最高院判例:预售商品房未验收,即使期满且建成也不得交付

摘要：作为案涉房屋的出卖人，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不能以出卖人在建筑施工合同中的履行情况而认定验收条件已成就，房屋已经验收。

在接受咨询和办理商品房预售买卖合同纠纷案件中，常会遇到这样一种情况：购房人眼看房屋的上下水、电、电梯等各项设施均已完工，开发商对房屋甚至已进行某种程度的“使用”，但仍迟迟不交付，业主们有时甚至会认为开发商故意拖延不交。其实，在预售合同明确开发商应在约定期限内交付房屋，逾期交房应承担相应违约责任（通常约定在逾期交房期间，按日向买受人支付违约金）的情况下，房屋若符合交付条件，开发商往往也会积极交房。而在实践中，开发商不交房的原因很多，如房屋未完成“验收”就是比较常见和重要原因之一。

在本案（姜某与某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案）中，购房人起诉至潍坊中院要求开发商交付房屋并承担逾期交房的违约责任。潍坊中院认为房屋实际已经事实上具备了交付使用条件，并以（2013）潍民初字第17号一审判决要求开发商向购房人交付房屋并承担逾期交房的相应违约责任。

开发商不服一审判决，上诉至山东高院。山东高院认为，验收合格是房屋交付的“法定条件”，在涉案房产项目至今未予竣工验收，不符合上述法律、行政法规规定的房产项目交付使用的条件的情况下，原审判令开发商向购房人交付涉案房屋欠当，应予纠正，待涉案房屋符合法定交付使用条件时，买受人可另行主张交付。山东高院以(2014)鲁民一终字第463号判决撤销了一审法院的该判项。

买受人不服二审判决，向最高人民法院申请再审，买受人认为，按照《商品房预售合同》约定，交房条件早已具备，且事实上案涉房屋已经由开发商完成相关建设工作，且开始使用案涉房屋从事经营活动达三年之久，进而认为开发商为自己的不正当利益故意阻止验收法定条件的成就，因此，应视为验收条件已成就，房屋已经验收。

最高人民法院在2015年10月14日就本案作出的（2015）民申字第1510号裁定中认为，作为案涉房屋的出卖人，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不能以出卖人在建筑施工合同中的履行情况而认定验收条件已成就，房屋已经验收。因此，驳回了买受人的再审申请。

根据《建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《合同法》第二百七十九条规定，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例（2011修订）》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”可见，房屋必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付，这是法律法规的强制性要求。验收合格既是开发商的法定义务，也是交付的法定条件。无论房屋的实际建设状况、是否可实际使用、甚至是否已经实际使用，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件。相应地，即使预售合同关于交付条件的约定排除“验收合格”这一法定条件，也会因相应条款违反法律和行政法规的强制性规定而无效，仍应按照法律规定，在符合条件、履行相应程序和手续后，才能交付使用。若出卖人因逾期交房构成违约的，须向买受人承担支付违约金等违约责任。在不具备法定交付条件的情况下，买受人不能要求出卖人立即交付房屋，而只能向其主张逾期交房的违约责任。待房屋经验收合格并具备交房条件再向开发商主张交付，才会得到法院支持。

       附：最高人民法院裁定书全文

姜某与某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2015）民申字第1510号

再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：姜某。

委托代理人：XX律师。

被申请人（一审被告，二审上诉人）：某房地产开发有限公司。

法定代表人：祝某，该公司总经理。

委托代理人：XX律师。

再审申请人姜某因与被申请人某房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第463号民事判决，向我院申请再审。我院受理后依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

姜某申请再审称，

（一）依据双方签订的《商品房预售合同》第八条的约定，涉案房屋在2012年即具备上下水、电、电梯等使用要求的交付条件，交付房屋的条件成就；涉案房屋已于2012年1月1日开始从事经营活动，使用至今三年之久，期间施工方江山市大华建筑工程有限公司多次通过电话、短信、快件等方式通知江峰房地产公司进行施工工程资料的交接，但江峰房地产公司均不予理会。江峰房地产公司的上述不作为行为，系江峰房地产公司为自己的不正当利益故意阻止验收法定条件的成就，应当视为验收条件已成就，房屋已经验收。

（二）本案为商品房预售合同纠纷，无论依据《中华人民共和国建筑法》还是《城市房地产开发经营管理条例》中关于房屋验收后交付的规定，受规制的主体均为发包方和房地产开发企业，也就是江峰房地产公司，而本案中姜某要求江峰房地产公司交付房屋，不是拒绝接受房屋，故上述法律规定不适用于本案。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定，请求依法再审本案。

江峰房地产公司提交书面意见称，涉案房地产项目及相关房产不具备竣工验收的条件和交付使用的条件。江峰房地产公司是否实际使用涉案房产并不是姜某请求交付房屋的理由。

本院经审查认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。具体而言，江峰房地产公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。《商品房预售合同》第八、第十四条是当事人约定的交房条件，该条件是房屋出售人的合同约定义务，该约定并不能免除或者改变江峰房地产公司交付质量合格房屋的法定义务。涉案《商品房预售合同》是已经发生法律效力的合同，并非附生效条件的合同，该合同中也未约定以涉案房屋的竣工验收作为《商品房预售合同》的生效条件。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不能以江峰房地产公司在建筑施工合同中的履行情况而认定验收条件已成就，房屋已经验收。因此，姜某认为涉案房屋现状符合《商品房预售合同》第八条的约定，江峰房地产公司故意阻止验收法定条件的成就，应当视为验收条件已成就，房屋已经验收的申请再审理由不能成立。且二审判决也已指出，待涉案房屋符合法定交付使用条件时，姜某可另行主张交付。因而，二审判决的处理结果并无不当。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条是对建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。质量合格的工程是交付使用的法定条件，而涉案工程未经竣工验收，工程质量是否合格并无结论，江峰房地产公司并不能将其投入使用，也不能出售给他人使用。姜某基于《商品房预售合同》要求江峰房地产公司交付未经竣工验收的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）款的规定，姜某的履行请求不应得到支持，其认为二审判决适用法律错误的理由不能成立。

综上，姜某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回姜某的再审申请。

审　判　长　　张　华

代理审判员　　丁俊峰

代理审判员　　杨心忠

二〇一五年十月十四日

书　记　员　　马赫宁