最高院房屋买卖合同解除经典案例|买方涉嫌刑案逾期付款 卖方诉请合同解除主张违约赔偿获支持

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2014）民一终字第244号

上诉人（原审原告）：海南某房地产开发有限公司，住所地海南省海口市滨海大道花园大厦17层b座。

法定代表人：邱某，该公司总经理。

委托代理人：张某，该公司办公室主任。

委托代理人：徐某，海南大兴天泰（三亚）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：海南某实业总公司，住所地不详。

法定代表人：罗某，该公司总经理。

上诉人海南某房地产开发有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人海南某实业总公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2013）琼民再初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月18日开庭审理了本案。某公司的委托代理人张某、徐某到庭参加诉讼，某公司经本院依法公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：1993年5月25日，某公司与某公司签订《房屋购售合同》，约定某公司将其购买位于海口市海甸岛人民大道西侧的“铁道大厦”（包括a楼、b楼）房屋按建设现状转售给某公司，该楼建筑面积为16986.34平方米，售价每平方米4200元，共计71342628元。同时还约定，签约五天内支付定金13397268元，1993年6月25日前支付13589072元，同年7月25日前付30575412元，8月25日支付10383608元，产权过户当天付3397368元；大厦的续建项目由某公司自行安排，如其不按时付购房款，则每逾期一天，按应付款总额的1%罚滞纳金，超过一个月，合同即终止履行，某公司所交款项不予退回；签约时某公司应向某公司提供大厦的设计图纸一套，购房款付清之日起三天内，双方办理房屋所有权证的过户手续，某公司不按期交房，多逾期一天，则按某公司所付款项总额的1%计罚违约金。

签约后，同年5月26日，某公司向某公司付款50万元，5月29日付款950万元，5月31日付款3397628元。某公司也将“铁道大厦”设计图纸交给了某公司。之后，由于某公司未能再依约付款，双方于1993年12月27日协商签订《房屋购销合同维持案协议书》，确认双方1993年5月25日签订的《房屋购售合同》继续有效，某公司要积极履行原合同，某公司积极办理产权过户手续，某公司于签协议当天付购房款2000万元并可以进场装修的方式担保全部清偿所欠某公司售房债务，若某公司不履行维持案协议书，某公司有权将其装修工程的一切增添物作为担保物无偿收归己有，整个合同即时终止。

签约次日，某公司付给某公司购房款2000万元，1994年1月12日付购房款50万元，4月14日付购房款10万元。总计付购房款33997268元。

1994年1月15日，某公司除房产证外将“铁道大厦”房屋的钥匙和水、电设备等全部交付给某公司。某公司进入“铁道大厦”后，即将该大厦a楼全部房间和b楼几套房间原已经安装好的地面瓷砖，卫生设备及a楼房间的部分隔墙拆除拟另作装修。某公司所作的装修工作有：将a楼正面外墙装饰了玻璃幕墙；在二、三层楼做了部分装修，还安装了部分空调管道。之后，由于某公司法定代表人罗某在其他活动中涉嫌犯罪被捕，大厦装修工作也因此停工，某公司购入拟装修铁道大厦的设备，因其他债务纠纷被其他债权人搬走用以抵债。1995年3月29日，某公司通知某公司，称其严重违约，提出要终止合同，收回“铁道大厦”。

某公司一审诉请判令终止双方签订的《房屋购售合同》和《房屋购售合同维持案协议书》，由某公司将“铁道大厦”交还某公司并承担约定的违约责任。

一审法院认为，某公司与某公司经协商签订的《房屋购售合同》和《房屋购售合同维持案协议书》除其中对违约责任的处罚约定过重、应作合理调整外，上述约定从形式到其他内容都合法，均应认定有效。鉴于某公司事实上已不具备履约能力，双方所签合同未履行部分已无实际履行的可能，故未履行部分应予以解除。履约中某公司违约，本应依约承担责任，但考虑其实际状况，故判其承担合理的违约责任。

一审法院于1996年12月10日作出（1996）琼民初字第10号民事判决：（一）某公司与某公司双方签订的《房屋购售合同》和《房屋购售合同维持案协议书》除违约处罚条款外均为有效，其合同未履行部分予以解除；（二）某公司在“铁道大厦”上已做的装修部分与其已拆除“铁道大厦”原装修部分互抵，某公司对“铁道大厦”可不再作恢复原状，某公司的赔偿请求不予支持；（三）某公司向某公司承担尚欠购房款37345360元的利息的违约责任（以该款作本金，自1994年1月15日起，按月利率15‰计算至本判决生效之日止）；（四）某公司已付的购房款，在按上述第三项承担违约责任后，其余款项，按原合同约定价格在“铁道大厦”b楼取得相应面积的房屋，并由双方按国家规定办理产权过户手续，其余房屋退还某公司，限双方在判决生效之日起一个月内履行各自的义务。一审案件受理费366723.14元由某公司负担。

该判决由于双方当事人未上诉而发生法律效力。

2000年7月19日，海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）作出（1996）海中法刑初字第257-1号刑事裁定，向某公司追缴被罗某挪用付给某公司的2000万元。2013年8月26日，一审法院以（2012）琼刑再终字第1号刑事判决，确认了海口中院裁定追缴被罗某挪用给某公司2000万元正确。因某公司认为其利益受损，一直向一审法院申诉，经一审法院审判委员会讨论决定，于2012年10月30日作出（2012）琼民监字第12号民事裁定，再审本案。

一审法院再审另查明，1993年12月28日，某公司的法定代表人罗某将挪用的征地款之中的2000万元，用于支付其与某公司“铁道大厦”《房屋购售合同》和《房屋购售合同维持案协议书》的购房款。在罗某因犯挪用公款罪被海口中院以（1996）海中法刑初字第257号刑事判决判处刑罚后，2000年7月19日，该院又作出（1996）海中法刑初字第257-1号刑事裁定书，向某公司追缴被罗某挪用付给某公司的2000万元。某公司因此不断向一审法院提出申诉。2013年8月26日，一审法院以（2012）琼刑再终字第1号刑事判决书，维持了（1996）海中法刑初字第257-1号刑事裁定书，认定海口中院裁定追缴被罗某挪用给某公司2000万元正确。

一审法院认为，本案再审争议的焦点是某公司收取的某公司罗某挪用征地款所支付《房屋购售合同》和《房屋购售合同维持案协议书》之2000万元购房款被依法追缴后如何处理的问题。

原审以某公司与某公司经协商签订的《房屋购售合同》和《房屋购售合同维持案协议书》合法有效，某公司所收取的某公司2000万元，系销售“铁道大厦”项目所取得之对价。但根据一审法院已经生效的（2012）琼刑再终字第1号刑事判决书认定，在一审法院（1996）琼民初字第10号民事案件开庭审理前，某公司已明知某公司支付的购房款2000万元系罗某挪用的公款。当时双方的房屋买卖合同尚未履行完毕，房产证也未交付给某公司，铁道大厦的物权实际在某公司的掌控之中。在下判之前，某公司完全可以依据检察机关已向其追赃2000万元的事由拒绝支付对价。但某公司并未将其被追赃的事实告知审理该民事案件的合议庭，也未将该民事案件的审理情况及判决结果告知检察机关。该行为导致该民事案件未能及时中止审理而先刑事案件作出实体判决，致使2000万元赃款在刑事案件中认定系罗某挪用的公款予以追缴，在民事案件中又被认定为“来源合法的购房款”而取得“铁道大厦相应面积房屋”的对价，造成民事案件与刑事案件对同一事实的认定及处理结果相互矛盾。某公司通过一审法院的民事判决及与某公司达成的执行和解协议，将本可以一并作为某公司承担违约责任的4923906元（以铁道大厦部分房产折抵）又返还给某公司，最终导致罗某又将这部分房产转让给他人。某公司不能追回购房款4923906元及被追缴的赃款2000万元债权，其负有主要责任。因此，由于刑事案件发生的追缴行为，导致某公司2000万元被追缴，故某公司应当返还某公司2000万元，并以中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（自2000年7月20日起计至本判决生效之日止）。

综上，经一审法院审判委员会讨论，于2014年2月14日作出（2013）琼民再初字第1号民事判决：（一）撤销一审法院（1996）琼民初字第10号民事判决；（二）某公司与某公司签订的《房屋购售合同》和《房屋购售合同维持案协议书》除违约处罚条款外均为有效，其合同未履行部分予以解除；（三）某公司在“铁道大厦”上已做的装修部分与其已拆除“铁道大厦”原装修部分互抵，某公司对“铁道大厦”可不再作恢复原状，某公司的赔偿请求不予支持；（四）某公司向某公司承担尚欠购房款37345360元利息的违约责任（以该款作本金，自1994年1月15日起，按月利率15‰计算至本判决生效之日止）；（五）某公司已付的购房款，在按上述第三项承担违约责任后，其余款项，按原合同约定价格在“铁道大厦”b楼取得相应面积的房屋，并由双方按国家规定办理产权过户手续，其余房屋退还某公司，限双方在判决生效之日起一个月内履行各自的义务；（六）某公司应在判决生效之日起十日内向某公司支付购房款2000万元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2000年7月20日起计至本判决生效之日止）。一审案件受理费按照原判负担。

某公司不服一审法院（2013）琼民再初字第1号民事判决，向本院提起上诉称，原判认定事实错误、定性错误，请求：（一）撤销一审法院（2013）琼民再初字第1号民事判决；（二）改判维持一审法院（1996）琼民初字第10号民事判决。

事实及理由：（一）本案再审维持海口中院几年后根据海口市政府提议并违反刑事判决的认定另行裁定追缴某公司向某公司支付的2000万元购房款错误。本案受理前另案生效的一审法院（1995）琼经初字第14号民事判决，对本案买卖合同的合法性及某公司支付的2000万元购房款的性质已有明确的认定，并依此确认某公司以其支付的购房款享有相应的产权。（二）再审认定本案民事对价与刑事追缴矛盾是某公司造成并承担后果错误。一是认定某公司本案原审开庭前已知道2000万购房款为挪用公款错误：二是认定某公司未将检察机关追赃的事实告知法院，也未将民事案件的审理及结果告知检察机关造成刑事案件与民事案件相互矛盾错误。（三）再审严重损害某公司合法权益，将造成数千万的经济损失。鉴于某公司已破产，司法机关通过刑事程序都无法追到财产，更无法通过民事程序追讨。其实际结果海口市政府转嫁损失抵销欠付某公司2000万元的工程款及利息。

某公司未提交答辩意见。

本院认为，围绕当事人的上诉请求、事实和理由，本案争议焦点为：某公司收取的某公司支付款项中，2000万元购房款被刑事追缴后如何处理。

本院认为，1993年12月28日某公司法定代表人罗某将挪用的征地款中的2000万元用于支付其与某公司购房款应否予以追缴，属于刑事案件审理范围，并不属本案民事案件审理范围。当事人应通过其他法律途径救济。

最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证，但当事人有相反证据足以推翻的除外。根据已生效的一审法院（2012）琼刑再终字第1号刑事判决的认定，某公司债权损失是故意行为造成，存在主观过错，不属于善意取得。即在本案的侦查阶段及民案开庭审理前，某公司已明知某公司支付的购房款2000万元系罗某挪用的公款，当时双方的房屋买卖合同尚未履行完毕，房产证也未交付给某公司，铁道大厦实际在某公司的掌控之中。在本案民事判决下判之前，某公司可以检察机关已向其追赃2000万元为由拒绝支付对价；但某公司隐瞒2000万元系赃款的事实，并通过一审民事判决及与某公司达成的执行和解协议，将本可以一并作为某公司承担违约责任的4923906元（以铁道大厦部分房产折抵）又返还过户至某公司，最终导致罗某又将该部分房产转让他人，造成其不能追回购房款4923906元及赃款2000万元被追缴的债权损失，是因某公司主观故意过错造成。基于本案刑事判决追缴某公司2000万元，一审法院判令某公司返还某公司2000万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（自2000年7月20日起计至本判决生效之日止）并无不当。

综上，本院认为，某公司的上诉请求事实依据和法律依据不足，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费141800元，由海南某房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　关　丽

审　判　员　　李　琪

代理审判员　　仲伟珩

二〇一五年十一月二十五日

书　记　员　　王楠楠