购房定金、预收款您交对了吗？

在购房的过程中，相信大家都会遇到“三万抵5万”、“10万排号费”等等类似的商家宣传，那么我们交的这些钱究竟是何性质呢？可能很多购房人都会认为是购房“定金”，交了“定金”就能约束开发商或者就肯定能买到房，但事实并没有那么简单。想要弄清楚这笔钱的性质，不能光从开发商的宣传语来判断，一定要结合签订的文件以及支付的对象等多种要素来判定，市场上该类“定金”大概有以下几种性质，每种性质的“定金”导致的结果，或者说购房人与开发商之间建立的关系是截然不同的：

1.开发商在没有取得预售许可证之前，收取意向购房人的“意向金”。由于未取得预售许可证，开发商还不能对外销售房屋，但开发商为了筹集意向客户，会采取收取“意向金”等类似方式“拴住”意向购房人，但该等“意向金”并不产生法律意义上的定金效力；

2.开发商在取得预售许可证之后，在与买受人签订正式买卖合同之前，签订认购书并收取定金，认购书中会约定房屋的坐落、价格以及正式签订买卖合同的具体时间。《合同法》和《担保法》均对认购书中约定的定金及其法律效力进行了规定，签订认购书以及约定定金罚则的主要目的在于督促当事人正确、积极地履行义务，以及在未履行或未全部履行相关义务时，守约方能够依据定金罚则条款寻找救济途径。而具体到房屋买卖关系中，签订房屋认购书的主要目的在于约定双方在未来的具体期限内签订正式的房屋买卖合同并支付相关的价款。《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”《担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效”；第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。由此可见对于定金的形式法律有着明确的规定和要求，只有满足《担保法》关于定金的规定，买受人支付的“定金”才是法律意义上的定金，且在开发商违约时，买受人能依据认购书要求开发商双倍返还定金。

3.支付给电商的费用。大部分开发商为了宣传楼盘，会邀请电商就楼盘进行对外宣传，在电商网站发布广告等，但通常情况下，开发商不会直接支付电商广告费，而是通过认购客户向电商支付费用的情形，让电商间接收取广告费，而客户支付电商该笔费用后，能在购房款上取得一定的优惠。该笔费用与前述两种“定金”最本质的区别有三点：（1）客户与开发商直接没有任何的往来文件；（2）开发商不会实际收取该笔费用，而是由电商直接收取；（3）前述两种“定金”在双方签订正式买卖合同时，会直接转为购房款，而支付给电商的费用并不会抵扣购房款，购房人仍需按照购房合同的金额全额支付房款。

市场上收取的众多诸如排号费、认购金、诚意金等种类繁多的费用，实质上是我们通常意义上所说的订金，对于这一类型的款项法律上并没有明确规定来约束，审判实践中通常将其视为预付款，其性质是一种约束付款方的单方履约保证。如果付款方出现违约，预付款可能会被作为赔偿金或违约金，从而无法返还。若收款方违约则只需将所收款项返款即可，并不需要承担双倍返还的责任。

案例：

2015年3月18日，颉燕与广州市致岭房地产开发有限公司签订了《狮城国际认筹确认表》，约定颉燕向被申请人缴纳诚意金20000元，意向认购广州市致岭房地产开发有限公司开发小区的30栋2层及3层02单元，如果颉燕最终没有购房成功，可凭认筹确认表、收据、本人银行卡、本人身份证于楼盘正式开盘后一个月内到广州市致岭房地产开发有限公司办理诚意金无息退款手续，诚意金将在办理退款手续七个工作日内汇至颉燕本人账户。该项目正式开盘后，颉燕便决定不再认购相关物业，并于2015年3月21日向开发商提交相关资料申请退还诚意金。根据《狮城国际认筹确认表》约定，广州市致岭房地产开发有限公司应于颉燕办理退款手续七个工作日内将诚意金20000元汇至颉燕本人账户，即最迟不超过2015年3月31日应将款项汇至颉燕账户中。但是广州市致岭房地产开发有限公司一直未履行上述义务，颉燕便将其诉至法庭，经过法庭审理最终判处广州市致岭房地产开发有限公司退还诚意金20000元并赔偿颉燕因此造成的经济损失。

即使预付款没有像定金那样的违约责任，国家对于商品房销售的条件是有着明确规定的，没有取得预售许可证的商品房是无法订立买卖合同的，自然也无权收取定金。如果购房人在房屋未达销售条件的情况下，交付预付款后不愿意继续购房，可以直接跟开发商主张返还，开发商若拒绝返还当事人可以通过诉讼的途径来维护自己的权益。（来源：兰台房地产法评  作者：吴浩）