2012年12月6日，李先生与开发商签订商品房买卖合同及“免责协议”，免责协议约定“鉴于买房人所购买的房屋位于所在楼栋的一层，买房人购买房屋时开发商明确告知买房人该房屋今后使用过程中可能会出现发霉、返潮、阳台下沉等问题，考虑到该因素，双方就该房屋的价格进行了充分协商，买房人同意该房屋的成交价格，同时基于该房屋的成交价格已对该房屋在今后使用过程中可能出现的发霉、返潮、阳台下沉等问题进行补偿，买房人同意今后该房屋出现上述问题，开发商不再就上述问题承担保修责任。”

 2013年4月底，李先生入住，发现墙上有霉点，用墙纸重新粘贴覆盖了发霉的地方；2013年6月、10月、11月，李先生就涉案房屋的霉变、返潮问题向物业报修。

 2013年11月，张女士生育儿子，因要让老人过来帮忙带儿子，现有房屋居住条件不够，张女士开始决定买房。经中介居间，张女士到涉案房屋实地踏勘两次，一次阴天，一次晴天。

 2014年1月21日，李先生将涉案房屋出售给张女士；2014年3月-8月，张女士准备入场装修，发现涉案房屋霉变、返潮现象严重。

 因双方无法协商解决，张女士向法院提起诉讼因在购房过程中遭受李先生欺诈而要求撤销二手房买卖合同。

 原告［张女士］提起诉讼的理由是“在缔约过程中因受被告欺诈签订了合同而要求撤销合同”，故本案处理的基础关系是在合同缔约过程中被告隐瞒了相关事实导致原告作出错误意思表示而引发的构成缔约过失的纠纷，不是在合同履行过程中出现房屋质量问题而引发的构成违约的纠纷。被告［李先生］在这点上没有清晰认识，一直片面认为原告是在主张被告的合同违约责任，这导致其答辩或抗辩都是从被告履行合同符合约定这一点出发，而未对被告是否在缔约过程中存在欺诈进行正面回答

 故本案的事实调查重点应当是在原被告缔约阶段的情况，而非合同履行阶段涉案房屋的现状。实际上，合同履约阶段所出现的房屋发霉问题只是为原告提供了一个发现被告欺诈的契机，原告正是基于这个问题才展开调查，逐步发现被告在缔约过程中隐瞒了“质量免责协议”。故不论涉案房屋现状如何，均不能推翻被告在缔约时隐瞒真相的事实。

 基于此认识，我们认为处理本案的路径应当是判断如下四个存在递进关系的问题：

 （1）被告在缔约过程中是否有隐瞒的情节；

  (2）假如被告有隐瞒的情节，原告对被告隐瞒的事实是否有发现的可能；

 （3）假如被告有隐瞒的情节，被告是否有权利去隐瞒事实；

 （4）被告所隐瞒的事实是否对原告合同目的造成侵害。

 （一）被告在缔约过程中隐瞒了质量免责协议

 被告早在2012年向开发商购买涉案房屋的时候，就已经签署了质量免责协议。被告在与原告缔约过程中，并未向原告告知、或提示该份质量免责协议。在原告准备入住发现涉案房屋出现发霉的质量问题后，第一时间向被告电话询问，被告在此种情形下仍旧未向原告披露。后来原告找开发商协商维修事宜，才从开发商处获知涉案房屋上设定有对开发商的免责协议。

 另外在被告居住涉案房屋期间，涉案房屋出现过发霉情况，被告非但在缔约过程中未告知该情形，反而通过张贴墙纸的行为来掩盖这一事实。

 （二）被告隐瞒了房屋实际存在的发霉、返潮情况

被告入住涉案房屋后，在居住过程中发现涉案房屋存在发霉情况，被告因为签署过免责协议，对涉案房屋存在的“胎里毛病”是知晓的，故被告并未要求开发商进行修缮而是采取粘贴新墙纸的方式进行掩盖。另外，在被告入住期间，被告多次向物业公司报修存在的发霉、返潮情况。故被告对涉案房屋实际存在的发霉、返潮情况是明知的，但是被告与原告在交易涉案房屋的过程中，并未向原告如实披露，且在交易过后原告询问的时候还不停隐瞒。

 （一）被告未主动披露质量免责协议

 质量免责协议是被告与开发商单独签署的，并不构成网签的商品房买卖合同组成部分，并且其关于被告对开发商免责的内容用下划线的方式突出显示，由此可见该份质量免责协议是有别于正常商品房买卖合同的补充协议，其内容和形式均具有特殊性。原告作为一名普通的市民，不是房地产领域的专业人士，根本不具备预见和知晓该质量免责协议的可能性，因此在被告未主动披露的情况下，原告在尽到谨慎义务的前提下也是无法发现该份质量免责协议。

 （二）被告采取贴墙纸的行为积极掩盖了发霉的情况

 根据被告在庭上陈述，在其入住期间涉案房屋发生过墙体发霉情况，其也通过贴墙纸的方式进行修护，后来又曾要求小区物业进行维修。但原告通过向小区物业了解，因为涉案房屋属于楼盘尾楼，所有的交付、维修等事项均是被告和开发商直接联系解决的，小区物业只是做好登记工作，并不参与实质性的维修。因此原告不可能从被告或小区物业处了解到涉案房屋存在的发霉问题。

 另外，原被告交易磋商是在2013年12月-2014年1月期间，时值冬季，气候本来就较为干燥；且这两个月仅有几天是小雨天气，涉案房屋内也没有明显的发霉痕迹；又加上原告两次去看房都非雨天，因此对一个普通市民而言，其不可能通过简单地看房发现涉案房屋存在的问题。

 （一）房屋质量条款属于合同必备条款

 根据《合同法》十二条，质量条款是合同必备条款。原被告双方在缔结合同的过程中必然需要对该条款进行深度磋商，如果未能全面就质量问题进行磋商，所缔结的合同是存在不足的，至少是未能真实反映原告的意思表示。因此被告应当告知原告涉案房屋的质量问题并就此进行充分协商。

 （二）“质量免责协议”并非房屋轻微的质量瑕疵，而是重大质量问题

 被告与开发商签订的质量免除协议中罗列了“发霉、返潮、阳台下沉等问题”，这些情形与房屋的质量密切相关，将会对房屋使用人正常使用房屋造成重大影响，属于重大的质量问题，而不是轻微的质量瑕疵。

 虽然涉案房屋是二手房，但是该房屋在2010年后才建成，被告也仅于2013年在涉案房屋内居住半年多，期间多次发生霉变问题，因此涉案房屋所存在的质量问题，不是因为时间推移所造成的正常质量损耗，而是房屋在建设时就已经存在的“胎里毛病”。

 对于“胎里天生的重大质量问题”，原告对此不可能有心理预期，被告在明知这些问题的情况下，必须将该等问题明确告知原告。

 （三）被告也认可涉案房屋存在的质量问题影响居住

被告声称购买涉案房屋是为老人居住，老人实际居住后发现涉案房屋存在发霉返潮情况，被告与物业、开发商都有多次交涉并让进行了多次维修。由此可见，被告也确认涉案房屋存在的发霉返潮情况影响房屋的正常使用。

 根据诚实信用原则，被告自己都认可的质量问题，更应当在与原告缔约的过程中向原告披露。

 （一）原告的合同目的是购买无质量问题、适合婴儿老人居住的房屋

2013年11月25日，原告的儿子出生，原告需要家里老人从外地老家过来苏州一起帮忙带孩子，因此置换一套大面积的房子以应对增加的居住面积需求是原告的刚性需求。这是因为此，原告才于2013年12月开始委托中介寻找房源。涉案房屋是中海公司开发，房屋质量、物业管理水平、小区环境等口碑均好，且涉案房屋又位于一楼，属精装修二手房，不会有装修污染，利于原告家庭婴儿老人立即居住。原告最终选择购买涉案房屋，很大原因是在缔约过程中了解到的涉案房屋信息满足了其需求。

 另外，房屋质量问题是任何一个买受人都必然关心的内容，购买无质量问题的房屋必然是原告的一个基本合同目的。

 （二）对被告欺诈的认定不以被告知晓原告合同目的为必要

 原告主张被告欺诈撤销合同，根据《民法通则》的司法解释，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。该条内容规定，只要被告实施了故意告知虚假情况或隐瞒真实情况的行为，导致原告作出错误的意思表示即可以认定被告构成欺诈，采取的归责原则是严格责任原则，与合同法的归责原则是一致的。因此，即使被告不知晓原告的合同目的，但是只要原告缔约时的真实意思表示（合同目的）未能真正体现，且又是被告故意隐瞒导致，即可以判定被告构成欺诈。

 （三）原告如果提前获知“质量免责协议”就不会与被告缔约

 “质量保证”本身就应当是交易成立的主要先决条件，就算在普通交易中，购买人也不会去购买存在“质量免责”的产品，更何况是本案的标的物房屋。

 从结果来讲，开发商对涉案房屋是质量免责的，将会影响原告向开发商去主张权利，在而作为一个理性的人是不会在就此问题未能充分协商的情况下就接受“质量免责协议”。

 （四）目前现状是原告的合同目的根本未实现

 原告在2014年春节后买好家具准备入住的时候，发现涉案房屋存在发霉问题，到了2014年7、8月份，涉案房屋的质量问题暴露得更为严重，原告根本无法实际入住。原告购房的目的根本未实现。

另外，原告发现涉案房屋的问题后向开发商主张权利，开发商以“质量免责协议”对抗原告，使得原告对涉案房屋无法获得质量保障。

 我们认为被告实际实施了“故意隐瞒质量免责协议、以贴墙纸方式告知房屋未发霉的虚假情况”的行为；根据实际情况，原告对被告的该等行为无发现和避免之可能；再根据法律规定，被告也无权去实施该等隐瞒行为，正是因为这三方面原因的结合，诱使原告作出了错误意思表示，至今，原告的合同目的根本无法实现。故被告的行为完全符合“因欺诈而撤销合同”的构成，法院应当支持原告要求撤销合同的诉讼请求。