购房者（单身）网签后才获得上海户口，依正常交易流程无法办理过户

【案情简介】

2016年1月19日，正在办理上海市户口的郭某通过上海市某房地产经纪事务所的居间介绍，就位于上海市浦东新区的某处房产与杨某签订了网签版《上海市房地产买卖合同》，房屋总价为xx元。合同约定郭某应于1月20日前支付房屋首付款81万元整，并于2月3日前付清所有房款。支付完毕房款后的5个工作日内，双方应当办理过户手续。

郭某依合同约定，于2016年1月20日支付了房屋首付款81万元整，随后于2月1日支付完毕了所有购房款，2月2日获得了上海市户口。

2016年2月5日，当双方去房产交易中心办理过户手续时，交易中心工作人员却告知郭某，因其在2016年1月19日签订网签版房屋买卖合同时没有获得上海户口（正在申请中），且其当时是单身，因此属于限购对象，即使在办理过户前（郭某于2月2日取得上海户口）取得了购房资格，但仍然无法过户，除非买卖双方现在重新签订网签合同。

【争议焦点】

买方网签时正在申请上海户口（未取得购房资格），办理过户前获批（取得了购房资格），是否能正常办理房屋过户手续？

答：双方签订网签版房屋买卖合同时买家必须是已经取得购房资格，否则如按正常交易流程，将无法进行过户，除非在取得购房资格后重新签订网签合同。

即使买方在签订网签合同时正在申请办理上海户口，过户前获批，依据相关规定，签订网签合同时其仍属于限购对象，房地产交易中心会拒绝为其办理过户。双方若想继续交易，可在买家户口申请正式获批后（即已取得上海户口）重新签订买卖合同，方可办理过户。

【案件结果】

因房价上涨过快，卖方不同意重新签订网签，买方未诉讼，双方协商解除合同。

【案件点评】

笔者提示：各位购房者，在签订买卖合同时，要确定自身已经取得购房资格（外地户籍以家庭为单位主要看社保或税金缴纳年限、若正在申请上海户口，一定要确保已经获批），不然可能像本案中的郭某一样，在签订网签时户口正在审批中，虽在办理过户前获批，但房地产交易中心仍会拒绝其办理过户手续。

如果确实因为疏忽，在签订网签合同时购房资格有瑕疵，且出售方不同意重新签订网签合同以便交易顺利进行，则建议您及时提起诉讼，这将能在很大程度上有效的保护您的权利。购房者在购买房屋前，应当仔细阅读上海市地区与限购相关的政策、法律、法规等文件，事先了解好自身情况及相关规定，以保障交易顺利进行。

【相关法条】 

一、《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》何时颁布？哪个部门颁布？

主要涉及以下两方面：

1、从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。

2、从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限（由满两年）调整为满五年。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第二十三条：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

三、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》

主要涉及以下两方面：

1、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2、原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

（来源：房产金融法律服务）