超八成房屋买卖纠纷涉及卖家不迁出户口，该如何制约

近日，北京市二中院召开房屋买卖合同纠纷案件发布会，2014年至2016年7月份，市二中院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件每年分别为13件、22件及15件，其中，买房人要求现有户口迁出的案件占此类案件总数的86%，因户口迁移引发的此类案件近年呈增长趋势。

该类纠纷案件主要集中在以下几个方面：第一，卖房人答应迁出，但在合同履行过程中不愿配合；第二，根本找不到户口登记人、甚至登记人已经死亡；第三，还有部分户口登记人因没有其他落户地点无法迁出；第四，还有的是老人“以房养老”住进养老院，因租住房、养老院等不具备落户的条件，导致原户主户口无法迁出等情形。
根据现行法律和政策，户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于法院民事案件处理的范围。如果登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口条件，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买房人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金，否则也无法要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。

【律师建议】

对此，虽然没有办法从根本上杜绝该类纠纷的发生，但可以违约金的方式进行制衡，具体如下：

1. 一般二手房买卖合同：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起XX日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付XX元的违约金；逾期超过XX日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款千分之XX的违约金。

2. 学区房买卖合同还可以约定：买受人购买该房屋目的主要是为了方便子女就读XX，若因出卖人原因致使买卖该房屋目的不能实现的，买受人有权要求解除该房屋买卖合同，并有权要求出卖人承担因房屋价格上涨造成的房屋差价损失。

【律师提醒】

购买学区房应提前了解落户政策，并考虑房屋的实际居住条件。如果所在学区对入学指标使用有限制，建议在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。

【现行买房迁入户口政策规定】
根据北京市现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人（需北京市户籍）户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。具体如下：

1. 所需证明材料：申请入户的书面报告;房屋产权证、他项权证或收件收据;购房人与入户者关系证明、户籍证明(或户口簿)、以及劳动部门出具的失业证(指非农业户口);未满18周岁者不得单独立户;其他相关证明材料

2. 办理程序：购房者申请入户，持以上的有关证明材料到派出所申请，凡被批准购房入户者，到派出所领取《准予迁入证明》后回原户口所在地派出所办理户口迁出手续，再凭《准予迁入证明》(第三联)及《户口迁移证》、身份证到派出所办理入户手续。

（来源：李梅兰律师|作者：李梅兰）