房屋出售代理人未获得合法授权，签订房屋买卖合同无效

【基本案情】 

2015年6月3日，王某（代理人）持刘某（卖方）的授权书与白某（买方）通过北京中原房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》，合同约定：由白某购买刘某所有的、位于北京市朝阳区棕榈泉国际公寓一套，房屋总价为1125万元，买方于签订协议7日内支付购房定金200万元。

合同签订当日，卖方本人并未到场，其代理人王某仅提供了刘某的授权委托书，并未提供经过公证的授权文书，王某称卖方本人已同意出售该房屋，待签订合同后可以提供相关授权文书。因此，合同签订后，买方即按照约定分两次共向王某支付了定金200万元。此后，买方多次要求卖方本人对王某的代理行为进行追认，并于2015年9月29日向卖方发出了催告函，请求卖方本人对王某的代理行为进行追认，并于买方当面确认房屋出售事宜，但卖方一直未向原告表示追认，买方遂诉至法院。

【案件焦点】

1.白某（买方）与代理人（王某）之间所签订的房屋买卖合同效力如何，在卖方（刘某）一直未向买方作出明确的追认的意思表示时，买方能否主张撤销买卖合同及相关协议；

2.买方主张撤销合同时，能否要求代理人王某返还其所支付的200万元定金；

3.买方能否主张要求代理人赔偿其中介费损失。

【律师分析】

买方人白某在多次要求卖方本人对王某的代理行为未果后，在了解了林先生的情况后认为：
首先，买方与王某签订买卖合同时，王某向买方出示了卖方出具的授权书，在此基础上，买方与王某以卖方的名义签订了买卖合同。实际上，在本次交易中，由于缺少经过公证的授权文书，在不能确定授权委托书真实性的情况下，王某并未取得代理权，其以被代理人名义订立的合同，在未经被代理人追认之前，效力待定。在买方向卖方发出催告函并经卖方签收后，卖方在一个月内仍未作出明确的追认意思表示。所以，根据《合同法》第四十八条的规定，买方有撤销合同的权利；

其次，当买方主张撤销合同时，王某就缺少了保留200万元定金的法律基础，根据《合同法》第五十八条的相关规定，其应当承担返还买方200万元定金的义务；

最后，虽然合同撤销的主要责任在于王某，但买方在不能确定王某是否经过卖方授权的情况下依然与王某签订房屋买卖合同，未尽到审慎的审查义务，故买方对合同的撤销亦存在一定的过错，买方支付的中介费损失应由买方和王某根据各自的过错程度各自承担。

综上，在卖方拒绝作出明确追认的意思表示时，买方可主张撤销买卖合同，并要求王某返还其支付的200万元定金，对于买方支出的中介费损失，应由买方和王某根据各自的过错程度各自承担。北京市广盛律师事务所佑成房地产律师团队接受案件委托后后，及时给被代理人催告，并启动诉讼，避免了近几百万的损失。

【法律依据】

1.《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

2.《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

    (来源：佑成房地产律师网）