昌平房屋租赁合同纠纷案件特点、成因及对策

近日，北京市昌平区人民法院回龙观法庭对房屋租赁合同纠纷案件进行了专题调研。统计数据显示，2009年回龙观法庭共受理房屋租赁合同纠纷案件80件，占该庭案件受理总量的4.28%。经调研，该庭认为该类案件存在如下特点：
一是案件增长迅猛。2009年，该类案件数比2008年猛增600％，远远超过其他案件的增长速度，已成为新的案件增长点。2010年1至2月，该类案件仍保持大幅增长势头。
二是案件标的额普遍比较小。其中，标的额在1万元以下的有40件，占全部案件的50%。案件争议多集中在租房押金、水电费、物业费等小额费用承担上。
三是案件调撤率比较高。其中以调解结案的有14件，以原告撤诉结案的有26件，二者占全部案件的50%。
四是涉及房产中介机构及人员的案件比较多。在80件案件中，共有31件案件当事人是中介公司，还有不少案件当事人是房产中介工作人员。
五是无法直接送达被告的现象突出。在80件案件中，有3件采用公告方式送达，6件因为无法直接送达、原告又不愿意采用公告送达的方式而被裁定驳回，撤诉案件中也有16件因为送达困难而撤诉。
经分析，该庭发现造成上述案件特点的成因在于以下几点：一是近年来法庭辖区内房屋租赁市场的供需两旺。近年来回龙观和东小口地区城市化速度加快，大量农村经过拆迁变成了新的城镇社区，闲置房源充足，而且上述地区处于城郊、交通便利，吸引了大量在城区工作的租房一族。房屋租赁市场的火爆导致了纠纷多发。二是房屋租赁合同约定不明确，导致纠纷产生后双方各执一词。很多租赁合同双方缺乏房屋租赁经验，没有法律风险防范意识，对租赁合同理解过于简单，导致很多重要事项没有约定或约定不明。三是房屋租赁中介公司良莠不齐，个别工作人员严重缺乏诚信。一些中介公司擅自改动房屋结构以招徕更多租客，个别中介人员以个人名义出租房屋，租赁合同终止后以各种借口扣留押金不予返还。四是诉讼前缺少一定的矛盾化解机制。虽然该类纠纷双方争议标的额普遍较小，法律关系也较为简单，但在当事人自身协商无果后则缺少有权威的第三方出面调处，造成当事人只能付诸诉讼。五是租赁市场上人员流动频繁，当事人身份、住址等相关信息不明确。因双方当事人之间缺乏一定了解，在纠纷发生后一方当事人往往很难提供对方准确的住址，甚至个别案件原告无法提供被告的真实姓名。 
针对上述特点和成因，该庭采取以下建议和对策：一是继续加大庭前调解力度。对于部分标的额较小、事实比较清楚、当事人愿意调解解决的案件，在立案时一并通知被告来法庭调解，尽快化解矛盾。二是通过法庭调解、法制宣传、法律咨询等方式提醒租赁合同双方当事人在订立合同时应尽量详尽、明确，尤其是对违约责任、房屋内附属设施等容易引发纠纷的约定更要明晰，同时提醒租赁双方在签订合同前要仔细核对对方个人信息和出租权限。三是通过司法建议的方式建议相关房屋租赁中介公司增强法律意识和声誉意识，严格按照合同规定办事，诚信经营，规范中介从业人员的职务行为。四是建议政府相关管理部门加强对房屋租赁市场的监管，严格租赁经纪公司和中介从业人员的市场准入制度，严肃查处违规租赁的中介和个人。五是积极协同区房屋管理部门、工商部门、社区等多个主体进一步完善多元化纠纷化解机制，力争在房屋租赁合同纠纷发生后便开展矛盾化解工作，尽量将矛盾化解在诉讼前，减轻当事人讼累，节约司法资源。