央产房买卖合同纠纷,诉争央产房是否具备上市交易条件？

   【案件介绍】

2012年2月19日，经中介公司居间介绍，鸿某（本案原告张某的前妻，买受人）和石某、白某的代理人李某（出卖人）签订了一份《北京市存量房屋 买卖合同》、《补充协议》和《买房定金协议》。房屋买卖合同中双方约定：出卖人出售诉争房屋在北京市海淀区201号，建筑面积72平米。该房屋系已购公房，房屋成交价160万，该房屋内的设备设施作价38万，买受人在签订合同的同时支付定金4万，具体付款方式和期限约定在补充协议中明确写明。

《补充协议》中双方，首付款由鸿某在面签前一个工作日将首付款102万以自行支付方式交付给石某。关于申请购房贷款，双方应当在证件齐全后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。该合同中关于央产房的约定为空白。

《定金协议》中约定鸿某的房款支付方式为公积金贷款，拟贷款比例为96万。同日，鸿色德向石洁兰支付定金4万。

2012年2月20日，本案原告张某（丁方）和石某、白某（甲方）、鸿某（乙方）、中介公司（丙方）签订变更协议书，约定四方协商一致后决定就原甲、乙双方购买诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》内乙方的权利义务全部转让丁方一事，达成变更协议如下：甲乙双方就上述房屋所签的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转让给丁方，丁方同意受让全部前述合同项下的全部权利义务，各方一致认可合同变更并依照变更后的合同继续履行。

变更协议签订后，张某和石某在2012年2月26日办理了网签登记，依照该合同，诉争房屋为标的房屋，价款160万。双方并未在网签合同落款处签字或者盖章。

后因石某拒绝履行合同义务，双方因此发生纠纷。2013年5月，张某将石某起诉至法院要求继续履行合同。 

【庭审过程】

庭审中法院经审理查明，诉争房屋没有建立《中央在京单位职工住房档案》。

石某和白某主张诉争房屋买卖合同无效，其主张双方所签合同为阴阳合同，存在避税行为。石某在庭审中陈述，双方在2012年2月19日签订合同时，张某、鸿某是夫妻关系，名下有一套房屋，鸿某签订的合同是限购政策中的第二套住房，首付款约定低于政策要求，违反了法律的强制性规定。

张某就此主张合同有效，其主张鸿某和石某、杨某签订合同时，鸿某虽然和自己是夫妻关系，并且有一套房子在鸿某名下，但张某随后和鸿某离婚， 张某和石某、白某约定的合同价款为160万，102万符合首付款不低于60%的限购条件，张某是购房人，符合购房条件，建委已经批准了。

石某还提出原产权单位不同意诉争房屋上市交易，双方所签买卖合同无法继续履行。为此，石某提交了一份《证明》及《房屋买卖契约》。其中该证明载明：白某系我单位职工，2001年2月去世。2001年1月该同志病危时向单位提出申请分配给他一套住房，用以照顾家人生活。单位领导考虑后决定将诉争房屋分配给白某，并且告知其该房屋原则上不得上市交易，如果要上市也只能卖给单位。同时签订了《房屋买卖契约》，该契约表明，2001年1月28日，某单位 （甲方）和白某（乙方）签订房屋买卖契约，经一方申请，甲方同意以成本价出售该房屋，乙方实际缴纳房屋款为4.8万。同时根据相关政策文件，该房屋不能出售，如果要出售该房屋也要购房满五年者，并且要出售给甲方。

针对以上证据，张燕苹表示不认可证明真实性，对证明内容并不认可。主张先关房改办公室已经不复存在，诉争房屋不能上市没有根据，且该证明和单位2003年房屋政策相悖，双方买卖合同具备履行条件。对于买卖契约真实性认可，但同时认为契约不能证明诉争房屋不能上市交易。

经法院核实，杨某已去世，石某系杨志远之妻、白某系杨某之子。

庭审进行时，张某表示自己已经准备好了房屋首付款，诉争房屋具备履行条件，并向法院出示了对账单和公证书，对账单显示王者名下在2012年由3月29日 有余额102万。公证书显示，2012年7月19日，该单位有关央产房上市问题时有关领导的发言。大致为，单位规定除101到103房屋外全部对社会上 市，上市以前要做好备案工作。如果上述房屋要出售，单位有权以北京市的房屋出售指导价优先回购。

对于以上证据，石某仅对对账单无异议，对公证书反映内容表示与单位出具证明矛盾。同时张某还提交了对话录音，希望证明石某、白某存在违约行为，并主张买卖房屋出现的问题系石某、白某及房屋面积超标处理的问题。石某和白某表示录音经过了剪辑加工，不能作为证据。

关于诉争房屋原产权单位是否允许上市交易情况和张某所出示经过公证的网页内容情况，法院经调查核实得知，石某、白某出示的房屋买卖契约真实，白某原系该单位职工，单位当时和其约定若该房屋出售，只能出售给单位，该房屋是央产房，转让前必须经过单位的同意。当时白某病危，诉争房屋是单位为照顾其请求 分配给他的，原则上该房屋不能出售。

而对于公证网页内容，单位负责人表示网页打印件内容真实，网页中允许出售的房屋是指正常享受单位福利分房待遇的，不是特殊照顾约定的房屋。白某分配的房屋是特殊照顾分配的，和网页中的情况不同。

针对以上一件，张某表示不予认可，其主张买卖契约是统一的格式内容，并不存在特殊照顾情况，因此诉争房屋可以上市交易。其坚持对方继续履行合同。

【庭审结果】

北京市海淀区人民法院审理后判决：

本判决生效后15日内，被告继续履行和原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》，同时原告支付被告尾款190万，被告协助原告办理房屋过户手续，将该房屋过户到张某名下。

 一审判决之后，被告石某不服一审判决上诉至二审法院，经二审法院审理后，二审法院作出判决：

驳回上诉，维持原判。

石某不服二审判决提起再审申请，在审法院经审理后做出再审判决：

维持二审法院判决。

【律师评析】

首先，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依照合同约定全面履行相应的合同义务。石某和白某在庭审中主张双方的合同系阴阳合同，存在逃避纳税义务同时张某违反限购政策的情形，但其主张并不能作为认定双方合同无效的理由，同时被告没有提供翔实有效的证据加以证明张某违反限购政策，因此双方之间的合同应当认定为合法有效。

其次，该合同是否能够继续履行的问题。白某已经去世，且其去世之后，白某和石某将诉争房屋过户至自己名下，同时该单位并未提出异议。同时该房屋虽然为央产房，上市交易随需经特殊手续，但并非法律、行政法规所规定的禁止交易的房屋类型。被告仅以和单位的约定不足以对抗无权公示的效力，同时作为善意买受人的张燕苹亦有理由相信该房屋具备上市交易条件，基于此，法院亦应当支持继续履行该买卖合同。

 法院在审理后结合客观事实，依据法律做出继续履行合同的判决，既维护了交易安全，又保护了善意购房人的合法权益， 综上所述，法院的判决是正确的。