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农村房屋买卖争议解决分析
         发布者:   发布时间:2015/7/17   阅读:2132次 ;分享到:
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 【案情】
    原告陈甲、代某夫妻二人原为黑石头村村民。1992414日,两原告与刘娘府大队的骆家签订了房屋产权转让契约证书,购买骆家所有的西小府(为刘娘府大队所辖)8号院房屋及院墙。由于房子小且破旧,陈甲199257日向刘娘府大队申请建房,在建房用地证说明一栏中载明:本户是黑石头大队的社员,在1992414日经石证字第87号文买原西小府村骆家的宅院,有三间旧北房和院落,房子旧和小。申请多次建西和东附属房。四至情况为东至院东墙,南至院内南墙,西至陈丙(本案被告陈乙之父)院东墙离50公分,北至北房前。村公所同意陈甲在院内建附属用房,并加盖北京市石景山区石景山乡人民政府刘娘府村公所印章。
    另查,2000年本案被告之父陈丙去世后,被告陈乙享有西小府9号院房屋的继承权。此后,两原告与被告互为邻里期间,因门前水沟流水问题时常发生纠纷。2006714日,经中间人杨某某调解,代某与陈乙达成协议,内容如下:坐落在西小府9号院的东墙,邻院代某门楼西3.5米的院墙属9号院陈乙所有,靠院墙门楼处留水沟眼不是永久的,如9号院门楼改造,此院墙不存在留水沟眼的问题,邻院自己想办法解决。注:水沟眼只允许走雨水。中间人杨某某在协议上签字确认。经法院向中间人杨某某询问,杨某某表示骆家与代某之间的买卖契约中已表明该院南墙卖给了代某家,2006714日所签协议是为了邻里和睦,不让陈乙堵墙门楼处的水沟眼,所以代某才承认该墙是陈乙的。陈乙于2009613日将邻院代某门楼西3.5米的院墙拆除,并新建一门楼及院墙。原告代某认为被告陈乙拆墙的行为损害了其财产,遂以恢复原状为由提起诉讼。
    【评析】
    本案涉及的核心法律问题主要包括原告与骆家房屋买卖合同的效力、院墙之物权归属的确定、原告权利救济的方式等三个方面。

(一)房屋买卖合同效力分析

1、买卖基础资格分析。根据《土地管理法》第六十二条第四款的规定农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。从该款的立法目的可以看出,农村宅基地因属集体所有,宅基地权利人原则上仅具有使用权。但享有宅基地使用权是获得在其上所建造住宅之所有权的基础,宅基地使用权人因合法的建造行为而直接取得房屋的所有权。即因合法建造等事实行为发生物权效力。 就本案而言,骆家正是基于对房屋及院墙的合法建造行为,取得了对房屋及院墙的物权,因此具备了出卖房屋及院墙的资格。从买受人的角度看,原告签订合同时虽非刘娘府村村民,但其当时的身份亦是农民,且买卖合同签订后原告即从黑石头村搬出,骆家也迁出刘娘府村,在宅基地使用问题上,并未造成法律所禁止的一户多宅的状况。与城市居民购买农村房屋的情况不同,原告受让房屋的行为并未导致农村集体经济组织的利益受损,实际上仅仅是使用权人的变更而已,从证据表明这种变更亦是得到该集体经济组织所认可的。

2、合同生效要件分析。首先,原告与骆家签订的房屋买卖合同双方意思表示真实,骆家已经实际交付房屋,原告也已占有并使用该房屋,双方房屋买卖合同已经实际履行,且并未违反法律的强制性规定,因此,房屋买卖合同符合法律的基本生效要件。其次,从特殊生效要件的角度分析,本案买卖合同的标的物是农村房屋,属于法律法规规定需经办理批准手续方可生效的合同。那么原告是否履行了有关批准手续呢?从本案查明事实看,19925月原告申请再建房时,得到了有关部门的批准,并履行了相关手续,且在刘娘府建房用地证中载明陈甲经92414号经石证字第87号文买原西小府村骆家的宅院,村公所亦未对原告与骆家房屋买卖行为提出异议。因此,有关部门批准原告再建新房的行为,可视为对原告与骆家房屋买卖行为的认可,对原告作为宅基地合法使用权人身份的确认。故原告与骆家房屋买卖合同成立并生效,原告对买受房屋及新建房屋均享有所有权。

(二)院墙之物权归属的确定

1、房屋与院墙可看作主物与从物的关系,对主物的处分及于从物。就一般社会常识而言,院墙的功能主要在于将本人房屋与他人房屋相区分,确保本人居住的安全性和活动空间的私密性。与房屋及内墙整体和部分的关系不同,房屋与院墙的关系从居住这一层面上来讲,在法律上可视为主物与从物的关系。房屋与院墙这两种物相互配合、按照居住的目的组合在一起,起主要作用的房屋为主物;配合主物的作用而起辅助作用的院墙为从物。区分主物与从物,其意义在于:当事人没有特别约定时,对主物的处分及于从物,以贯彻物尽其用原则。 院墙的权利归属,应以出卖人对院墙所具有的源权力为基础,出卖人若拥有院墙的所有权,其在房屋买卖合同中对房屋的处分行为,自然及于院墙,买受人亦因此继受取得院墙的所有权。

2、和解协议对不动产的处分不必然发生物权变动的效力。通常来讲,双方达成的和解协议只要具备合同生效要件即具备合同效力。而本案,和解协议的内容涉及院墙这一不动产,因此在具备物权变动要件之前,协议内容即使符合法律规定,也仅产生协议成立并生效的可能,并不发生物权转移的效力。我们认为,20067月代某与陈乙签订的协议中原告代某表示该院墙系被告陈乙所有,无论从意思表示角度分析,还是物权变动要件的观察,都不应当发生所有权转移的效力。理由有二:其一,原告因害怕被告堵自家的水沟眼,为尽快解决邻里纠纷,作为妥协原告被迫承认院墙是被告家的。因此,放弃院墙权利的行为系受胁迫而为,并非原告真实的意思表示;其二,该协议中原告承认院墙系被告所有的意思表示,势必会引发对现有房屋所有权以及宅基地使用权的变动。而宅基地使用权的变动必须经有关部门批准,履行相关手续,方能产生物权变动之效力。本案原告与被告所达成的协议既未履行相关审批手续,亦未得到有关部门的认可,不可能发生院墙之物权变动效力。因此,原被告所签订的和解协议并未能使院墙的所有权发生转移,原告仍是院墙的所有权人。

3、审批制度可视为农村房屋产权转移的物权公示程序。根据物权法,城市房地产登记制度为房屋物权的特定公示方式。而本案买卖合同的标的物为农村房屋,农村房屋因为一般不允许买卖,所以并未对其物权变动实行房产登记制度,房屋权利人手中自然也没有房屋产权证。那么,农村房屋在特定条件下的物权变动是否需要公示呢?本案原告代某房屋及院墙的买受行为是否履行了物权公示的程序呢?我们认为,农村房屋在特定条件下的物权变动同样是需要公示的,只有公示方可产生公信力。本案原告虽然并未履行登记程序,但刘娘府村公所批准其翻建房屋,并颁发建房用地证的行为,可以视为原告与骆家的房屋买卖行为履行了公示程序,符合房屋物权变动条件要求,能够产生公信力。因为,村公所的批准颁证与房地产管理部门的登记,除了具体行为方式不同之外,在行为性质、公示效果以及对第三人的对抗效力上并无不同。因此,原告因物权公示满足了房屋及院墙受让的条件,理应能够取得院墙的物权。

(三)权利救济手段的选择

对物权的私法保护既包括债法上的保护手段,也包括物权法的保护手段。物权法上的保护手段既物上请求权。物上请求权是指物权人于其物被侵害或有被侵害之危险时,可以请求恢复物权圆满状态或防止侵害的权利。从这一概念来分析,物上请求权行使应当以物的存在为前提。在本案中,原告对院墙所享有的物权已因被告的拆毁行为而导致灭失,原告请求恢复物权圆满状态、返还原物的物上请求权已无法实现。因此,原告应当采取债法的权利救济手段

(转自:龙华掌上法治村居)

 

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