房屋的实际出资人暨非登记产权人赠与房屋的效力认定——花某与王某其他所有权纠纷上诉案

【案例要旨】

房屋作为典型的不动产， 其物权的取得与转让以登记为生效要件。房屋的出资人作为原始权利人，在其他出资人予以认可的情况下，未经登记亦为房屋的产权人，但其物权不具有公示公信 力。而该非登记产权人将其产权赠与第三人，第三人接受赠与，但在房屋变更登记前死亡的，该房屋的赠与尚未完成，不发生物权变动的效力。

【案情简介】

上诉人（原审被告）花某，女。

被上诉人（原审原告）王某，男。

王某、花某原系夫妻关系，双方生育一子王甲。1997年4月15日，王某、花某经法院调解离婚。

2000年，花某以其名义购买了本市浦东新区耀华路579弄房屋（以下简称系争房屋），并以花某名义向银行贷款：商业贷款的发放日为2000年8月20日，贷款到期日为2010年8月20日；公积金贷款的发放日为2000年8月20日，贷款到期日为2015年8月20日。系争房屋的权利人登记为花某。

2003年6月11日，花某、王某签署《声明》：“王某、花某与（于）2000年共同出资购买位于本市浦东新区耀华路579弄房屋。支付首期30%房款计人民币十万元整。另支付新房装潢费用计人民币十五万整。并且每月共同归还工商银行浦东分行和上海公积金管理中心贷款总计人民币二千二百元整（为期十五年）。以及浦东发展银行陆家嘴支行装修贷款计人民币二千元整（为期三年）。以上证明本市浦东新区耀华路579弄40号601室产权为二人共同所有。”

2003年6月26日，王某出具《声明》：“本人愿将耀华路579弄40号601室的一半产权赠与王甲所有，其母花某作为监护人享有居住权和使用权，本人对此无任何异议，但其母不得在（未经）本人以书面形式同意和授权下出售或更改居住对象。本声明一式两份，具有同等效应。”花某在该《声明》上也签了名。之后，系争房屋的权利人未作变更登记。

2010年10月11日，王甲报死亡。

2010年11月22日，花某与案外人张某、上海锐宇房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定张某向花某转让系争房屋，转让价为238万元；本协议价格为出售方到手价格，买受方承担本次交易的双方税费。2010年11月26日，花某与张某签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，转让价为238万元。

2010年11月30日 ，花某通过银行转账支付王某65万元。2010年12月2日，花某一次性归还了公积金贷款本金38,965.11元和利息50.27元。

后因王某认为其共同共有系争房屋、花某通过银行转账仅支付其65万元为由，于2012年9月起诉至原审法院，要求判令花某支付售房款54万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付上述钱款自2010年11月30日起至判决生效之日止的利息。

审理中，王某称其对系争房屋应承担的贷款一直以现金给付花某。花某称2003年6月前王某给付其现金支付其应承担的贷款，之后王某未支付其应承担的贷款。

庭审中，花某先称王某将其对系争房屋享有的二分之一产权赠与了王甲，王甲去世后由花某、王某共同继承王甲的遗产，王某对系争房屋享有四分之一权利，考虑到王某对系争房屋装修的出资，故系争房屋出售后花某给付了王某65万元。之后，花某又称因王某对系争房屋只出资四分之一，故其只享有四分之一的产权。

【裁判结论】

原审认为，2003年6月11日的《声明》约定了花某、王某共同出资购买系争房屋，共同归还贷款，系争房屋归双方共同所有。2003年6月26日的《声明》进一步明确了王某对系争房屋享有一半的产权。虽然王某在2003年6月26日的《声明》中表示将系争房屋中属于其的产权份额赠与王甲，但不动产的赠与需办理相关的登记手续，王某出具声明后未办理相应的登记手续，故该赠与合同未生效。至于银行贷款的承担，花某称王某以现金只承担了2003年6月前每月一半的贷款，之后的贷款均由花某承担。王某称除了2010年12月2日的还贷本息由王某支付外，其余贷款均由花某、王某各半承担。根据花某认可的2003年6月前王某承担贷款的方式及花某未曾因承担贷款向王某催讨的事实，王某对系争房屋贷款承担陈述的盖然性高于花某的陈述，王某的陈述原审法院予以采信。系争房屋的出售价为238万元，扣除系争房屋出售期间王某支付的贷款本息39,015.38元，余款由花某、王某各半分割。花某已给付了王某65万元，尚需给付王某520,492.31元。王某未能提供证据证明其向花某催讨过售房款，故王某要求花某支付利息缺乏法律依据，法院不予支持。

原审法院审理后作出判决：一、花某于判决生效之日起十五日内给付王某人民币520,492.31元；二、驳回王某的其余诉讼请求。

判决后，花某不服，提出上诉，要求撤销原审判决，依法改判驳回王某的原审诉讼请求。

二审法院认为，鉴于上诉人花某与被上诉人王某就系争房屋分别于2003年6月11日、6月26日签署《声明》，现双方发生争议，王某起诉要求花某给付系争房屋二分之一售房款（可扣除已付款），因此本案的争议焦点为：一、2003年6月26日的《声明》作为赠与合同的效力问题；二、该《声明》是否已经履行完毕，即王甲作为受赠人是否已经取得系争房屋的部分产权。

关于争议焦点一，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

赠与合同是诺成性合同，如果合同的签订不存在《合同 法》第五十二条规定的无效情形，则赠与合同自成立之时起生效，对合同签订的双方当事人具有法律拘束力，双方均应恪守履行。本案中，上诉人与被上诉人于2003年6月11日签署的《声明》明确双方对系争房屋的权利为共同共有关系；2003年6月26日被 上诉人出具并经上诉人签名的《声明》进一步明确上诉人与被上诉人对系争房屋为双方各半的按份共有关系，同时被上诉人在该《声明》中又明确表示将其所有的产 权份额赠与双方所生之子王甲，上诉人作为王甲的法定监护人在该《声明》上签字表示接受赠与，且该赠与对王甲而言是纯获利益的法律行为，也并未侵害其他人的 合法权益，因此该赠与行为合法有效，《声明》作为赠与合同，自始成立并生效。原审以王某出具《声明》后未办理相应的登记手续为由认定赠与合同未生效，系属 有误，本院予以纠正。

关于争议焦点二，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登 记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，《声明》作为赠与合同成立并生效，但上诉人并未就系争房屋办理产权变更登记手续，王 甲亦于2010年10月11日死 亡，王甲已不可能成为系争房屋的实际产权人，该《声明》已履行不能，即王甲自始至终并未取得系争房屋的一半产权，因此在《声明》并未履行完毕的情况下，系 争房屋不发生物权变动的效力，系争房屋仍处于上诉人与被上诉人各半所有的状态。现被上诉人原审中主张上诉人给付二分之一售房款（应扣除已付房款），合法有 据，因此，系争房屋出售后所得款项应为上诉人与被上诉人各半所有。上诉人上诉主张被上诉人无权取得系争房屋二分之一售房款，缺乏事实和法律依据，难予支 持。此外，原审对于银行贷款承担的事实认定合法、合情、合理，上诉人在诉讼前未曾因承担贷款向被上诉人催讨，诉讼中也未能提供充分证据证明2003年6月之后的贷款均由其承担，故上诉人该部分上诉主张，难予采信。二审法院审理后做出如下判决：驳回上诉，维持原判。

【评析意见】

本案的两个争议焦点围绕2003年6月11日、2003年6月26日签署的《声明》展开，其中对2003年6月26日签 署的《声明》的定性以及效力认定关系到本案中系争房屋部分产权的受赠人王甲在死亡前是否已经取得产权，并进而关系到赠与人王某的利益，直接影响案件的判决 结果；而赠与人王某作为系争房屋的实际出资人之一与非登记产权人，其将系争房屋的产权份额赠与第三人，不仅需签订有效的赠与合同，而且要满足不动产物权变 动的登记要件。

一、关于《声明》的性质及效力

本案中，上诉人与被上诉人曾共同签署两份《声明》，2003年6月11日的 《声明》明确双方对系争房屋的权属为共同共有。该份《声明》出具后，双方未至房地产交易中心进行相应的登记，系争房屋的名义权利人为上诉人花某一人，实际 产权人为上诉人花某、被上诉人王某，故系争房屋存在登记权利人与实际权属状况不一致的情况。这种情况与不动产物权登记的公示公信力相悖，只能约束《声明》 双方，不产生对外效力，即如果涉及交易第三人，对真实产权人王某的保护必须让位于交易安全以及善意第三人的合法利益。上诉人与被上诉人于2003年6月26日出具的《声明》进一步明确双方对系争房屋为各半所有的按份共有关系，但该《声明》中被上诉人王某表示愿将系争房屋的一半产权赠与王甲，上诉人花某作为王甲的法定监护人签名予以认可，但至王甲死亡，系争房屋的登记状况未有变更。故对2003年6月26日《声明》的性质及效力存在三种不同观点。

第一种观点认为，被上诉人王某为系争房屋实际出资 人，享有系争房屋的一半产权，该产权未经登记，故被上诉人为系争房屋的隐名产权人，其出具《声明》将自有的产权赠与案外人王甲，王甲的监护人表示接受赠 与，故赠与成立并生效，王甲继受取得系争房屋一半产权，成为隐名产权人，嗣后王甲死亡，其享有的产权份额由上诉人与被上诉人继承，在系争房屋出卖后，被上 诉人能够取得四分之一售房款，上诉人能取得四分之三售房款。故该观点将《声明》定性为物权赠与合同，该物权为隐名产权，不需要变更登记，受赠人接受赠与后 即成为系争房屋的隐名产权人。

第二种观点认为，被上诉人王某为系争房屋实际出资 人，享有系争房屋的一半产权，虽然该产权未经登记，但不影响王某作为系争房屋产权人的身份，并且获得了另一实际出资人兼产权登记人的认可。被上诉人王某通 过《声明》将其享有的房屋产权份额赠与王甲合法有效，但根据我国《合同法》与《物权法》的相关规定，不动产赠与应当办理相关的变更登记手续，未经登记，不 发生物权变动的效力。王甲生前未能取得系争房屋的一半产权，其死亡后，系争房屋的变更登记已属履行不能，故被上诉人仍能取得二分之一售房款。故该观点将 《声明》定性为物权赠与合同，但由于我国的不动产物权变动采用债权形式主义模式，赠与不动产物权的赠与合同成立并生效后，必须办理变更登记才能使受赠人取 得物权。

第三种观点认为，被上诉人王某为系争房屋实际出资 人，与上诉人花某按份共有系争房屋，但其产权份额未经登记，故其对系争房屋是否享有物权尚存争议。被上诉人出具《声明》将其对系争房屋的分割请求权赠与王 甲，王甲接受赠与后即取得系争房屋的分割请求权，嗣后王甲死亡，上诉人花某与被上诉人王某共同继承该分割请求权，由于该分割请求权的债务人为花某，花某继 承的二分之一分割请求权因债的混同而消灭，王某继承的二分之一分割请求权可向花某主张，故被上诉人王某最终可取得四分之一售房款。故该观点将《声明》定性 为债权赠与合同，受赠人王甲受赠取得债权，花某、王某继承取得债权。

比较以上三种观点，观点一将《声明》定性为物权赠与 合同，被上诉人王某为隐名产权人，其赠与王甲隐名产权，王甲继受取得隐名产权人的地位，但隐名产权人非法律概念，其旨在保护房屋原始出资人利益，如果隐名 产权人的现象泛滥将会影响房地产交易的安全与效率。观点三将《声明》定性为债权赠与合同，债权的性质为共有房屋的分割请求权，然共有物分割请求权性质为请 求权抑或是形成权尚有争议，且纵观《声明》的表述，探求被上诉人王某的真实意思表示，要得出其赠与王甲的为系争房屋的分割请求权略显牵强。观点二将《声 明》定性为物权赠与合同，合同自始成立生效，但由于不动产物权的赠与要遵循不动产物权变动登记生效规则的限制，王甲死亡后物权赠与合同履行不能，该观点尊 重被上诉人王某出具《声明》时的真意，又符合相关法律规定，较为可采。

二、物权变动与原因行为区分原则下不动产赠与合同的效力

《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、 变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。通说认为，该条明确物权变 动与原因行为区分原则，原因行为相对独立于物权变动受到《合同法》调整，主要通过《合同法》第五十二条、五十四条审查原因行为的效力。不动产赠与合同为赠 与人将自己的不动产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，其为单务合同、无偿合同、诺成性合同，只要赠与人与受赠人意思表示一致，不动产赠与不存在 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等合同无效、可撤销的情形，不动产赠与合同自成立之日起生效。

本案中，2003年6月26日《声 明》由被上诉人王某出具，上诉人花某签名，其本质上为不动产赠与合同，赠与人为出具人王某，受赠人为王某、花某之子王甲，花某作为王甲的法定监护人在《声 明》上签名表示王甲接受赠与。王甲作为未成年人是《声明》的纯粹获益方，《声明》并未侵害其他人的合法权益，因此该不动产赠与合同合法有效，原审以王某出 具声明后未办理相应的登记手续为由认定赠与合同未生效有误。

三、债权形式主义物权变动模式下不动产赠与合同的履行

物权变动模式存在债权意思主义、物权形式主义、债权 形式主义、多元混合模式等物权变动模式。债权意思主义是指，仅凭当事人的意思而成立的买卖、赠与、互易、抵押等合同或单独行为生效，即发生物权变动的效 力，无须另外作成物权行为；物权形式主义是指，物权变动效力的发生，需要物权意思表示甚至物权合意，并践行法定方式；债权形式主义是指，物权变动效力的发 生，不仅需要依当事人的意思而成立的买卖、赠与、互易、抵押等合同或单独行为生效，而且需要登记或交付，但无须另外作成物权行为；多元混合模式是指区分不 同情况而分别采取相应的物权变动模式。[1]我 国的不动产物权变动采债权形式主义，《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但 法律另有规定的除外。《合同法》第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。故不动产赠与合同成立并生效后，必须办理变 更登记才能产生物权变动的效力，产生赠与的法律效果，这也是不动产赠与合同履行的必要内容。

本案中，《声明》作为不动产赠与合同成立并生效后， 上诉人花某与被上诉人王某一直未就系争房屋办理不动产变更登记手续，导致《声明》一直处于有效但未履行完毕的状态，王甲作为受赠人未能实质取得系争房屋的 一半产权，在王甲死亡后，《声明》的继续履行已属不能，故系争房屋仍为花某、王某各半所有，王某有权取得二分之一的售房款。

   （来源：上海市第一中级人民法院）