房屋买卖过程中违约行为后果的判断及产权过户问题

基本案情

2012年10月13日，经我爱我家公司提供居间服务，马某（出卖人）与张某（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（编号E09101182），出卖人出售涉诉房屋，建筑面积47.06平方米，房屋成交价格系163万元。第六条约定：出卖人应当在领取全部房款当天将房屋交付买受人。第九条约定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳的新的税费的，由政策规定的缴纳方交纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人交纳。第十条约定：当事人双方同意自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

同日，马某（甲方）、张某（乙方）与我爱我家公司（丙方）签署《补充协议》，第二条约定：若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。第四条约定：由于本房的房产证正在办理当中，一切相关事宜则以甲方提供的购房合同为主，购房合同号为Y1017970。经甲乙双方友好协商，甲方应在取得房产证后三个工作日内，积极主动配合乙方办理银行贷款及产权转移等相关手续。甲方应于2013年4月1日前将该房屋交予乙方，并结清2013年4月1日前的所有相关费用。第五条第三款约定：本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。

同日，马某（甲方）与张某（乙方）签署《付款方式补充协议》，甲方出售给乙方涉诉房屋，甲方净得价款为163万元。双方协商约定：1、乙方于签署合同当日支付甲方购房定金5万元。2、乙方于2012年10月23日前支付甲方第一笔首付款75万元。3、乙方于2012年11月13日前支付甲方第二笔首付款20万元。4、乙方贷款63万元在办理完过户手续后由乙方贷款银行直接支付甲方。

签约当日，张某支付马某购房定金5万元。2012年10月23日，张某支付马某第一笔首付款75万元。2012年11月13日，张某支付马某第二笔首付款20万元。后续履约过程中，双方出现争议。

张某表示其于2013年3月底电联马某要求交房，马某当时表示房款未交全不能交房，房屋其还要继续出租。双方就此协调未果。马某于2013年6月8日办理下来房产证，我方提出可以一次性支付63万元尾款给马某，但马某当时表示要加6万元房款再办理过户，我方当时表示拒绝。双方无法协商，我方就提起了本案诉讼。

马某表示，本来约定房价款是164万，当时张某预计房产证在2012年10月就能下来，所以要求我把2012年12月到2013年3月的房租1万元给张某，后来协商就从房款164万减掉这1万，最后确定的房款是163万。此后，张某多次表示要直接付全款，我方认为付款方式在2012年11月12日就更改为付全款了。2013年4月1日张某也没有支付全款，我也没有交房。2013年6月8日办理下来房屋的所有权证书。我确实提出过要求张某加6万元房款，因为3月底时我就多次要求张某支付尾款63万元，但张某表示拒绝，所以应当赔偿我相关损失5万元，另外2012年12月2013年3月的房租1万元也应该给我，所以我要求一共增加了6万元房款。

（2014）三中民终字第08852号民事判决审理查明部分确认，张某、马某并未签署附件七。但对于税费问题负担存有分歧。马某认为是个人所得税征收方式调整，如其负担，房价款就达不到净得163万元，全部税费应由张某负担；张某认为发生在签约后，因政策改变以致增加的个人所得税部分应由马某负担。

马某提交了公证的与我爱我家公司客服录音证据，证明张某在2013年8月13日前未做购房资格审查，8月13日后才有信息。

张某一审起诉要求判决马某协助张某办理上述房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户到张某个人名下，并将上述房屋交付张某；2、要求马某支付张某自2013年4月1日起至实际向张某交房之日止的延期交房违约金（按照每日500元，暂时计算至2013年7月1日为46000元）；3、要求马某向张某支付自2013年6月17日起至张某取得上述房屋所有权证之日止的延期办理产权转移登记违约金（按照每日500元，暂时计算至2013年7月1日为7500元）；4、要求马某支付张某违约金326000元。

马某反诉要求：1、要求解除双方于2012年10月13日签订的第E09101182号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）附件B12064527《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》、《付款方式补充协议》；2、要求张某支付违约金32.6万元。张某已付的款项100万元，我方同意退还。

裁判结果

北京市朝阳区人民法院于2014年8月14日作出(2013)朝民初字第26556号民事判决：一、马某于本判决生效之日起十五日内协助张某办理房屋（现在马某名下）的过户手续，将该房屋过户至张某名下；马某于本判决生效之日起十五日内将上述房屋交付给张某；上述房屋因过户产生的全部税费由张某负担；二、张某于本判决生效之日起十五日内给付马某购房尾款人民币六十三万元；三、马某于本判决生效之日起十五日内给付张某违约金人民币三十二万六千元；四、驳回原告（反诉被告）张某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马某的全部反诉请求。宣判后，马某提出上诉。北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第14824号民事判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26556号民事判决第二、五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26556号民事判决第三、四项；三、张某与马某于2012年10月13日签订的（编号E09101182）《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》、《付款方式补充协议》继续履行；四、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26556号民事判决第一项为：张某于本判决生效后十五日内必须按本市房地产管理部门规定的房屋买卖程序，向相关的房地产管理部门申请办理房屋产权过户手续，将该房屋过户至张某名下，马某、我爱我家房地产经纪有限公司予以协助配合。马某于张某取得上述房屋产权证之日起十五日内将上述房屋交付张某。因上述房屋过户产生的全部税费由张某负担；五、驳回张某的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：张某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《付款方式补充协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。对于房屋的交付时间，双方在补充协议中约定为2013年4月1日前，但该约定是以买卖合同中约定的双方应自买卖合同签订之日起九十日内办理房屋权属转移过户手续为条件的，因涉案房屋的产权证当时尚未取得，具有时间上的不确定性，而实际取得时间在2013年6月8日，故合同约定的房屋交付时间理应顺延，双方均无权主张对方承担迟延给付房屋和价款的违约责任；因双方在付款补充协议中明确约定马某的出售房屋，净得价款为163万元，故虽税款的征收方式发生了变化，但不能因此变更双方之间对于房屋价款的明确约定。结合双方因税款产生争议的事实，张某要求马某承担税费的行为，已构成违约，其应承担相应的违约责任；对于马某要求增加6万元房款是否已构成违约，因生效判决已确认双方确因税费产生争议，故马某的抗辩理由虽然具有一定的合理性，但缺乏相应的证据支持，故马某的行为亦构成违约。还应指出，在双方签订的合同和补充协议中，约定了多项违约责任，而根据双方所签订合同中违约责任的目的性，应认定承担合同责任20%的违约金，是在一方根本违约，导致合同不能履行的情况下适用，而并非对所有违约行为均适用，否则会加重合同当事人的责任。现张某、马某的违约行为，是导致合同不能顺利履行的原因，双方理应各自承担相应的责任。一审判决未对张某的违约行为予以处理，而判决马某单方承担根本违约责任是不妥当的，本院应予改判；尽管双方当事人在合同履行过程中均有违约行为，但并不影响合同的继续履行。虽然张某未对其是否具有贷款资格提供证据，但其变更付款方式，亦不影响合同履行。现因合同的履行条件、付款方式均发生变化，故付款时间亦应调整。本院对此予以相应的变更。又因在本市购房有相应的政策限制性规定，故法院不宜直接判决当事人办理产权过户手续，而应由当事人依合同约定，按房地产管理部门规定程序，经审查合格后方可办理。否则易导致当事人通过诉讼行为，规避相关的政策要求。一审法院直接判决产权过户不妥，本院应予以纠正。综上，马某的部分上诉请求成立，本院对一审判决部分予以改判。

案例注解

未按约定的房屋交付时间交付房屋在本案中不构成违约。对于房屋的交付时间，双方在补充协议中约定为2013年4月1日前，但该约定是以买卖合同中约定的双方应自买卖合同签订之日起九十日内办理房屋权属转移过户手续为条件的，因涉案房屋的产权证当时尚未取得，具有时间上的不确定性，而实际取得时间在2013年6月8日，故合同约定的房屋交付时间理应顺延，双方均无权主张对方承担迟延给付房屋和价款的违约责任。

马某、张某的行为构成双方违约。因双方在付款补充协议中明确约定马某的出售房屋，净得价款为163万元，故虽税款的征收方式发生了变化，但不能因此变更双方之间对于房屋价款的明确约定。结合双方因税款产生争议的事实，张某要求马某承担税费的行为，已构成违约，其应承担相应的违约责任；对于马某要求增加6万元房款是否已构成违约，因生效判决已确认双方确因税费产生争议，故马某的抗辩理由虽然具有一定的合理性，但缺乏相应的证据支持，故马某的行为亦构成违约。

普通违约行为与根本违约行为的法律后果应区别对待。在双方签订的合同和补充协议中，约定了多项违约责任，而根据双方所签订合同中违约责任的目的性，应认定承担合同责任20%的违约金，是在一方根本违约，导致合同不能履行的情况下适用，而并非对所有违约行为均适用，否则会加重合同当事人的责任。现张某、马某的违约行为，是导致合同不能顺利履行的原因，双方理应各自承担相应的责任。一审判决未对张某的违约行为予以处理，而判决马某单方承担根本违约责任是不妥当的，法院应予改判；尽管双方当事人在合同履行过程中均有违约行为，但并不影响合同的继续履行。

在当事人购房资格审查过期的情况下，不宜直接判决过户。因在本市购房有相应的政策限制性规定，法院直接判决当事人办理产权过户手续，易导致当事人通过诉讼行为，规避相关的政策要求，应由当事人依合同约定，按房地产管理部门规定程序，经审查合格后方可办理。

(来源：北京市第三中级人民法院)