准备购买商品房的看过来 这几个案例也许能帮到你

购买商品房是绝大多数中国家庭的一件大事。然而，在现实生活中，由于开发商千方百计的掩盖自己的违约行为，不仅违背了市场交易的诚实信用原则，还导致购房者的合法利益受到损害。近日，句容法院就审理了多起这样的案件。

签订“交付通知书”不等于履行交付义务

2015年5月，句容某房地产开发公司（以下简称A公司）与原告曾某签订购房协议，约定出售其开发的两处商品房，交付时间为2015年9月30日，后曾某全额支付了购房款。直到10月12日，被告A公司才正式向曾某交付房屋，曾某在“交付通知书”上签字确认，但拒绝收房。

原来，原告曾某在调查中发现，A公司并没有按照合同约定的交付条件进行交付。根据合同约定， A公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设主管部门竣工验收备案和经公安机关消防部门验收合格的商品房交付买受人使用。但直至2016年4月，原告曾某所购房屋仍不符合上述条件。原告曾某遂将A公司诉至法院。

庭审中，被告A公司辩称，曾某已于10月12日签订“交付通知书”，当天就对该房屋占有使用，即使违约，违约的天数也只有12天，所以原告所主张的违约金也过高，远远超过原告的实际损失，请求法院驳回对原告曾某的诉讼请求。

经法院审理认为，案件涉争的工程属于商住高层建筑,依据法律规定,该工程属于依法应当进行消防验收的建设工程, 未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用,而涉案工程截止2016年4月都未经公安机关消防部门验收合格,并不具备合同约定及法律规定的交付条件，被告提交的房屋“交付通知书”只能证明原告知道了交付通知书中载明的内容, 签署该通知书并不能证明原告于当天接收了涉案房屋，被告未能提供证据证明2015年10月12日被告向原告出示合同规定的证明文件及原告签署了房屋交接单,被告亦未能提供其他证据证明原告于2015年10月12日接收了涉案房屋,故A公司主张原告于2015年10月12日接收了涉案房屋的辩称意见不能成立。综上,被告A公司的行为构成逾期交房,已构成违约,应当按约支付违约金，于是依法判决A公司支付违约金11万余元。

样板房展示宣传可视为要约

2014年10月，原告黄某与被告某房地产开发公司（以下简称B公司）约定购买其开发的一套房屋。2016年1月，原告黄某在验收新房时发现，主卧室窗户的高度明显小于其购买时被告销售人员带其参观的同户型样板房的窗户尺寸。因此，原告拒绝收取涉案房屋。2016年3月，原告诉至法院，要求被告恢复原来的尺寸。

庭审中，被告B公司辩称，涉案房屋已经通过竣工验收，取得竣工验收备案表，根据竣工验收的常识，竣工验收是要符合实际图纸的要求，因此涉案房屋窗户所谓缩小的事实不存在，另根据合同补充约定，原告无理拒绝收房，请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院另查明，涉案房屋窗户的尺寸与样板房窗户的尺寸相差50厘米，且被告销售人员并未针对窗户尺寸的区别向原告作特别的说明。

经法院审理认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，

本案中，被告B公司在销售过程中带原告参观了与涉案房屋同户型的样板房，样板房中的窗户尺寸给原告提供了直观的参考，样板房中主卧窗户的尺寸直接影响了原告是否购买涉案房屋，也就决定了被告提供的类似样板房的宣传不属于要约邀请，而属于要约，现原告对该要约表示承诺，并与被告B公司签订了《商品房买卖合同》，被告B公司就应兑现窗户尺寸的承诺，现被告B公司交付的涉案房屋的窗户尺寸小于样板房尺寸，可以认定B公司存在违约，原告可以要求被告B公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任；被告交付的房屋虽不违反规划，但尺寸确实小于要约时所约定的尺寸，且被告在销售过程中并未对此进行特别告知说明，但考虑到更改涉案窗户尺寸存在难度，且可能更改规划设计，故酌情由被告B公司赔偿原告损失15000元。

层高严重缩水竟是重大误解？

2012年10月，原告刘某与被告某房地产开发公司（以下简称C公司）约定购买其开发的一套房屋,约定层高为4.45米。2014年12月，被告C公司向原告刘某交付上述房屋，但实际交付的房屋层高净高仅为2.95米，连同楼板高3.1米，与约定的层高相差1.35米。原告刘某遂诉至法院，要求被告承担违约责任。

庭审中，被告C公司辩称其实际交付原告的房屋层高是3.1米，且从设计图纸可以看出，该房屋的设计标准就是层高3.1米，由于被告工作人员重大误解造成了约定层高和交付层高不一致，层高4.45米并非被告真实的交付意思表示，请求法院驳回原告的诉请。

经法院审理后认为，原告已按约履行支付房款的义务，被告C公司理应按约交付符合合同约定即层高为4.45米的房屋给原告，但其实际交付房屋层高仅为3.1米，对此，被告C公司辩称系工作人员重大误解造成，但未提供证据予以证实，故被告构成违约，应承担相应的违约责任，对原告要求被告赔偿损失的诉请本院予以支持。被告交付3.1米层高房屋虽不符合合同约定，但并不违反国家规定的住宅设计标准，也就是说并未实际影响到原告的居住使用，但实际交付的3.1米层高比合同约定的4.45米层高降低了1.35米，从而导致房屋整个空间的缩小，客观上可能会给原告的居住舒适度造成了一定的影响。于是法院酌情确定由被告C公司赔偿原告刘某4万多元。

精装修VS毛坯房   工作人员失误所致？

2013年1月，原告申某与被告某房地产开发公司（以下简称D公司）签订商品房买卖合同，约定原告购买其开发的一套房屋，双方约定交付标准为精装修。

2015年1月，被告D公司通知原告申某收房，进入房屋后却发现房屋并非约定的精装修，而是毛坯房。原告当即向物业服务人员反映，并要求被告按照合同约定装修后再重新验房，物业人员将原告反映的情况在《楼宇情况反馈表》上明确记载，但被告一直未能装修房屋至今。

庭审中，被告D公司辩称，按原、被告之间的约定，原告在被告处所购房屋交付标准为毛坯，并非精装修。原告与被告房屋销售人员签订合同时，销售人员因为工作疏忽将“装修交楼标准”作为商品房买卖合同附件交付给申炎，该行为系被告销售人员的重大误解，实际原告在被告处购买的是毛坯房，请求法院驳回原告诉请。

法院查明，原告申某与被告D公司签订商品房买卖合同后，被告销售人员将《附件：<装修交楼标准>》一份交付原告申某，该附件约定了室内装修标准等事项。另查明，在被告D公司对涉争房屋所在楼盘的广告及宣传彩页中，有“送1500元/㎡精装”、“购房均送1500元/㎡精装”的内容。

经法院审理认为，原告申某手中持有的《商品房买卖合同》系精装房购房合同，申炎有权依据该合同要求D公司向其交付精装房或对其损失进行赔偿。D公司主张“销售人员因为工作疏忽将装修交楼标准作为商品房买卖合同附件交付给原告，该行为系被告销售人员的重大误解”，但是该附件并未经法定程序撤销或变更，故该附件对D公司具有约束力。

原告主张按照被告的广告和宣传彩页上的1500元/㎡的装修标准进行计算，法院认为，广告宣传系D公司为宣传自己的产品所作的商业行为，对业主的购房行为具有一定的影响。因此，赔偿标准应当按照被告广告宣传载明的装修标准，即1500元/㎡的标准计算。于是法院依法判决D公司向原告支付赔偿款10万多元。

（来源：江苏省高级人民法院 作者：刘光亮）