虚假商品房买卖合同的认定及法律后果

【裁判要旨】

买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。

【裁判理由】

最高法院认为：宋宇主张商品房买卖合同真实有效的主要证据有：1．17份商品房买卖合同，对于合同书中签章的真实性，各方均无异议； 2．10张购房款收据，证明盛和发公司认可其付清37套房屋(以宋宇名义购买17套)的全部购房款；3．入住通知书，证明其已实际接收案涉房屋。该三份证据均发生在盛和发公司和宋宇内部，商品房买卖合同仅有双方签字盖章，无相关房地产管理部门的备案登记；10张收据仅是盛和发公司单方开具，无正式发票；房屋入住通知书也是仅有盛和发公司的盖章。

根据本案现已查明的事实以及宋宇、盛和发公司在历次诉讼中所作陈述，本案商品房买卖关系在真实性上存在以下疑点：

1．本案是源于2004年城乡建设因建设工程施工合同纠纷一案申请对盛和发公司财产(主要是案涉的17套房屋和分别以张京生、关宏彪名义各购买的10套房屋)的强制执行。宋宇为对抗该强制执行，提起本案诉讼，导致上述强制执行措施的中止。而正是在中止执行期间，盛和发公司又陆续将大部分案涉房屋售出。对于自己购置的大量房产，宋宇只是委托盛和发公司“价格合适可以卖”，对具体销售时间、价格、售出的套数以及资金收回情况，并不关注。自 2006年10月宋宇在北京二中院提起本案一审诉讼至本院再审期间，盛和发公司一方面陆续另行出售前述房屋中的大部分，另一方面又认可宋宇关于已购案涉房屋的主张。对上述情况，双方均无合理解释。

2．商品房买卖合同本身存在疑点。根据原审查明的事实，编号为125401至125425的空白合同由北京武夷房地产开发有限公司领取，编号为130126至130150的空白合同由北京万泉花园物业开发有限公司领取，诉争编号为125415、125417-125423、125425、130131-130135等合同文本已由上述两公司签约使用。盛和发公司对案涉合同文本的来源无合理解释。另外，案涉合同未在房地产管理部门进行合同登记备案，而盛和发公司在本院庭审后提交的四份案外人购房合同上均盖有房地产管理部门的登记备案章。

3．案涉合同的履行过程存在疑点。从总体看，案涉合同履行得非常随意。关于款项支付情况，本案所涉购房款的支付存在大量现金交易(700余万元)，仅有宋宇本人的陈述，无其他证据佐证。盛和发公司一方面主张该现金部分主要被其前法定代表人王勇伟收取，另一方面又认可宋宇已付清全部购房款；转账部分，北京市东城区竹源食品店和北京永信喷胶棉有限公司向盛和发公司的转账日期均为2001年4月30日，其在本案原审诉讼期间对支付该笔款项出具《资金说明》均称，支付的款项用于宋宇购买盛和发公司开发的盛和家园2号楼部分商品房屋，但根据宋宇陈述，其与盛和发公司在2001年4月是借款关系，在 2001年6月后该笔借款才转为购房款的，两者存在明显矛盾。关于付款凭证，宋宇仅提交了盛和发公司出具的10张收据，无正式发票。在北京二中院再审期间，宋宇对此的解释是，“我买的房子都没开过发票，对于开发票的事情我都没想。”该解释难以让人信服。形式上，10张发票的编号与开具时间顺序存在颠倒现象，收据所载的数额与具体每次所付款项亦不能一一对应。关于入住情况，盛和家园项目2002年4月 26日竣工验收，同年5月开始办理入住手续，而宋宇2001年已经签订购房合同， 2002年4月28日已经付清全部购房款，盛和发公司却在2003年5月才向其发出房屋入住通知书。宋宇虽称已办理入住手续，但却未与物业公司签订物业服务合同，亦未实际入住。

4．粤财公司在2001年7月和2003年9月两次对案涉房屋进行了抵押登记。签订抵押合同时，盛和发公司并未告知粤财公司案涉房屋已销售。盛和发公司给宋宇的入住通知书时间为2003年5月28日，宋宇也主张当日办理了入住手续，而案涉房屋第二次抵押登记日期为2003年9月15日，宋宇此时却未提任何异议。作为支付了全款的买房人，在一审判决其权利落后于在后的银行抵押权时，亦未提出上诉。

5．《盛和家园项目资金来源明细表》 (截至2001年10月10日)其中一栏载明，单位：宋宇；性质：借款；金额：1100万元，同时列出的还有预收售楼款11 441万元。按照盛和发公司与宋宇的主张，2001年10月，双方已经将1100万元借款转化为购房款，但该表仍将宋宇的1100万元借款与售楼款同时并列列出。而在同时的《盛和家园项目资金往来明细表》(截至2001年10月 10日)其中一栏记载：还宋宇借款1100万元。现宋宇和盛和发公司均主张1100万元借款已转化为购房款，而对上表中所载的已还款情况未能作出合理解释，且对如此大额的资金往来和大量的房屋交易，双方仅以口头陈述为凭，亦未能提供借款转换成购房款的任何书面协议。对于借款如何转换为购房款以及购房经过，宋宇多次陈述不一，前后矛盾，又未能提供其他证据证明。

6．2002年4月29日城乡建设与盛和发公司签署的钥匙移交书，载明案涉工程 2002年4月24日验收合格，城乡建设将已经预售的房屋每户五把钥匙移交盛和发公司。2002年5月22日城乡建设与盛和发公司签署的借条载明，为配合盛和发公司售楼需要，城乡建设借给盛和发公司盛和家园1#、2#楼尚未售出居室户门钥匙 (各户一把)。其中所附的盛和家园2号楼销售一览表中，案涉房屋显示尚未售出。双方签署上述文件的主要目的是进行房屋移交以及配合盛和发公司后续售楼的需要，此时隐瞒对宋宇的销售行为并无任何意义。

本院认为，案涉商品房买卖关系是否真实存在是本案争议的关键所在。本案商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。虽然盛和发公司与宋宇在诉讼中均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，但对签订购房合同、支付购房款等重要事实，宋宇多次陈述不一、前后矛盾。在存在上述众多疑点的情况下，认定宋宇与盛和发公司之间存在真实商品房买卖关系，依据明显不足。

宋宇主张，2001年7月25日盛和发公司以支票形式汇到华南实业账户上的 1050万元与宋宇与盛和发公司签订的借款合同数额不符，原审判决未予明确，而且 2002年其支付给盛和发公司的800余万元款项原审判决也无法说明。本院认为，本案判决仅否定了宋宇与盛和发公司之间房屋买卖关系的真实性，而宋宇与盛和发公司资金往来情况，为另一法律关系，不属本案审理范围。判决驳回宋宇的诉讼请求。

（来源：小甘读判例  作者：甘国明）