房屋买卖，卖房人恶意违约，买房人如何维权？

房产交易在中国历经多次变迁，从过去计划经济时代的分配模式，逐渐演变成现在的自由交易，房产成为了一件商品。而中国人对于房产有着特殊的情结，许多人积累一生的积蓄，只为拥有一套属于自己的房屋。但有时买房却并不一定就是顺顺利利的，如果遇到卖房人恶意违约，该如何维权？

案件经过

庄氏夫妇从外地来常工作，通过多年的打拼，在郊区购买了一套住房。随着孩子的长大，夫妇俩考虑到目前居住的小区周边没有好的学校，离工作单位也较远，于是想重新购买一套学区较好，离工作单位又近的房屋，改善一下居住生活及学习的环境。

通过中介，夫妇俩将他们唯一一套住房出售以筹措购房款项，并同时物色心仪的房屋。通过几次的看房选房，他们看中了本市一套房子，地段、价格都比较满意。与房东沟通过后，双方签订了房屋买卖合同，夫妇俩支付了定金4万元。

就在庄氏夫妇开开心心准备交款收房并入住的时候，突然收到中介的电话说，房东不愿意卖房子了，要解除合同，并愿意退还已付定金及支付违约金4万元。

但是此时夫妇俩的自有房屋已经出售，并且已经办理过户手续。房东此时悔约，将使一家三口无家可归。于是夫妇俩带着孩子前来律所咨询：他们是否只有解除合同，接受违约金这一个选择？

律师分析

房屋买卖合同成立并生效后，合同双方当事人就应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面适当履行各自的义务。现卖房人恶意违约，买房人是否只有接受解除合同，接受卖房人支付违约金这一个选择呢？

根据《合同法》的规定，庄氏夫妇有三种救济途径可供选择：

第一种途径，按照房屋买卖合同中违约责任的约定，合同解除，卖房人退还已收的定金，并赔偿夫妇俩违约金4万元。如果庄氏夫妇选择这种方式解决纠纷是可以的，而且非常迅速。

但是问题在于，由于近阶段常州房价的快速上涨，夫妇俩已经不可能以之前的价格购买同样地段、同样面积的房屋，这中间的差价损失如何弥补？

第二种途径，夫妇俩可以要求卖房人继续履行合同，这样就可以实现合同目的。但问题也来了，走这个途径就需要通过诉讼的方式进行，而一旦诉讼，就意味着将会产生诉讼费用、律师费等诉讼成本的支出。

且卖房人已经定居在外地，庄氏夫妇又未获知卖房人的准确居住地址，如果法律文书无法送达卖房人，则诉讼周期就会非常长，时间成本、金钱成本及房价变动的机会成本将会增加。

同时，卖房人在利益驱动之下很有可能在诉讼期间“一房二卖”并抢先完成过户、交付手续，那么买房人要求的履行合同的基础可能丧失。

第三种途径，庄氏夫妇俩可以提起诉讼，要求解除合同，并要求卖房人支付违约金并赔偿其损失。但这个途径除了有第二种途径中的时间、金钱成本等问题外，对于赔偿损失的举证会存在实际的困难。

案件结果

庄氏夫妇商量后，决定委托律师，选择第二种途径，用诉讼方式要求卖房人继续履行合同。

律师接受委托后，向房屋所在地法院起诉，同时申请对案涉房产进行保全，防止卖房人“一房二卖”，以保障诉讼目的的实现。

在案件审理过程中，律师与中介、卖房人和法院多次沟通，使得法律文书顺利送达卖房人，有效缩短诉讼时间。在庭审中，律师以事实和法律驳斥卖房人要求解除合同的不合理理由，要求继续履行合同。最终法院采纳律师意见，判决卖房人继续履行合同，配合买房人办理房屋过户手续。 

律师观点

据了解，本案并非个案，每当房价疯涨的时候，房屋买卖合同纠纷案件激增，大部分都是卖房人基于房价上涨，故意违约，希望房屋以更高的价格出售，获得更高收益。

而这类案件中，大部分的买房人以接受违约金的方式解决纠纷。究其原因，一方面是我们传统的厌讼观念，觉得多一事不如少一事；另一方面是很多当事人并不知道在一方违约后，守约方并非只有获取违约金这一种救济途径。

因此建议在发生纠纷时，当事人应当咨询律师，寻求专业的解答，选择更加有利于自己的救济途径，更好的保障自己的合法权益。

来源：定居网