关于北京商住限购，别理解错了！

 近两日，北京商住全面限购的传闻愈演愈烈，大锤砸下的概率变得越来越大，无论是媒体的“肯定式”语气报道，还是政府主管部门毫无辟谣式的“默认”，都让公众变得越来越焦虑恐慌。

有接近政府部门的专业人士指点地产锐观察，坊间的理解有偏差，因为官方从来没有公开承认过“商住”这个产品，因此即便出来的新政策也不会是“商住限购”的表述，可能的是“严格执行土地约定的性质”。 

至于如何严格执行土地约定的性质？对老项目和新项目是否区别对待？现在还没有得到确切的消息。

在地产锐观察看来，我们可以从以下几方面试着进行分析：

其一，官方虽没公开承认过商改住，但事实默认，猛然一刀切限购不可取。 

严格说来，商改住项目是一种游走在政策边缘的“变种”，早在2011年5月16日，北京市住建委等5部门就联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》。

通知提出严禁“商改住”等违规行为，规定商业、办公类项目不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当做住宅出售，将不能办理房产证。 但现实的状况却是，北京成了商改住的重灾区，很多商业、办公类用地项目不仅有独立厨卫，甚至还开通了天然气。 如果将此单独归为开发商利益驱动下的铤而走险，显然不合适。政府在土地出让时配置了大量的商业办公土地，期冀开发商能够带动区域快速成熟，但开发商拿地之后却发现区域市场并没有那么大的容量，特别是处于远郊的区县，开发商不得不做资金回笼最稳妥的商改住。 同时，有业内朋友也表示，前一阵子开发商去申报4.2米高的LOFT时，规委仍然报批。 此外，北京各个区县商住限购项目的数量和成交价情况各有不同，如果像5月5日出台的通州限购一样，规定新建商业、办公项目只能出售给企事业单位、社会组织等，不能散售给个人，受到重大利空影响的不仅仅是开发商。 在商改住占据北京楼市成交半边天的情况下一刀切限购，房价暴涨暴跌的情况都有可能。（参见攸克地产“北京商住若全面限购，一个恐怖的世界就要到来”，点击左下角阅读原文） 

其二，不说商住“限购”，说“严格执行土地约定的性质”，是不是仅是变换一个说词而已？ 

商业办公类土地，城乡规划主管部门在拟定规划条件时，会明确用地性质和建筑用途；国土资源部门会将城乡规划主管部门提供的规划条件纳入土地招拍挂文件和土地出让合同。 

翻译成白话就是，商业办公类项目的使用要符合规划使用性质和土地权利证书上载明的土地用途，商业就是商业，办公就是办公，不能开发用来居住。

但有哪些可能的方法来严格划定不把商办用地开发用来居住呢？

类似通州的商住限购的确是一个选项，封住个人自住或投资的买方入口，卖方自然没有了市场。 那么主管部门会不会仅是变换一个说词而政策执行时内涵无差异，地产锐观察现在还无法下断言，但综合前述分析，应该不会。 从字面上看，“严格执行土地约定的性质”应该针对以后新出让的商办土地而言，对于已经入市且开发成商改住的老项目而言，建筑形态已成事实，推倒重来不可能，限制购买对象打击面太大。 如果政策按照“严格执行土地约定的性质”说词落地，是否真的做新旧分割，现在也无法断言，只能说应该且期盼会。 

其三，官方严禁“商改住”，但微妙的是，国务院却为“商改住”开了闸，如果国务院政策得到顺利执行，而北京住宅又是限购的，那么商住房限购就成了顺利成章的结果。但前提是国务院政策能够得到顺利执行。

6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。政策可简称之“商改住”。 国务院出台政策的大背景是去商办库存鼓励租赁，但是操作显然不容易。房地产高级经济学家章林晓对地产锐观察表示，“商改住”土地转性涉及到补交土地出让金的问题（我国商住倒挂也很奇葩），涉及到土地管理法、房地产管理法等一系列法律法规的问题，没那么容易操作。 因此，国务院“商改住”政策执行起来可谓“路漫漫其修远兮”。坊间认为的北京市商住全面限购以便国务院政策顺利对接改为租赁住房，也过于理想化。 

其四，商改住项目，尤其是不在地铁边的商改住项目，不适合投资，不适合投资，不适合投资，重要的话说三遍！ 

商改住项目，一方面满足了很多资格被限购的人的自住或投资需求，一方面以低总价的优势吸引了很多收入不高的年轻的刚需购房者。 但是必须看到的是，对自住来说，商改住项目不能落户，水电费生活成本高，首付比例高；对于投资来说，产权年限短，转让契税高。如果不是位于地铁边的商改住项目，未必拥有充足的升值潜力。 

总之，有一个词叫捕风捉影，也有一个说法叫无风不起浪，北京商住项目确实太多，并不是官方所期待的吸引人才吸引产业的健康市场，加强商改住管控无疑，但政府研究后具体会如何出手，还有待观察。

(来源:地产锐观察  作者:易向凡)