最高院肖峰：还在说“房屋过户登记”？你OUT了！

 在涉及房屋买卖时，房屋出卖人要承担的主要义务是按约定交付房屋并将房屋所有权登记到买受人或其指定的人名下，也就是俗称的“过户”。相应地，以往将房屋所有权的转移所要求的登记，习惯称之为“过户登记”。在司法实践中，原告也经常提出请求法院判令被告将案涉房屋过户登记到原告名下的诉讼请求。而部分法院也会在判决的主文中作出判令被告于多少个工作日内协助原告将房屋过户登记到原告名下的判项。我们认为，在2015年《不动产登记暂行条例》实施之后，“转移登记”已经替代“过户登记”，相关法律文书或庭审中已不宜再使用“过户登记”这一名词。

     一、不动产登记的种类

    在2007年《物权法》颁布之前，有关不动产登记的相关规定，主要集中在行政规章等效力较低的规范性文件中。直到2007年《物权法》才在立法层面规定了5种登记：更正登记、异议登记、预告登记、注销登记、变更登记。但现实生活的复杂性，让上述五种登记有点捉襟见肘。为此，2015年实施的《不动产登记暂行条例》将上述登记种类数量扩大到8种登记：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。其中增加的种类之一就是转移登记。

  二、转移登记、过户登记的立法脉络

    根据笔者手头资料，最早在1989年国家土地管理局颁布的《土地登记规则》中并没有土地转移登记的规定，而是用变更登记来涵括土地使用权转移的情形。

我国最早对转移登记作出规定，是在1997年建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》F17：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。至于《物权法》也没有规定转移登记，其在土地承包经营权和建设用地使用权问题上，仍用变更登记涵括不动产权利转移的情况。但在2008年住建部颁布的《房屋登记办法》F32中对转移登记作了规定:“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形”。

    必须承认，《房屋登记办法》仅由国务院部委颁布，效力层级不高，但在随后2015年颁布的《不动产登记暂行条例》F3:“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”又对转移登记专门作了规定。由于《不动产登记暂行条例》是专门规定不动产登记的行政法规，应该说其效力层级已然较高。在随后2016年颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》再次对转移登记适用情形做了规定，自不待言。

   至于过户登记，就笔者掌握的资料而言，最早在1998年颁布的《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》F41规定了“过户”:对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。随后在2005年颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》F17中提出了“过户登记”这一名词:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。

    从上述司法解释条文可知，以往经常提及的“过户登记”针对的是不动产所有权的转移所要求的登记。

  三、转移登记已替代过户登记

    最新颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》F27 对转移登记适用的对象作出了详细规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。”

    由该条可知，转移登记适用于不动产权利转移的情形。也即，不动产转移登记包括以往针对不动产所有权转移而要求的“过户登记”。根据“新法优于后法”和“特别规定优于一般规定”的原则，可以得出一个基本结论：“转移登记”已经替代“过户登记”。换言之，法律人已不宜在诉讼中再提及“过户登记”。

四、不动产权利转移无需转移登记的情形

    前文已述，不动产转移登记是针对不动产权利转移（包括所有权转移）所进行的登记。但是不是说，只要不动产权利转移就必须办理转移登记了？我们的答案是否定的。至少有以下几种情形无需办理转移登记，不动产权利即发生转移：

    1、分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书、裁定书

    具体依据有二：

   （1）《物权法》F28 ：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

   （2）《物权法解释一》F7 ：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法F28所称的法律文书。

    2、因继承或者受遗赠取得物权

 具体依据为：

《物权法》F29：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

    3、土地承包经营权、地役权转让

    具体依据有二：

   （1）《物权法》F129：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

   （2）《物权法》F158：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

       注意：上述土地承包经营权、地役权的转移，登记才可以对抗第三人。

         （来源：法语峰言|作者：肖峰）