农村集体建设用地使用权也可向银行抵押贷款(新规全文+解读)

农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，是指以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产，由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

1.关注农村土地政策和金融相关政策的朋友们，尤其是银行业及相关机构的朋友们，自2016年3月的两权抵押贷款新规细则出台后，一直在等待这份文件。农民穷、农村发展慢的一个重要原因就是农村最重要的土地资源不能像城市土地一样流转变现。农村土地中，最有价值的包括此前农民或其他机构以承包等方式取得的集体所有的耕地使用权、农民用于居住的宅基地使用权（即在今年3月广受关注的“农民住房财产权”和“农村承包土地的经营权”的两权抵押贷款），以及本文所涉及的“农村集体经营性建设用地使用权”。

2.我在今年三月就两权抵押贷款曾撰文解读相关细则和文件。因此关于农地抵押和农房抵押的两权抵押贷款的规定和细节情况，请详阅这两篇文章《新规:农村土地和房屋均可向银行抵押贷款(完整全文+试点地区名单20160324)》和《农村房屋和土地抵押贷款新规21个重要问题解读(附:银行视角-逐条对照分析2016)》。此前虽然通过一些渠道了解过《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（以下简称“办法”）的大致内容，也与一些银行界朋友讨论过具体条文内容，但官方近日才正式发布全文（银监会和国土资源部于2016年6月3日公布）。

3.与农房抵押贷款试点范围为59个县市区，农地抵押贷款试点范围为232个县市区不同，农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的试点地区为15个区县（后附名单）。《办法》明确农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地,规定以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。《办法》规定有效期至2017年12月31日，与农村集体经营性建设用地入市试点时限保持一致。

4.《办法》共35条，涉及银行业金融机构开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款和土地管理的相关环节，从贷款的目的、依据和总体要求，贷款业务开展的范围、贷款的全流程管理、贷款的风险保障机制、监管部门的职责等方面对业务操作和细节进行了详细的规定。为方便阅读和理解，我对条文要点进行了逐条整理和归纳。

5.具体而言，《办法》对允许抵押的范围、不得抵押的范围、抵押人和借款人的条件、银行尽调要求、合同条款要求、抵押登记要求、银行风险管理、地方政府增信、抵押率、抵押物处置、展期等具体内容均作出了较为明确而具体的规定和要求。当然，要将这项抵押贷款政策落地生根，还需要更多更细致的规定才行。具体而言，可能还需要银监会定向制度细则、登记部门的登记细则，也包括银行赶紧制定贷款办法及实施细则、以及银行需要掌握的贷前、贷中贷后等各个环节的具体操作细节和执行手册（以及相关全套业务流程和合同文本模板）。

（来源：银监会、国土资源部  作者：李舒）