超八成房屋买卖纠纷涉及卖家不迁出户口 建议标明违约责任

虽然房子卖了，但是卖家却迟迟不迁走户口；买了学区房因无法落户导致孩子上学成了泡影……昨天，市二中院召开房屋买卖合同纠纷案件发布会，调研显示，买房人要求现有户口迁出案件占房屋买卖合同纠纷总数的86%，因户口迁移引发的此类案件近年呈增长趋势。市二中院表示，根据现行法律和政策，警方和法院都无法强迫原房主迁移户口。

卖家不迁户口引发合同纠纷

据通报，2014年、2015年及2016年1月至7月，市二中院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件分别为13件、22件及15件。其中，买房人要求现有户口迁出的案件占此类案件总数的86%。该类案件中，有一半涉及了案外人的户口，除了卖房人的户口外，户口上还有他的亲戚、甚至是这套房子更早以前的房主。

“案件集中在学区房及连环买卖中”，市二中院民一庭庭长肖大明介绍，经调研，中心城区的案件相对较多，远郊区的案件较少。其中，涉及东城、西城区房屋的案件分别占案件总数的26%和32%。

据悉，房屋买卖合同中一般都会约定按日支付违约金。此类案子中的违约行为持续的时间又很长，导致违约金数额非常高，从几十万元到百余万元不等，最高可达总房款的20%。

“为何不把户口迁走呢？”对此，该院法官介绍，卖房人答应迁出，但在合同履行过程中，出现登记人不愿配合、根本找不到登记人、甚至登记人已经死亡等情形，导致户口迟迟无法迁出。

还有部分户口登记人没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后住进“公租房”，有人租赁私房居住；还有的老人“以房养老”住进养老院，因租住房、养老院等不具备落户的条件，导致原户主户口无法迁出。

法院无法强制卖家迁移户口

据市二中院法官介绍，法院不直接判决迁移户口。户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口，只追究卖房人的违约责任。

法官介绍，如果登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买房人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金，无法要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。

但是，根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。

买学区房先问入学政策

市二中院调研发现，部分以入学为主要目的的购房者，因房屋实际情况等种种原因无法落户，或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房目的无法实现从而产生纠纷。数据显示，涉及西城区案件数量占案件总数的32%。

据悉，今年海淀区的幼升小入学政策实行“6年一学位”（政策内二孩除外），这意味着一套学区房在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学。

法官建议，买学区房应提前向公安机关了解落户政策，并要考虑房屋的实际居住条件，例如此前媒体曾报道的购买过道作为“学区房”等特殊房屋，最终能否落户由公安机关根据相关政策予以确定。以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况。如果所在学区对入学指标使用有限制，建议在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差价损失等。

建议合同标明违约责任

在进行二手房买卖时，法官提醒，应选择正规的中介公司，且合同中应注明约定违约金条款。如果是双方私下签订协议，应在协议中注明约定违约金条款，然后到当地公证处进行公证。当事人可以参考北京市住建委发布的房屋买卖合同示范文本，对违反户口迁移义务的违约金进行明确规定，比如可约定按房屋总价款的一定比例按日支付违约金。

从法院判决情况看，由于合同明确约定了违约金条款，买房人主张违约金的请求获支持的比例较高。

文章来源：法律图书馆