如何避免掉进“一房二卖”陷阱

一房二卖的原因

　　市住建委房产物业科科长袁平和工作人员孙槐彬告诉记者，造成一房二卖的主要原因是开发商资金短缺。

　　房地产企业开发地产，最重要的资金来源渠道是银行贷款。从去年开始，银行不再向房地产开发商贷款，加之房地产市场整体低迷，销售不畅，更加剧了房地产开发商资金周转困难，所以出现了一房二卖现象。

　　近两年，受制于资金短缺，一房二卖有个特点——房子并不是卖给了两个人，而是开发商将房子卖给购房者的同时，又抵给承建商顶了工程款，或者抵押出去融资、贷款。

　　一房二卖的危害

　　一房二卖的危害性不言而喻，蒙宁律师事务所律师章艳江将之总结为如下三点：

　　首先，购房者的利益受到了侵害。购房者办理的购房协议等手续往往不正规，发生纠纷后，很难挽回损失。

　　其次，开发商丧失了诚信。当市场经营出现风险，开发商的想法并不是以诚信为原则，维护购房者的利益，而是妄图转嫁风险，损害购房者的利益。其实，一旦企业的信誉破产，那溃堤就是一夜之间的事情。

　　另外，开发商违反了市场经营的基本规则和法律。

2003年，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），其中对房地产开发商一房二卖明文作出惩罚性赔偿规定。

如何避免买上一房二卖的房子？

　　买房之前先看“五证” 买的时候同步网签

　　如何避免买上一房二卖的房子？袁平和章艳江介绍，要做到买房之前先看“五证”，买的时候同步网签。

　　买房前：

　　了解开发企业的资质、信誉度等。

　　看开发企业的开发经营资质是否合法，有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

　　看开发企业“五证”是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预销售许可证》。

　　及时向律师咨询购房注意事项。

　　尽量到售楼处购买房子，不要贪图便宜买低价房。

　　买房时：

　　交购房款和网签要同步进行。签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方的合法利益；通过备案有效防止一房二卖。

　　要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同，到正式办理房屋产权变更登记手续，之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，对卖房者一房二卖的行为加以防范。

　　尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款，这样可以避免卖房者一房二卖，诈骗购房者的购房款。

　　房屋交付时，购房者要向开发企业索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

　　万一“中枪”怎么办？

　　依据法规维权

　　购房者遭遇一房二卖怎么维权？首先应向住建部门反映情况，由住建部门与开发商协商解决；如果解决不了，那就要拿起法律武器了。

　　一般卖房者违约的处理与法律适用

　　一般卖房者是指将自己居住或者经营的房屋出卖给他人，从而取得现金的个人或者企业。如果一般卖房者违约，应该依据《合同法》中的相关规定，向违约方主张违约责任，但不能主张惩罚性赔偿。一般卖房者违约，不能适用《解释》中的规定，因为《解释》只调解商品房买卖纠纷，不调解一般卖房者和买房者之间的纠纷；也不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，因为该法所调解的是经营者与消费者之间的纠纷，一般卖房者不属于经营者的范畴。

　　房地产开发商违约的处理及法律适用

　　首先，在房地产开发企业与买受人订立的两份买卖合同都有效的情况下，可根据《解释》中的规定进行处理。《解释》第八条和第九条分别规定了无法取得商品房所有权的买受人的法律救济，即买受人可以要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　其次，在房地产开发企业与第三人恶意串通的情况下，可根据《解释》第十条的规定进行处理。规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　房子到底归谁？

　　律师告诉你

　　一房二卖，房子归谁？章艳江介绍，法律对此并没有明确规定。不过，章艳江结合专业经验总结出一些结论，供购房者参考。

　　第一种情况——在房屋未转移的情况下，已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。由此可知，房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了商品房过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。

　　第二种情况——两个买受人均未办理商品房过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理商品房预告登记手续的购房人所有。《物权法》第二十条第一款规定：当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记，有效防止了一房二卖现象，保护了买房人的合法权益。

　　第三种情况——两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。《解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。

　　第四种情况——两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋价款就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。

　　第五种情况——一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋，那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。

如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿，来补救合同未实际履行所产生的后果。（《黄河晚报》记者 赵剑 高杰）

（来源：黄河晚报  记者：赵剑、高杰）