合同》，总价为240万元，并且办理了审税手续，签约后尹先生收取了石小姐房款80万元。得知上述情况后，章先生认为自己与尹先生的合同签订在先，理应判决自己与尹先生的合同继续履行，遂请求人民法院判决强制过户。

【法院判决】

人民法院经过审理认为虽然尹先生与章先生签订的合同在先，但是尹先生与章先生之间的合同并未网签，而案外人石小姐和尹先生的合同办理了网签以及审税手续，且支付了三分之一的房款，又无证据证明石小姐与尹先生系恶意串通，因此驳回了章先生要求强制履行的诉讼请求。

【律师解析】

根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。不难看出，根据合同法的上述规定，乙方违约的，守约方可以要求继续履行、补救或者赔偿损失。继续履行(即要求强制过户)是守约方维护自身权益的合理诉求。但是并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持，有些情况下不适宜判决强制过户，那么守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。

【律师提醒】

根据《北京市高级人民法院关于二手房买卖纠纷案件司法解释》第十三条，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人： 

（1）已经办理房屋所有权转移登记的； 

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的； 

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。 

所以，买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。（来源：京创房产律师）