原租赁合同解除，转租合同是否也随之解除？次承租人已交纳的租金如何处理?
 

 导读：原租赁合同解除后，转租合同是否也随之解除？转租合同解除后，次承租人已交纳的租金如何处理？
 
上诉人（原审被告）：北京海鼎天安科技信息有限责任公司（以下简称海鼎天安公司）
被上诉人（原审原告）：中国印刷总公司（以下简称印刷总公司）
第三人：北京鸿儒置业策划有限公司（以下简称鸿儒置业公司）
 
    一、案情
 
   北京市西城区车公庄大街乙5号系印刷总公司所有之房产，印刷总公司将该房出租给鸿儒置业公司使用。2003年11月，印刷总公司出具证明，授权鸿儒置业公司在合同有效期内（2000年1月3日-2009年12月31日）有权对外租赁经营鸿儒大厦。自2004年3月8日起，鸿儒置业公司即将西城区车公庄大街乙5号鸿儒大厦6G室转租给海鼎天安公司使用。2005年3月30日，海鼎天安公司与鸿儒置业公司续签租赁合同，租赁期限自2005年4月1日至2007年12月31日，海鼎天安公司所租房屋租金为人民币3.00元/日/平方米。
 
    2005年4月8日，印刷总公司向海鼎天安公司发出通知，因鸿儒置业公司未在合同约定的期限内交付租金，构成根本性违约，印刷总公司于2005年4月8日行使合同约定的解除权，书面通知解除了印刷总公司与鸿儒置业公司的房屋租赁合同及相关补充协议。自即日起，各租户与鸿儒公司之间形成的转租合同应当随之解除，鸿儒公司已经无权再对鸿儒大厦进行包括转租在内的任何形式的经营活动。2005年4月22日，印刷总公司又在鸿儒大厦张贴通知书，通知租户印刷总公司于2005年4月8日开始负责鸿儒大厦的房屋管理、租赁及租金的收取工作。
 
    2005年4月29日，北京市西城区人民法院判决自2005年4月8日起，终止印刷总公司与鸿儒置业公司签定的房屋租赁合同及相关补充协议。2005年5月18日，印刷总公司委托北京市大成律师事务所向海鼎天安公司发出律师函，函告海鼎天安公司自2005年4月8日起，海鼎天安公司与鸿儒置业公司之间的转租合同随之终止。合同的终止是由于鸿儒置业公司单方面过错所致，海鼎天安公司因此可能遭受的损失应当向鸿儒公司进行主张，印刷总公司可提供一切必要之配合。海鼎天安公司在收到本函之日起三日内向印刷总公司支付从2005年4月8日起至同年5月31日的租金，如海鼎天安公司决定在5月31日前搬离，租金付至腾空房屋交接日止。
 
    后印刷总公司起诉至法院，要求确认海鼎天安公司与鸿儒置业公司之间的房屋租赁合同解除，海鼎天安公司将诉争房屋腾空交予印刷总公司，并支付从2005年4月8日至实际腾房之日的房屋租金，海鼎天安公司承担全部诉讼费。
 
    海鼎天安公司海鼎天安公司辩称，由于印刷总公司为鸿儒置业公司出具《证明》，海鼎天安公司才与鸿儒置业公司签订转租合同，该转租合同合法有效，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在原租赁合同终止履行后，转租合同应当继续履行。转租合同中的权利义务，可由原租赁合同出租人和转租合同的承租人承担和享有。转租合同的承租人已支付的租金，应由原租赁合同出租人与原租赁合同承租人结算，未支付的租金，则由原租赁合同出租人依合同行使权利。
 
   由于印刷总公司在其出具的《证明》中明确了鸿儒置业公司的转租权但并未表明原租赁合同的租金支付方式和合同解除条件，以及印刷总公司有多次放任鸿儒置业公司违约的行为，导致海鼎天安公司与鸿儒置业公司签定租赁合同并支付了租金，因此即使鸿儒置业公司与海鼎天安公司的房屋转租合同解除，海鼎天安公司已经支付了2005年4月1日到2007年12月31日的租金，海鼎天安公司也不应向印刷总公司支付租金，而是由已经收取房屋租金的鸿儒置业公司向印刷总公司交付房屋租金，并由印刷总公司与鸿儒置业公司向海鼎天安公司赔偿因房屋租赁合同终止给海鼎天安公司造成的损失。
 
    二、审理结果
 
    鸿儒置业公司经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。最后，法院以原租赁合同解除，转租合同也应当一并解除为由解除了海鼎天安公司与鸿儒置业公司之间转租合同；以转租合同解除后，海鼎天安公司使用印刷总公司所有的房屋没有法定或约定的依据为由判决海鼎天安公司腾房；以海鼎天安公司实际使用了印刷总公司所有的房屋而未交纳房屋使用费为由判决海鼎天安公司向印刷总公司支付房屋使用费；以原租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系，合同具有相对性，及海鼎天安公司的辩称没有法律依据为由驳回了海鼎天安公司的抗辩理由。