房屋买卖中，房屋信息的披露很重要！

在众多的纠纷类型中，房屋（存量房）买卖合同纠纷的矛盾尤为突出，这不仅在于房价的高企导致民众购房本属不易，也在于一方当事人在履约过程中的失信行为导致买卖双方冲突的进一步加剧。买卖双方信息的不对称是其中一个重要原因，“信息”往往在促成公平、高效的房屋交易中扮演着重要的角色。

房屋买卖中可能涉及到的“信息”

直接信息。一般包括房屋的物理品质信息和权利状况信息，房屋的交付本身以购房者验收房屋为前提，房屋的质量是影响收房的重要因素；而权利状况包括房产归属或其他查封或抵押的信息，购房者也有义务进行查明。直接信息存在于房屋本身，易于被购房者所感知。

关联信息。指不通过房屋的物理状况表现出来但确是客观存在，会对购房者的情感与精神享受产生影响，同时也会影响房屋价值的信息。如“凶宅”、恶邻、辐射、海砂屋、周边环境等方面的信息。

张某（买方）与薛某（卖方）签订了一份《存量房买卖合同》。合同签订后，双方均按约履行了合同（按照正常市场价格），并完成了房屋的过户手续。张某在入住后，从邻居间的交谈中了解到涉案房屋不久前发生过自杀事件，后该情况得到了证实。张某知悉后认为薛某在出售房屋前未向其披露该事件，存在故意隐瞒和欺诈的情形，使其作出了错误的选择，故向薛某主张撤销合同并返还购房款。

在众多的房屋交易关联信息中，比较典型的就是涉及“凶宅”的案例。我国并没有法律法规对“凶宅”的概念进行界定，有观点提出可理解为“曾发生过凶杀或自杀致死案件的房屋”。我国台湾地区的桃园地方法院就曾判定不能因为“房屋的前业主屋内一氧化碳中毒身亡”即判定房屋为“凶宅”；美国历史上的著名的Stambovsky V. Ackley案中，法院认定不能因为不确定的闹鬼传言而认定房屋为“凶宅”。由此可见，上述概念界定也较为准确。

与房屋价格有关，而与封建迷信无关

合同在订立磋商阶段，法律规定双方当事人均负有先合同义务，当中即包括重要的告知义务，这是出于改变合同双方信息不对称状态的考虑。《合同法》当中规定需承担缔约过失责任的情形即包括“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实与提供虚假情况”，前者属于沉默性欺诈，后者则属于误导性欺诈。

有人会说：“凶宅”对于房屋的影响都是封建迷信的说法，对于购房者主观上的影响难以查证，客观上更不会影响房屋的正常使用，法律不应对此过多干预。但是，解决此类纠纷的关键从来不是以“公序良俗”进行道德审判，而是着眼于该房屋是否属于“凶宅”对于房屋成交价格将有着重大的影响。二手房市场中，一般意义上的凶宅往往难以出售或出现大幅度的价值贬损，作为房屋的出卖方对于这种会严重影响其利益的消息，没有主动向购房者进行披露告知，使得购房者错误地判断了房屋价格，从而作出有违本意的购买决策。

沉默构成欺诈的认定

《合同法》第54条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。沉默是否也能构成欺诈？我国法律对此已给出了答案。

《民通意见》第68条：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。

通说认为，沉默性欺诈的构成要件主要为：

出卖人负有披露义务。案例中薛某对于会严重影响房屋交易价格的“房屋曾发生自杀事件”负有主动的披露义务，使张某知悉该房屋的关联信息。

出卖人未履行该披露义务使买受人陷于错误，并基于该错误进行法律行为。案例中张某在被隐瞒重要信息的情况下，同意以该房屋的正常市场交易价格成交，这是由于薛某的故意沉默行为所导致。

出卖人认识到其沉默的行为后果。案例中薛某沉默的后果就是使得张某失去降低房款以及与其他人缔约的机会，而自己却获得了房屋正常的交易价格与房屋被认为“凶宅”的价格之间的价差。

摘自上海浦东区法院案例

被告负有告知原告系争房屋曾发生过非正常死亡事件的披露义务，但未予及时告知，致使原告陷于错误，在不知情的情况下与其签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，被告的行为构成欺诈。原告据此要求撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，于法有据。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（来源：广州仲裁委员会）