具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同

【案情摘要】

2005年7月，某房地产公司与江某签订购房合同一份，约定江某购房地产公司开发的某项目东南角1-2层商用房，面积8500平方米，价款340万元，该房屋拟开发12层商住两用房。协议签订前江某支付77.5万元，房地产公司获得工程规划许可证后在协商后续支付。合同约定房屋2005年10月开工，2006年10月验收合格交付。如果开发公司原因造成江某不能购买此房屋的，双倍归还房款并且承担其他损失。合同约定代具备预售条件后，另行签订购房合同。签订合同时，开发公司尚未获得预售许可。合同签订后，开发公司陆续获得规划许可、建设工程施工许可、预售许可，2007年1月江某要求按照约定价款签订购房合同，开发公司予以拒绝。江某起诉至法院要求开发公司交付房产，赔偿延期交付的违约金及损失，开发公司反诉，以江某未按照约定支付后续房款为由，且规划将12层变更为6层，合同目标不能实现，要求解除合同和退还房款。

【法院处理】

一审法院认为双方合同虽然在没有取得预售的情况下签订的，但是当事人情况、项目情况、销售方式、价款、面积、交付日期、违约责任进行了约定，标的具体坐落明确，而且已经取得预售许可，购房合同有效，江某要求交付房产不存在法律上障碍，开发公司拒绝签订合同系违约；虽然规划调整，但是合同约定房屋还在，可以继续履行。开发公司无证据证明通知江某交付剩余房款。判决购房合同继续履行，开发公司交付诉争房产，江某支付剩余房款。二审驳回开发公司上诉，维持一审判决。

最高法院民一庭意见

根据最高法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2、5条，当事人签订购房合同后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违反国家法律、法规规定的，应当认定为商品房买卖合同。

（来源：深圳罗湖区法院）