【庭审再现】房价大涨卖家违约超额索赔买家胜诉
2015年年底，陈女士和熊先生就一套别墅的买卖达成了协议，当时双方约定房价为435万元。之后，陈女士按约支付了定金30万元，但在上海房价暴涨后，熊先生却拒绝以原价网签交易。为此，陈女士起诉熊先生，并放弃定金罚则，提出了超出定金双倍的索赔数额……
2015年12月24日，上海的陈女士与卖家熊先生达成了一套连体别墅的买卖协议。双方约定房屋总价435万元，定金20万元，首付180万元，余款由陈女士办理贷款，并约定三天内到房地产交易中心进行网签。签约当天，陈女士就向熊先生支付了5万元现金。 事实上，熊先生并未向陈女士说明其名下的这套别墅已被法院司法冻结，是中介公司次日发现该情况后才告知了陈女士。 当天，中介安排熊先生和陈女士再次碰头，熊先生这才承认自己在法院有6万元判决债务未能偿还。但他表示，只要拿到陈女士的定金去法院还钱，即可解除房屋的冻结。于是，双方相约于2015年12月30日去法院办解封手续。 然而12月30日这天，熊先生却去了美国，他委托自己的父亲出面，和陈女士与中介公司一起，去法院办理还款解冻手续。当天，陈女士给了熊先生的父亲6万元现金，由熊先生父亲将钱交给法院并写了解封申请；陈女士又转账9万元到熊先生的卡上，并拿到了20万元的房屋买卖定金收据。 此后，因房屋解封需要一段时间，熊先生在电话里向陈女士提出，等他从美国回来且房屋解封后，再签订正式的买卖合同，当时双方口头约定的时间是2016年4月。 2016年1月11日，熊先生打电话给陈女士，要求她追加定金10万元，陈女士便又支付了10万元。 2016年春节以后，上海房价大幅度上涨。3月16日，熊先生的母亲找到陈女士及中介公司，要求涨价75万元再进行交易。陈女士不同意，熊先生的母亲表示不涨价就不卖了。陈女士打电话给熊先生，熊先生表示等他回来再说。 4月11日，熊先生回国与陈女士当面协商，并表示需要时间考虑一下。4月13日，熊先生微信告知陈女士因其母亲不同意出售，所以不再签订该房屋的买卖合同。 4月27日，陈女士向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求对方返还定金30万元，并赔偿因违约造成的经济损失170万元。 庭审中，熊先生同意解除合同，同意返还陈女士定金20万元及预付款10万元，但不同意赔偿原告主张的违约损失。熊先生还认为，房屋买卖协议中既然约定了对违约适用定金罚则，就应该适用定金罚则，并且和赔偿违约损失是不能并存的。况且原告支付的定金是订约定金，不是履约定金，所以对于原告的诉讼主张不予认可。 9月13日，法庭组织双方对于评估报告确定的537万元房价进行质证，原告虽然认为偏低，但还是表示接受，并且根据评估价格，将索赔额调整为112万元。被告则认为评估价格太高。被告认为原、被告之间的合同处于很浅的阶段，也没有影响原告另行购房，原告没有支付首付款，即使被告要承担责任，也只是在定金范围内承担责任。双方所争议的协议，只是对后续房屋买卖合同的签订的预约，如果原告违约，只需要承担定金责任，而被告违约，若需要承担大额违约金，对被告是不公平的。 经过审慎审理，宝山法院在审理中考虑合同的履行情况、原告支付的款项金额、被告的违约情况，参照评估意见，根据诚实信用原则和公平原则，酌情确定熊先生应赔偿陈女士85万元。
原告的损失只是一种踏空的间接损失，究竟是适用定金罚则还是由被告进行更多的赔偿？ 宝山法院主审法官认为，本案系争房地产买卖协议具备了房屋买卖合同的构成要件，双方当事人均应当严格履行。根据协议约定，双方应当于本协议签署后3天内进行网签。但此后因系争房屋上存在司法查封无法进行网签，且解封需要周期，买卖双方进行了协商，约定待解封后再行网签。司法限制被解除后，系争房屋具备了进行网签的条件，被告理应积极履行合同义务，但被告先以母亲拒绝出售为由要求加价，此后明确拒绝出售，显已有违诚信，构成违约，理应承担相应的法律责任。 倘若仅仅适用双倍返还定金，在房价大幅上涨的前提下，已经不能完全体现法律的公平正义和对诚信者的保护。
对于近期由于房价上涨引起的房屋买卖纠纷增多的情况，结合司法实践中的具体案件，办案法官给房屋买卖双方提出以下两点建议： 一、遭遇拒绝卖房，买方可以选择要求卖方继续履行或解除合同 根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 因此，买房人在遭遇卖方违约拒绝买卖房屋时，可以根据自身情况，选择要求卖方继续履行，或解除合同并要求卖方赔偿损失。但是，有几种特殊情形，导致合同不能继续履行的，买方要求继续履行合同的主张不能得到法院支持。例如，签订房屋买卖合同的卖方因未取得房屋全部所有权，而房屋产权人不同意卖房，致使房屋所有权不能转移，造成合同在事实上不具备继续履行的条件。上述案例即属于此种情形。又如，房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，导致房屋无法过户。 二、解除合同后，守约方可要求违约方赔偿损失或按合同约定支付违约金 合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。由于违约金即是合同约定的损失赔偿数额，因此，违约金和实际损失不能重复计算。 关于违约金具体赔偿数额的确定，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或减少。合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 因此，法院在综合案情后，会酌情确定违约金赔偿数额。上述案例中，因卖方拒绝卖房的时期正处于房价上涨期间，买方不能按合同价款购房将会造成购房的差价损失，故应得到相应的赔偿。（来源：最高人民法院 作者：李新卫）
