当事人协商终止借款关系并建立房屋买卖关系的，其性质如何认定？
导读：借款到期，债务人无法还债，双方协商终止借款关系，并将欠款本息转化为购房款重新建立房屋买卖合同关系的，如何认定双方法律关系的性质？最新《民事审判指导与参考》2016年第1辑（总第65辑）收录最高法相关指导性案例，明确了相关意见。
指导性案例
借款到期债务人难以清偿债务，当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的，可基于当事人真意确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系——甲、乙、丙、丁诉A公司房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：借款合同到期借款人未能按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额，应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等证据予以审查认定，不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。
来源：《民事审判指导与参考》2016年第1辑（总第65辑）
案情简介：
A公司先后向甲、乙、丙、丁四人借款多次，签订了《商品房预售合同》，并在房屋产权交易管理中心备案登记。双方在借款合同补充协议中约定，为担保借款还款，A公司自愿将房地产预告登记至甲、乙、丙、丁四人名下，借款合同到期前，A公司需以2.6亿元的价格回购上述房屋，若不能在规定日期内回购，应依合同约定的时间办理完毕相关过户手续，若A公司在规定期限内回购上述房产，双方之间房屋买卖合同终止。借款到期后，A公司未能偿还借款，双方经协商对账，重新签订了《商品房买卖合同》，约定A公司将上述预告登记范围内的房屋和部分未经预告登记的房屋以4亿元的价格出售给甲、乙、丙、丁四人，并将对账确定的借款本息合计3.6亿元转为购房款，余款于实际交付房屋并办理产权登记后交付。后A公司未按双方约定的时间交付房屋，甲、乙、丙、丁遂起诉至法院，要求A公司承担逾期交房的违约责任。
最高法民一庭观点：
1.借款合同到期借款人未按约还款，双方经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的，可基于当事人真意确认双方法律关系转化为商品房买卖合同关系
民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案《商品房买卖合同》签订时，双方之间的借款已经到期，而A公司没有能够按期归还借款及利息。在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》就已经并非为双方之间的借款合同履行提供担保了，而是借款合同到期A公司难以清偿债务时，双方协商通过将A公司所有的商品房出售给甲、乙、丙、丁四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。因此，本案情形与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款所规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形并不相同，因而不能适用该条司法解释规定，按照民间借贷法律关系确定本案双方当事人之间的法律关系性质。《商品房买卖合同》的内容表明，甲、乙、丙、丁四人具有向A公司购买房屋的真实意愿，A公司亦具有向甲、乙、丙、丁四人出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。所以，本案A公司与甲、乙、丙、丁四人之间的法律关系性质，应当按照双方对账后签订的《商品房买卖合同》确定。
2.当事人将欠款本息转化为已付购房款，法院需对借款本金和利息数额予以审查核实，超出法定保护范畴的高额利息，不予确认
在确定双方当事人法律关系性质为商品房买卖合同关系的同时，还应当注意到其在双方原借款合同关系基础上达成的这一特殊背景关系。对于一般的商品房买卖合同权利义务，在确认合同真实有效的情况下，应当按照合同约定确定。而本案中，由于双方均认可购房款系由借款本息转来，那么就还需对借款本金和利息数额予以审查核实。本案经审查，双方在《商品房买卖合同》中确定的借款本息数额，包含了超出司法解释规定人民法院予以保护范围的高额利息。我们认为，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，应避免当事人通过签订《商品房买卖合同》的方式，将违法高息合法化。对于超出法定保护范畴的高额利息，不能确认其转为购房款。本案中，虽然当事人之间法律关系的性质应当认定为商品房买卖合同关系，但双方在履行商品房买卖合同时的权利义务关系，则还应结合《商品房买卖合同》签订时尚欠借款本金和合法利息数额等予以认定，并据此确定当事人是否构成违约，能否支持其违约责任请求等。
3.存在禁止流质契约或利用以物抵债协议等进行虚假诉讼情形时案件的不同处理
需要说明的是，在审理此类案件时，还需注意两个方面的问题：一是物权法第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，这是法律关于禁止流质契约的规定。国家立法对此作出规定，是为了避免债务人因经济窘迫将价值很高的财产担保价值较小的债权，债权人乘人之危获取暴利，损害债务人或第三人的利益，体现了民法公平和等价有偿的原则。如果当事人之间约定在债务人不清偿债务时，债权人可以不经清算而当然取得标的物所有权时，则应依照上述法律规定，认定其构成流质契约，从而否定该合同的效力。二是从司法实践的情况看，存在利用以物抵债协议等进行虚假诉讼的情形，严重扰乱了诉讼秩序，损害了司法权威。因此要加强对此类纠纷的甄别，严格审查债权债务关系的真实性，对于当事人通过以物抵债协议等恶意转移财产、规避国家政策、损害他人合法权益等虚假诉讼行为，要严格按照民事诉讼法、刑法修正案(九)等相关法律规定，追究相关人员的法律责任。
（以上内容均摘自《当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的，如何确定双方法律关系的性质及借款本息数额》，执笔人：最高人民法院民一庭沈丹丹，载于《民事审判指导与参考》2016年第1辑（总第65辑），杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2016年6月出版）
相关案例
1.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》的，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
案例要旨：双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
案号：(2011)民提字第344号
审理法院：最高人民法院
来源：《最高人民法院公报》，2014年第12期（总第218期）
2.双方当事人约定的借款合同转化为商品房买卖合同的条件不成就时，仍应按照《借款合同》有关还本付息的约定履行——薛晨诉胡锦兴民间借贷纠纷案
案例要旨：在借款合同转化为商品房买卖合同中，双方当事人明确约定以交付竣工验收合格的商品房为条件，但债务人未提供房屋竣工验收合格证据的，在未经竣工验收合格情况下商铺的占有移转不能产生法律上的交付效力，即债务人不能如约交付合格的商品房，双方当事人约定的借款合同转化为商品房买卖合同的条件不成就，仍应按照《借款合同》有关还本付息的约定履行。
案号：(2013)珠香法湾民一初字第938号
审理法院：广东省珠海市香洲区人民法院
来源：法信精选
3.以房抵债协议构成新债清偿——林某、张某诉郑某、蔡某等民间借贷纠纷案
案例要旨：债务人与债权人达成以房抵债协议，双方没有消灭原有金钱债务的合意，构成新债清偿。此时，新债不履行，旧债不消灭；新债若履行，旧债归于消灭。
案号：（2013）思民初字第600号
审理法院：福建省厦门市中级人民法院
来源：《民间借贷：司法实践及法律重述》，陈国猛主编，人民法院出版社2015年出版
法律依据
1.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十六条 借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
2.《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百一十一条 自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
3.《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
（来源：法信）
