2017年农村楼房拆迁补偿的几个问题

导读：拆迁已经在农村成普及化趋势。而现在农村大都是楼房建筑，相比较其土房，楼房的补偿更为复杂，补偿价格也有会巨大差异，直接关系到农民的切身利益。因此，随着拆迁速度越来越快，了解楼房拆迁补偿的相关问题，对于被拆迁的农民有很大帮助。

一、楼房补偿内容

根相关法律规定，农村楼房拆迁补偿的内容主要包括：

（一）被征收房屋价值补偿；　　

（二）因征收房屋造成的搬迁补偿；　

（三）因征收房屋造成的临时安置补偿；　　　

（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。　　

被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

律师提醒：对于以上条款，拆迁户应注意以下几点：

1、被征收房屋价值是指征收决定下达之日公告的价格，作为房屋的评定价值。

2、停产停业损失补偿，会因不同的评估方法可能造成补偿价格才较大差异。因此，评估机构的选定很重要。

3、被征收房屋国有土地使用价值不完全等同于房屋的区位价值，这里要注意拆迁方的计算方式。

4、列入城市规划区的集体土地房屋价值可参照国有土地补偿，但应减去相关费用。

二、补偿金额:

对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。

对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。　

律师提醒：

房地产市场评估价格一般低于房屋的真实交易价格。所以房地产价格评估是否中立、公正决定了房屋的补偿价格是否合理。也因此，被征收人选择合适的评估机构是维护自己权益的有效手段。

三、补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房除外。

律师提醒：被征收人应该书面提出自己的补偿申请，防止征收人以没有提出申请为由，进行指定的补偿方式。

四、征收面积如何计算

被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

征收范围确定后，对于被征收合法房屋室内外装饰装修的价值可给予一次性包干补偿。违章突击装饰装修不予补偿，应自行拆除。

律师提醒：

房屋征收面积是指按建筑面积计算，而不是套内建设面积或实际使用面积。对于公摊面积很少、或几乎没有的被征收房屋，在进行产权调换时应换算成相应的建筑面积进行补偿。如果产权调换公摊面积较大应换算成现有同等使用面积效果的建筑面积进行调换。(来源：京伦说法)