实用干货| 三分钟教你看懂廉租房、公租房、限价房等房的区别
商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类房屋,包括新建商品房、二手房等。
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租房、公租房、限价房、安置房、经济适用房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。
一、廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。租赁人对廉租房是不享有产权的。
注意事项:
《廉租住房保障办法》第二十五条 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的,应当按照合同约定退回廉租住房:
(一)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;(二)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
二、公租房
公租房是指由国家提供政策支持,各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房。租赁者不享有公租房的产权,产权由政府或公共机构所有。
《公共租赁住房管理办法》第七条 申请公共租赁住房,应当符合以下条件:(一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;(二)收入、财产低于规定标准;(三)申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定,报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
第十八条 公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。注意事项:第三十六条 承租人有下列行为之一的,由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金,记入公共租赁住房管理档案,处以1000元以下罚款;有违法所得的,处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款:(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;(二)改变所承租公共租赁住房用途的;(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。有前款所列行为,承租人自退回公共租赁住房之日起,五年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的,依法承担赔偿责任。从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房。
三、限价房
限价房,又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型(面积)的商品房。目前限价房只在广州、北京、天津等城市推广试行。限价房的购买人对于限价房具有完全的产权。
注意事项:
《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》目前该办法试行阶段已结束。第十五条 限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。5年期满后出租和转让的,应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。2014年12月12日广州市国土房管局发布《限价商品住宅退出操作指引》、《限价商品住宅上市交易操作指引》关于适用范围。仅适用于已按1号文销售的8359套限价商品住宅。市住房保障办公室按照保障性住房的有关规定销售的限定价格销售的拆迁安置房,不适用于本指引。关于限价商品住宅5年内退出。退出方式:5年内的退出实行“内循环”退出:可先由政府回购;政府不回购的,再安排符合限价商品住宅购买条件者购买;退出的房屋价格:房屋销售价格按照年限折旧率结合成新确定;房屋性质:5年内退出的,房屋性质仍属于限价商品住宅。关于限价商品住宅5年后上市交易。上市方式:产权人转让限价商品住宅并补缴土地收益价款,或产权人自行缴纳土地收益价款后取得完全产权;补缴标准:土地收益价款按照交易时点或申请补缴时点契税课税价格与原购买价格之间差价的70%计缴;房屋性质:补交土地收益价款后,房屋性质登记为商品住宅。
四、安置房
安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。一般来说,被安置人对安置房是享有完全产权的,但是还可能受当地的政策影响。但如果拆迁安置房取得房权,并且没有规定限制对外出售,或者限制转让的期限已满,这样的安置房可以买卖。
注意事项:
1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议,万一协商不成,可能起诉到法院,最终确定的合法权益人是谁还无法确定; 2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证; 3、因交易时间漫长,房价变动可能性发,果如出售方为谋取更大利益,将房屋房价卖给他人,并在可以过户交易时先行过户给他人,那么购买方就很实现购房母的了,只能主张债权了; 4、在购买房等待过户的漫长时间内,也有可能发生因出售方自身债务纠纷,导致房屋被债权人申请法院查封。
五、经济适用房
经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。经济适用房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。
《经济适用住房管理办法》第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:
(一)具有当地城镇户口;(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
注意事项:《经济适用住房管理办法》 第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。(来源:陈常德律师盈科广州)