房产纠纷问答｜房屋连环买卖的最终受让人应该如何主张权利？

所谓房屋连环买卖是指，在买受人还未完成产权变更前，买受人又将房屋出售给次买受人的行为。

对于次买受人（最终受让人）而言，产生纠纷的典型情况是，所有人甲将自己的房屋卖给买受人乙,签订A合同，但并未办理产权变更，在此情况下，乙又将房屋转卖给了最终受让人丙，并签订B合同。在履行过程中，甲未与乙办理过户，丙无法取得房屋产权。

因为丙并未与甲签订合同，根据合同相对性，丙不能直接根据合同起诉甲，所以选择适当的诉讼策略，就成了成功行使权利的关键。

解决方案：

（1）丙依据合同法第73条规定的代位权直接起诉甲，并将乙列为第三人，要求甲直接将房屋过户给自己。

根据合同法第73条的规定，“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权”，行使代位权的前提是“怠于行使到期债权”，也就是说，要满足两个条件，一是“怠于行权”，二是“债券到期”，只有在乙有权要求甲办理房屋过户登记而未履行的前提下，丙才有此权利。但实践中，房屋买卖合同普遍都会约定，先交付房款再办理房屋过户登记，在此情况下，只有在乙已经支付所有房价款的前提下，丙才有权提起代位权诉讼。

（2）丙依据合同B起诉乙，要求履行合同，并要求增加第三人甲。

根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日　京高法发[2010]458号）

第十四条 “房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。”

根据该规定，法院可判决当事人依次办理房屋所有权变更登记。但是，此文件的性质为北京市高院的指导性文件，从法理上并不具有强制效力，而其规定似乎是对诉讼法基本制度的突破。根据合同相对性原则，丙无法起诉甲应向乙履行合同，所以根据“不诉不判”的原则，判决不应该包含此项内容。

不过，司法实践中，已经有判例遵循此审判原则审理，如(2013)扬民终字第0836号，余祥友等诉丁万军等房屋买卖合同纠纷案，“法院最终判决一、被告余祥友、被告王正东于判决生效之日起10日内协助被告赵亚明办理仪征市前进路36号房屋所占用的宅基地的交易及土地使用权变更登记手续。二、被告赵亚明取得土地使用权证后10日内协助原告丁万军办理仪征市前进路36号房屋所占用的宅基地的交易及土地使用权变更登记手续，将土地使用权变更登记至原告丁万军名下。”所以，该方案应是切实可行的。

但是，需要明确的是，最终受让人虽然有权利也有途径要求获得房屋的所有权，但是其履行过程毕竟要依赖与自己没有合同关系的第三人，存在很大的不确定性。因此，作为连环房屋买卖的最终受让人应该首先了解此种交易模式的重大风险，并在与前一手受让人签订的合同中约定适当的违约金。（来源：瑾瑞法律热点）