法官说法：没有书面协议的房屋买卖合同关系的成立认定

【案情简介】

伍某君与伍某名系姐弟关系。2004年伍某名从开发商处购买讼争房屋，付款方式为按揭贷款。截止2007年8月，伍某名共实际支付房屋首付款、各项税费以及按揭贷款共计 138 254.77元。2007年6月，伍某名将讼争房屋交付伍某君，伍某君于2007年11月装修完毕并入住，伍某名曾与其他亲友一同到场朝贺。2007年9月至2010年7月期间，伍某君分三次支付伍某名共计14万元。2007年9月至2015年3月期间，伍某君通过伍某名的存折支付房屋按揭贷款共计108 794.56元。2015年2月，伍某名一次性提前归还了剩余按揭贷款，并于2015年3月办理了抵押注销手续，领取了房地产权证原件。后伍某名要求伍某君一家搬离上述房屋或者以当时市场价购买，伍某君遂起诉来院，要求确认双方于2007年6月对上述房屋的买卖关系成立。

【观点分歧】

这是一件发生家庭成员之间的房屋买卖合同纠纷案件，就主体关系而言具有一定的特殊性，并且因为双方并未签订任何书面协议，导致在案件审理过程中，关于伍某君的诉讼请求能否得到支持存在两种截然不同的观点：

一种观点认为，双方虽是姐弟，但根据《城市房地产管理法》第41条和《合同法》第10条规定，房屋买卖合同应当采用书面形式，但实际上双方没有签订书面协议，没有就相关买卖条款进行约定，也不具备房屋坐落、价款、履行期限和方式等基本内容，因此即使双方可能存在买卖关系，但因其行为不规范，在形式上缺乏买卖合同的成立要件，因此应当驳回伍某君的诉讼请求。

另一种观点则认为，从查明的事实来看，房屋是伍某名交付给伍某君的，伍某君也有支付房款和装修的行为，并且装修完工后伍某名也曾去过现场，并未提出过异议，根据生活常识、交易习惯和常人逻辑，伍某名辩称的支付款项系借款和租金的说法是站不住脚的，所以双方不可能是租赁关系，并且，从合同法第62条的规定可以看出，价格条款并非合同的必备条款，可以通过该规定进行确定，因此，在伍某君已履行了支付大部分房款的义务，伍某名也已接受并交房的情况下，双方的买卖合同关系在当时应视为已经达成了合意。

【法官说法】

笔者同意第二种观点，合同成立的根本标志是双方意思表示一致，而房屋买卖履行过程中最重要的标志行为就是买方的付款和卖方的交房。从本案查明的事实来看，双方已就讼争房屋的买卖达成了合意。理由如下：

一、关于伍某君向伍某名支付的款项性质是购房款还是借款和租金的问题。

本案中，伍某君已经通过支付首付款和每月还按揭款的方式支付了大部分的房屋款项，伍某名也已将房屋交付伍某君装修入住，并且在证据审查的过程中，承办人还发现存在伍某名将自己的按揭还款存折交伍某君保管、伍某君装修入住后伍某名到现场参加聚会的事实，这些细节进一步佐证了伍某君支付的14万元系向伍某名支付的购房款具有高度盖然性。至于伍某名辩称伍某君支付的款项系借款和租金的问题，因伍某名并未举示双方曾签订过房屋租赁合同，也无借款借据，同时，伍某君每月归还的按揭款，虽系通过伍某名的存折以伍某名的名义归还的，但其数额根据生活常识都知晓是会存在差异和变动的，根据交易习惯也知道不可能以代还按揭款的方式来支付租金，因此，根据举证责任的分配和常情常理，伍某名的上述说法是不能成立的。

二、关于伍某君与伍某名之间就讼争房屋是存在买卖关系还是租赁关系的问题。

《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，伍某君与伍某名双方就讼争房屋虽未订立书面合同，但根据查明的事实，伍某君已向伍某名实际支付购房款共计248 794.56元，已履行了支付大部分购房款的主要义务，伍某名也已接受，并且已将讼争房屋钥匙交予伍某君，伍某君装修后居住至今，伍某名对此也是明知的，房屋价款和履行方式亦可以通过上述法律规定进行确定，故从实际履行情况来看，伍某君与伍某名双方就讼争房屋已经达成了买卖的合意。因2007年6月伍某名将讼争房屋钥匙交予伍某君，伍某君即接收房屋进行装修，因此，笔者认为伍某君与伍某名双方于2007年6月关于讼争房屋的买卖合同关系成立。

综上，伍某君与伍某名之间的家庭纠纷引发了这场长达两年的“争房大战”，但在基础法律关系的确认上，既需要我们根据合同法的相关规定去判断，也需要我们运用常情常理去分析，最终才能拨开迷雾，发现本真。

（撰稿人：重庆市渝中区人民法院民三庭法官  罗静）