央产房继承析产纠纷案例评析

【案情简介】

原告诉称，王某与李某婚后共生育五个子女即李某1、李某2、李某3、李某4、李某5。李某于2004年3月去世。李某原承租了东城区崇文门外大街两套公有住房（102号和203号），1999年该两套房屋经房改由李某5出资购买，但产权仍登记在李某名下。现王某和李某5起诉要求两套房屋203号归王某所有，102号归李某5所有，二原告按照法定继承份额给被告两套房屋的折价款；案件受理费及评估费由被告承担。四被告辩称，老人生育子女情况和去世时间属实。父亲生前没有留有遗嘱，老人生前有两套房屋，就是诉争房屋。被告认为这两套房给王某，在母亲去世后怎么分都行，但是母亲在世的时候被告均不主张分割房屋，尊重老人的意见。
　　【审理经过】

李某与王某系夫妻关系，二人生育李某1、李某2、李某3、李某4、李某5子女五人。2004年3月李某去世，其生前未留遗嘱。本市东城区两套房屋均登记在李某名下，上述房屋经北京某房地产评估有限公司评估203号房地产总价为270万余元，102号房地产总价为193万余元，李某5垫付两套房屋评估费共计13200元。李某提交购房收据若干，其中部分收据交款人为李某5。李某5主张其对被继承人李某尽了主要赡养义务，但未提交证据。李某提交光盘一张，内容为王某同意203号房屋由王某所有，102号房屋由李某5所有。
　　【审理结果】

李某名下本市东城区两套房屋为李某、王某夫妻共有财产，李某去世后由于其未立遗嘱，上述房屋1/2产权份额为李某遗产，由其法定继承人王某、李某1、李某2、李某3、李某4、李某5依法继承。本院确定诉争房屋中本市东城区崇文门外大街203号房屋变更为王某所有，本市东城区崇文门外大街102号房屋变更为李某5所有；依照评估房屋总价王某应分别给付李某1、李某2、李某3、李某4、李某5房屋折价款每人22万余元，李某5应给付王某房屋折价款112万余元，分别给付李某1、李某2、李某3、李某4房屋折价款每人16万余元。李某5在李某购买房屋时的出资本院认定为李某5对父母的赠与，其要求返还的请求本院不予支持。李某5主张其对被继承人尽了主要的赡养义务而要求多分遗产份额的主张，由于未提交证据，该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条、第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：本市东城区崇文门外大街203号房屋变更为王某所有，王某于判决生效后七日内分别给付李某1、李某2、李某3、李某4、李某5房屋折价款每人22万余元；本市东城区崇文门外大街102号房屋变更为李某5所有；李某5于判决生效后七日内给付王某房屋折价款112万余元，李某5于判决生效后七日内分别给付李某1、李某2、李某3、李某4房屋折价款每人16万余元。
　　【律师评析】

本案中的特殊性在于涉案房屋属于央产房，提示广大网友及当事人，在央产房继承案件中，央产房评估价格是扣除央产房上市交易应补缴的土地出让金的，但是本案中李某名下的两套房屋均是央产房，依照《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的规定，李某的职工住房面积标准为70平米，而两套房产面积之和为99平米，超标的面积是需要按照每平米4000元的标准计价购买的。但在央产房评估时并未将此因素考虑进去，是不合理的，无形中给最终取得房屋的所有权人造成了损失，该评估报告的公平性是受到质疑的。此外，法院认定李某5在李某购买房屋时的出资为李某5对父母的赠与，要求返还的请求不予支持，是没有法律依据的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十二条之规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”该司法解释有明确规定，子女及配偶为父母出资房改，出资款可以作为债权处理，而非赠与。现原告李某5主张返还，则继承人继承被继承人遗产的同时，也应当有义务偿还债务，故李某5主张返还出资款是有法律依据的，法院认定为赠与有失公允。