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开发商将商业办公类房屋宣传为居住用途，法院认定虚假宣传、存在欺诈过错，合同解除、判决赔偿团购费!
——郭某与某置业公司等商品房预售合同纠纷案法律解析

【关键词】
住房限购政策 商业、办公类项目 购房资格 团购协议 信息服务费 退房协议 房屋订购协议 定制开发协议 京建发【2017】第112号

【要点提示】
开发商在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，与购房人签订定购协议时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对购房人因定购协议履行不能而遭受的损失承担赔偿责任。

【当事人信息】
原告: 郭某（买受人）
被告：某置地公司（开发商/出卖人）、某公司（团购组织方）

【案情简介】
2015年12月31日，郭某与某公司签订《团购推荐单》，并向其支付团购信息服务费5万元。当日，郭某与某置地公司签订《选房确认单（公寓）》，购买涉案房屋，约定原总房价866600元，成交总价732010元，享受团购优惠折扣为5万抵8万、99折、94折，首付金额（50%）372010元，贷款金额36万元。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告（京建发【2017】第112号）》，规定开发企业在建（含在售）商办类项目，销售应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时应当出售给企事业单位、社会组织。
涉案房屋的规划用途为商业办公类。因（京建发【2017】第112号）公告内容的实施，郭某无法购买涉案的房屋。2017年7月10日，某置地公司（甲方）与郭某（乙方）签订《退房协议书》，双方同意协议签署之日《定制开发协议》/或《订购协议》即解除，甲方退还乙方已付购房款及相应利息。同日，双方又签署《补充协议》，约定：“对于第三方中介公司或个人违法向乙方收取的上述房屋的中介费用，如第三方中介公司或个人无力偿还的，甲方承诺将在有关违法事实被主管行政部门或司法机关认定后1个月内，代第三方中介公司或个人将其收取的费用先行支付受损失的业主。上述费用被追回后，直接支付甲方……。”当日，某置地公司向郭某退还了其已向某置地公司交纳的购房款。
案情补充：2017年6，北京市某区住房和城乡建设委员会认定某置地公司在某以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售，对某置地公司进行了罚款等行政处罚。
因协商退还团购信息服务费未果，郭某诉至法院，要求某公司及某置地公司返还（赔偿）其团购信息服务费5万元并支付利息。

【法院判决】
一、某置业公司赔偿郭某信息服务费损失五万元并支付利息。
二、驳回郭某的其他诉讼请求。

【案件解析】
开发商将商业办公类房屋宣传为居住用途，法院认定虚假宣传、存在欺诈过错，合同解除、判决退还团购费!
1.买方被限购与开发商协商解除案涉房屋订购协议
根据法律规定：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，郭某及某置地公司经协商已经解除了双方之间签订的关于涉案房屋的定购协议，对此法院亦予以认定。
2.团购协议有约定信息服务费非购房价款，买房后又要求退还的法院不支持！
法院认为根据郭某与某公司签订的《团购推荐单》约定，该5万元属于团购信息服务费，且明确约定该信息服务费并非购房价款的一部分，现郭某已从某置地公司成功定购房屋，某公司付出了相应的劳务并按照《团购推荐单》的约定履行了相应的义务，故郭某要求某公司退还该5万元，法院不予支持。
3.开发商虚假宣传、欺诈，与购房人签订房屋订购协议履行不能所致损失应赔偿！
郭某与某置地公司之间关于涉案房屋的定购协议解除的原因系3.26购房新政导致郭某丧失购房资格所致，郭某向某公司交纳的5万元信息服务费系郭某所遭受的损失。某置地公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故某置地公司在与郭某签订定购协议时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对郭某因定购协议履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于郭某要求某置地公司赔偿5万元信息服务费及利息损失的诉讼请求，法院予以支持。利息损失应按照中国人民银行同期贷款利率计算。

【相关法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第四十二条
当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应该承担损害赔偿责任： (一)假借订立合同，恶意进行磋商; (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况; (三)有其他违背诚实信用原则的行为。
第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。