农村宅基地房屋买卖，合同有法律效力的吗？

现阶段，随着农村经济的发展，农民收入水平不断提高，越来越多的农民，举家搬迁到城市生活，因此农村卖房的现象日益增多。

那么，买卖农村宅基地房屋的合同效力如何认定，让我们来看看下面这个案例。

案例简介：

1984年，王某经申请批准在某村建北房2间。1991年，黄某4月2日与同村村民钱某达成协议，以9000元的价格将其所有的2间北房卖给赵某，

当日，签订了买卖协议书，双方均在协议书上签名，中间人刘某也在协议书上签名。

黄某得到房款以后，即将房屋及自己的产权证交给了钱某，并到外地打工。

后钱某在院内又扩建了北房，分别建造东房和男方，房屋建好以后，钱某将房屋让给儿子居住。

1998年，乡政府将该房屋确权给钱某儿子所有，但2001年乡政府又撤销了该房确权。

1999年6月，某开发商对该地进行拆迁，同年8月，开发商与钱某之妻孙某、钱某儿子签订了拆迁协议。

为孙某、钱某儿子在开发商开发的小区内分配了5套楼房。孙某、钱某儿子入住楼房以后，原住房即被拆迁。

后黄某做生意回来，发现房屋已经被拆除，钱某一家已住进新房，心中不服，在找到乡政府、村委会解决此事无效后，即诉至法院，

要求将上述北房2间、东房2间、南方4间确权归黄某所有，并给钱某相应的补偿，理由是农村房屋不能买卖。

法院认为黄某要求确认上述房屋产权，由于1991年该房屋就由本人卖给钱某。

1999年该地拆迁，拆迁单位对住户钱某儿子亦进行了安置，原房屋已经被拆除。

现黄某要求确认已经不存在的房屋产权，其诉讼请求法院无法支持。最后判决驳回黄某要求确认房屋产权的诉讼请求。

本案争议焦点在于农村宅基地上的房屋买卖合同是否有效问题，对于这个问题，业界也有不同的的看法。

有的人认为这类合同违反法律规定属于无效合同，有的人则认为这是当事人真实的意思表述，应该属有效合同。

笔者认为，法院审判合理，原因如下：

首先，我国坚持“地随房走”的原则，因此，即使买卖合同中只规定了房屋买卖的内容，但实质上也涉及了对土地使用权的处理。

而宅基地属于集体所有，不能随意转让，因此对宅基地上的房屋也不能随意处分。

其次，根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款规定：

“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地证和房产证”。

《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。

因此，集体土地上的房屋不能自由进入交易市场。

此外，笔者认为，农村房屋买卖合同在下列情形下应认定无效：

1.城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同

《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资源部国土资发［2004］234号）第13款重申：

“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.非农村集体经济组织的成员购买该组织成员房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，

因购买人不符合申请，农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。

3.法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效。

（来源：首席法务）