一房二卖中，房屋所有权的归属

一房二卖是指出卖人就同一房屋签署两份买卖合同，分别转让给两个买受人的情形。

对于一房二卖合同的效力、房屋所有权的归属，实践中尚有一些争议，笔者就此分析如下：

一、关于两份购房合同的效力

根据《合同法司法解释（二）》第十五条之规定，出卖人就同一标的订立多重买卖合同，不存在无效情形的情况下，买受人不能按照合同之约定取得标的物所有权的，可以追究出卖人的违约责任。依据该规定，出卖人就同一房屋签订的多份买卖合同，如无法定无效情形，则合同有效。但应注意以下几个问题：

其一，如所签合同存在《合同法》第五十二条所规定之无效情形，所签合同无效。其中一份无效，另一份有效，则有效合同的购房人可在完全履行合同的情形下取得房屋所有权。

其二，如出卖人与第二买受人恶意串通损害第一购房人利益，则第一买受人可据此主张该买卖合同无效。对此，《商品房买卖合同司法解释》第十条已有明确的规定。
二、两份购房合同均有效的情形下，房屋所有权的归属

对此法律并没有明确的规定，结合司法实践及部分省份高院出台的指导意见，简要分析，仅供参考。

（一）如果其中一位买受人办理了产权登记，其他买受人仅享有办理过户的合同债权，依据物权优于债权的原则，已经取得产权的买受人应当得到优先保护。

（二）如果其中一位买受人已经办理了预告登记，那么根据《物权法》第二十条之规定，不动产预告登记具有公示效力，相应办理了预告登记的买受人的债权可以对抗其他买受人。

（三）既未办理过户登记又未办理预告登记的，已合法占有房屋的买受人权属优先。房屋所有权转移虽以办理登记为要件，但房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示效力和公信的现实作用。

（四）先行支付房价款的买受人优先。房屋买卖合同中，买受人的主要义务便是支付购房款。对于已先行支付购房款的买受人，已履行完自己的主要义务，有权利要求出卖人履行合同义务。

（五）对于均无上述情况，那么签约在先的买受人优先

笔者认为，对于办理过户登记和预告登记的买受人可优先取得房屋产权，实践中倒无多大争议，因为法律有明确规定，即便法律无明确规定，亦可通过其他法律作出解释予以明确。但对（三）、（四）、（五）种情形法律并无明确之规定，各省高院的指导意见也不完全一致。对于一房二卖列举最清楚的当属浙江高院，上述意见亦主要参考浙江高院的意见。其余省份指导意见对（三）、（四）、（五）情形，均是结合合同成立先后、付款时间与多少等因素进行综合考虑，根据公平原则最后予以确定。但笔者同意浙江高院的意见，任何类型的纠纷均需有明确的处理原则，只要其公平合理便无可厚非。

 (来源：河北张金龙律师事务所律师  作者：任德宾)