商品房预售合同中违约金调整条款的适用前提及标准

近年来，随着我国房地产经济的发展，商品房这种特殊商品在公民生活消费甚至投资中的地位日渐重要，但是在商品房交易中，违约行为数不胜数，商品房交易的基础行为是合同，合同是私法领域，更多的体现意思自治。合同中一般都会对违约责任进行约定，对于违约金的问题，当事人最常用到和想到的是要求法院对违约金进行调整，如何正确运用我国《合同法》第一百一十四条规定，笔者通过这篇文章进行释明。

案例：
2011年11月3日，郝小姐与北京某公司签订了《北京市商品房预售合同》，原告向被告购买位于房山区的商品房一套，房屋总价款为1 880 238元，被告应在2012年12月31日前向原告交付该商品房。该预售合同第十三条约定，市政双路供电于该商品房实际交房之日达到开通条件，如果在约定期限内未达到条件，每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之一的违约金。商品房预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订后，双方按照合同约定进行了履行，但是自被告交付房屋之日（2012年12月29日）至2014年2月21日，被告为原告采取过渡性供电措施，于是原告要求按照合同约定支付违约金80489元，但是被告当庭答辩双方约定的违约金过高，要求法院予以减少。另外，原、被告均未提供证据证明该供电方式给原告造成的实际损失。

法官讲法：

本案的争议在于是否应该适用违约金调整的条款，调整的标准是什么。根据《中华人民共和国合同法》第二条规定了意思自治原则，并将该原则确定为合同中最根本的原则，即合同双方按照自己的意愿进行缔约。根据我国《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中， 原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据查明的事实，原告购买的房屋自交付之日至2014年2月21日，合同约定的市政双路供电未能达到开通条件。在双方未另行作出约定的情况下，被告向原告提供替代性履行方式，仍违反了合同的约定。被告主张该违约金过高，请求予以减少。

本案中，守约方能够证明对方存在违约行为时，虽未能证明实际损失，违约金仍应支持，但需适当调整。调整依据的标准得综合考虑原告遭受的损失、合同履行情况、双方过错、预期利益等因素，酌情确定被告向原告给付逾期提供市政供电违约金13 164元。
法官提醒：

首先，当事人主张调整违约金为前提，也就是说法院调整违约金需以当事人的请求为前提条件。因此，对于合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不应主动依职权进行审查和作出是否调整的决定。

其次，守约方和违约方举证责任的分配。违约方对于违约金约定过高的主张需承担举证责任，一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益以及守约方亦有过失的举证责任。守约方首要的举证责任是证明违约方存在违约行为及过错程度，如果不能证明对方的行为违约，其主张违约金的请求将得不到支持；其次，守约方还需要证明约定违约金的合理性，即因违约方的违约行为导致的实际损失和其遭受的可得利益损失总额及必要的交易成本。