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理论前沿|“小产权房”问题的法理分析
         发布者:admin   发布时间:2015-5-28   阅读:2233次 ;分享到:
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近日,国家主席习近平对农村土地工作作出重要指示,强调要实行最严格的土地保护制度,依法依规做好耕地占补平衡,规范有序推进农村土地流转。

同时,小产权房问题由来己久,与国家的农村土地政策紧密相关。所以,对小产权房问题进行研究意义重大。

对于小产权房,自其形成规模以来,有关部门三令五申,严禁建设和销售小产权房,对购房者也多次进行风险警示,但是小产权房的建设却屡禁不止,市场呈现购产销两旺的态势。为解决这一问题,有关部门和专家学者提出诸多建议,但是问题始终未解。2013年11月十八届三中全会提出:“建立城乡统一的建设用地市场。”这一改革方案为解决小产权房问题提供了契机。

一、小产权房问题的现状

 “小产权房”并非严格意义上的法律概念,是多年来约定俗成的一种称谓。原建设部认为,在城市郊区,一些村集体在本集体的土地上集中建设农民住宅楼,除满足本集体成员外以较低价格向社会出售的房屋,俗称“小产权房”。这一理解并不完全准确,很多小产权房并非是在满足村民需要之后才对外出售,而是建设之初就是为了出售获利,其实质就是“在集体土地上开发的商品房”。小产权房不包括农民在自己宅基地上建造的房屋,也不包括在集体土地上建造用于出租的房屋。

所谓小产权房问题是指大量的小产权房开发、建设、出售与法律对小产权房的禁令之间的矛盾冲突。当前,小产权房问题主要表现为:一是面积巨大;二是居者甚多;三是长期游离于政府监管之外;四是有关部门的高调打压与小产权房的购销两旺,证明监管效果并不理想。

二、小产权房问题的形成原因

对于小产权房的形成原因,从表面上看,是农民集体组织自发维护土地利益的本能反应;是城镇化过程中根据市场规律自发形成的“非法”住房市场;其根源在于农民集体享有的土地产权不完整、市场主体缺位;根本原因是其使用土地的非国有性质。如需占用集体土地进行开发或建设商品房,须由国家将土地征收之后方可进行。由于征收土地涉及政府、开发商、农民及农民集体等各方的利益,尤其是地方政府出于土地财政考虑,低价征收集体土地,引发了一系列的社会矛盾。与此相反,一些城市周边的村委会自行或与开发商合作建设小产权房对外出售,极少发生暴力事件,同时一还带来了土地升值、解决市民住房需求等一系列的社会效益。

三、解决小产权房问题的理论瓶颈

1.小产权房虽然违法但有其合理性

在小产权房形成过程中,一直存在着农民集体利益与政府利益、群众的安居需求与房地产市场、政府执法与公众违法三方面的博弈。从现实看,农民集体明知自己开发、建设、出售小产权房违法却屡屡违反,公众明知购买小产权房违规而购买不断,这一事实促使我们反思农民集体和众多小产权房业主行为的合理性以及现行法律的正当性。正如黑格尔所言,“凡是存在的即是合理的”(此处“合理”是指其存在的原因),小产权房的大量存在有其深刻的历史根源和现实原因,有其合理性。事实也说明,小产权房使购买者、农民、集体、开发商获得利益,只有政府损失了财政收入,而此损失其实本来就不该得,所以,小产权房提升了各合法主体的利益、增进了社会公平,增加了社会整体效益。因此,现行法律的正当性受到质疑。

2.法治的威严和统一决定了政府难以承认小产权房

    禁止集体进行土地开发的制度是逐步形成的。从1982年《宪法》到2002年《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,国家通过一系列的法律彻底禁止集体自行开发土地,也禁止了集体建设和出售小产权房。

    近年来,为打击建设和出售小产权房,一些地方也象征性地拆除了部分建成或在建的小产权房。但是仔细考察不难发现,那些己成规模、居者众多的小产权房却不在拆除之列,究其原因,无非是如果强拆必然会引发社会不稳定,维持现状对地方政府及现任官员来说绝对是最佳选择。但是,对于一国法治来说却不是最佳方案,因为问题没有得到解决,反而在维持现状中愈演愈烈。

毋庸置疑,任何理由都不能成为回避问题的借口,问题总要解决,并且解决得越晚,越积重难返。关于小产权房问题的解决方案,不外乎以下三种:其一,严格执法,全部拆除;其二,听之任之,顺其自然;其三,承认现实,转正确权。摆在政府面前的是一个两难选择,如果承认小产权房的合法地位就意味着承认了大规模违法行为的合法性,这样做会严重损害法律的权威;而全部拆除虽然于法有据但却难以执行;放任自流的现实己经使法律的权威受到严重损害。

    所以,抓住“建立城乡统一的建设用地市场”的契机,在承认历史和现实的基础上,有条件地确认小产权房的合法地位是唯一选择,也是最佳选择,这就需要我们从理论上进行突破、制度上进行重构。至于采取何种方式转正,则是具体策略问题。

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