转卖房屋惹麻烦  赚了1万赔了68万

金某从熟人王某手里买了一套拆迁安置房。但签订购房合同时，该套安置房的房产证和土地使用证都没有发下来。两个月后，金某在未取得两证的情况下又将房屋转卖给了陈某，并与陈某约定等两证下发后就协助其完成过户。可是6年后，陈某因病去世了。一个自称许某的人拿着房产证找到陈某的妻子陆某，声称房子现在在他的名下，要求陆某一家搬出去住。住了6年的房子突然变成别人的了，陆某怎么也想不明白，为了维权她将当初与丈夫签订购房合同的金某告上了法庭。日前，虎丘区人民法院依法审结此案。

受理此案后，法院查明涉案房屋共进行了三次流转：第一次是从王某到金某；第二次是从金某到陈某；第三次是从王某到许某。而本案的焦点在于第二次流转过程中存在的法律问题。

2005年，金某花了14万从王某手里购买了一套拆迁安置房。两个月后，金某又将自己购买的这套尚未取得两证的安置房作价15万元转卖给了陈某，双方约定等房产证发下来以后就去办理过户手续。2009年初，涉案房屋的两证都已经下来，且此时的房产仍然登记在王某名下。但是，陈某并没有及时办理过户。2011年3月，陈某因病去世。同年4月，王某又与许某签订购房合同，将涉案房屋转卖给了许某。办理完过户手续后，许某拿着房产证找到陈某的妻子陆某，催促他们赶紧搬离。

“许某找到我的时候，我才知道我们的房子已经登记在别人名下了，”陆某告诉记者，“我当时就给金某打了电话，要求他跟我去办过户。那会儿我才知道他卖给我们的房子根本就不在他名下。”而金某却辩称，陈某买房时就知道房产是登记在王某名下的。“2009年两证下来的时候，我还安排陈某和王某见了面，想协助他们办理过户，但当时陈某不愿办。”金某告诉记者。他认为是陈某自己拖延办理过户才导致王某有机可乘，将房屋又转卖给了许某，所以过错在陈某自身。

经审理，法院认为金某与陈某签订的《房屋买卖合同书》合法有效，双方均应全面履行自己的义务；金某作为买卖合同中的出卖方应当对买卖标的物负有权利担保责任，即担保自己具有完整的处分权。虽然，陈某未及时办理过户，客观上导致了涉案房屋无法过户的结果；但究其根本，之所以无法过户是因为金某不具有房屋处分权，故金某应当承担违约责任。最终，法院依法判决金某赔偿陆某各项损失68万元。

法官提醒

购买二手房时，首先要确定出卖方是否拥有房屋所有权。在条件允许的情况下，房屋买卖双方一定要及时办理过户手续，即使是熟人之间的买卖也应如此。只有办理完过户手续，购房者才能拥有房屋的所有权，从而拥有房屋完整的处分权。没有房屋处分权的人是不能对房屋进行转卖的。本案中的被告在未取得房屋完整处分权的情况下，又将房屋转卖给了陈某，从而导致原告的财产损失，故应承担起相应的赔偿责任。

（来源：苏州市虎丘区人民法院  作者：李双燕）