一方出售婚前房屋并添加夫妻财产所购房屋的性质认定及分割原则

【案情】刘某与范某原系夫妻关系，于2004年登记结婚，婚后居住在刘某婚前个人所有的一套房屋内。2007年，刘某将该房屋出售，用所得购房款87万元添加夫妻共同财产10万元购置了另一套面积较大的房屋（即涉诉房屋）供一家三口居住，至刘某起诉离婚时，涉诉房屋价值为265万元。

【分歧】本案中，对于涉诉房屋的权属性质及分割原则，有三种观点：

第一种观点：涉诉房屋主要用刘某出售婚前房屋所得购买，属于刘某婚前财产的形态转化，应归刘某单独所有，但购买房屋时使用的10万元夫妻共同财产及其对应的房屋增值部分应归刘某与范某共同所有。

第二种观点：涉诉房屋在刘某与范某婚姻关系存续期间购买，且使用了部分刘某与范某的夫妻共同财产，应为二人共同共有。刘某个人出资部分不因购买房屋而转变为夫妻共同财产，在分割时应当从房屋价值中扣除。

第三种观点：涉商品房迈阿密诉房屋在刘某与范某婚姻关系存续期间购买，且使用了部分刘某与范某的夫妻共同财产，应为二人共同共有。刘某个人出资部分不因购买房屋而转变为夫妻共同财产，其个人出资转化为对涉诉房屋的分割份额，对应的房屋价值归刘某个人所有。

【评析】笔者赞同第三种观点，理由如下：

1.涉诉房屋归刘某与范某共同共有 我国《婚姻法》上的夫妻法定财产制主要是指婚后所得共同制，即婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方所得的财产，除法律另有规定或者夫妻另有约定外，均为夫妻共同所有。这里的所得是指对财产权的取得。

2.刘某的婚前个人财产转化为对涉诉房屋的分割份额 刘某购买涉诉房屋使用的购房款混合了刘某的婚前个人财产和刘某与范某的夫妻共同财产。理论上，除非刘某与范某另有约定，刘某的婚前个人财产不因时间推移和形态变化而转化夫妻共同财产，仍属于刘某婚前个人财产，依据对价关系，相应的财产价值已转化为刘某在涉诉房屋中的分割份额。承认刘某在涉诉房屋中的分割份额与认定涉诉房屋由刘某与范某共同共有并不矛盾。共同共有乃不分份额、平等享有所有权之意，但同时共同共有也是有份额的，承认共同共有份额的主要原因就是为共同关系结束、分割共有物时，提供分割共有物之依据。因此，承认共同共有的份额也需承认这是一种受限制的份额，在共同共有期间，不可显示份额的作用，只有共同共有关系结束时，才能使份额的作用得以体现，从而避免对共同共有关系产生影响，否则共同共有就与按份共有了无差别，失去法律规定共同共有之意义。

3. 分割涉诉房屋时，刘某出资对应的房屋价值归刘某所有。 依据《民通意见》第90条规定的精神，共同共有关系结束分割共有物时，有约定从约定，没有约定时原则上等分，但要考虑共有人对于共有物的贡献大小和生活需要等。

（来源：人民法院报|作者：李丹）